南京市金轮嘉园定位策划报告文档格式.docx

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姓　　名岳芮

指导教师盛怡

起讫日期2011.3-------2011.6

设计地点东南大学成贤学院

东南大学成贤学院毕业设计报告（论文）

诚信承诺

本人承诺所呈交的毕业设计报告（论文）及取得的成果是在导师指导下完成，引用他人成果的部分均已列出参考文献。

如论文涉及任何知识产权纠纷，本人将承担一切责任。

学生签名：

日　　期：

摘要

房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。

房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。

本课题定位策划报告是针对于南京市建邺区叶圩村的住宅项目进行项目的定位，其结论是项目开发建设的重要依据。

首先文中对房地产项目的一些理论知识进行了介绍，包括项目的背景、项目的SWOT分析、房地产行业的现状、项目的市场细分确定、项目主题思想、项目开发理念、项目定价依据等。

随后对本项目的基本情况进行了介绍，包括：

项目的概况、项目的市场需求预测、项目的工程进度情况、项目市场调查报告结论、项目的目标客户群、项目的开发理念等。

随后根据上述资料编制本项目产品定位、项目的开发主题、项目小区绿化情况、项目主力户型等等。

最后，通过整个定位策划报告的制作得出了些项目开发和运营的建议。

在小论文部分，针对当今社会大兴土木，南京也在不断发展中，房地产行业面临着与日俱增的激烈竞争，因此房地产项目市场定位的作用越来越明显。

关键词：

房地产；

项目定位；

定位策划报告

Abstract

Realestate,asthetertiaryindustry,isoneofthepillarindustryofnationaleconomyanditsprofoundimpactsonthedevelopmentofChina'

seconomy,culture,life.Whethertherealestatemarketcandevelopmentstably,isnotonlylinkedtotherealestateindustryitself,butalsocloselylinkedtoChina'

smacroeconomicdevelopment

Rapidincreasingofinpropertypriceshasnotonlybecometheoutstandingproblemsineconomicoperations,butalsoanimpactonthesustained,rapidandhealthydevelopmentofadestabilizingfactor,tosomeextent,thestabilityofsocialandeconomiclifehasbecomeahotissuethecommunity.

PositioningoftheprojectplanningreportistargetedatresidentialYexucunJianyeDistrict,Nanjing,theprojectleavesthepositioning,whichconcludedanimportantbasisforprojectdevelopmentandconstruction.Firstofall,thearticleonsometheoreticalknowledgeofrealestateprojectswereintroduced,includingtheprojectbackground,projectSWOTanalysis,thestatusoftherealestateindustry,marketsegmentationprojectidentification,projecttheme,projectdevelopmentideas,projectssuchasthepricingbasisandsoon.Thenthebasicsituationoftheprojectisintroduced,include:

anoverviewoftheproject,theprojectofmarketdemand,projectprogress,projectmarketresearchreportconcludes,theproject'

stargetcustomerbase,theproject'

sdevelopmentphilosophyandsoon.Thenthepreparationoftheprojectisaccordingtotheaboveinformationproductpositioning,projectdevelopmenttheme,theprojectgreenarea,projectthemainunit,etc.Finally,aftertheproductionoftheentirepositioningplanningreport,wecangetsomeprojectdevelopmentandoperationoftheproposal.

Intheessaypartfortoday'

ssocietyofthemassiveconstructionprojects,Nanjingisalsogrowing,therealestateindustryisfacingincreasinglyfiercecompetition,theroleofrealestatemarketpositioningmoreandmoreevident.

KeyWords:

Realestate;

projectlocation;

positioningplanningreport

第一部分：

全过程工作描述

参加了学校的毕业设计工作，我所选择的方向是房地产项目开发的定位设计。

在过去的几个月中，我从不太懂到有点懂再到基本上懂得了，遇到困难的同时也学习到了很多知识，并且充分认识到光有书本上的知识是不够的，还要学会结合实践。

本次毕业设计的重要性非同小可，做好我自身工作的同时还要联系同组组员的想法，共同努力才能得出完美的答案，因此我的工作质量不仅关系我个人的成果质量，也将影响同组其他同学的工作。

因此，本次设计任务，我一直本着认真负责的态度，细致研究、深入探索，逐个击破难点，在各项定位设计工作中，力争做到全面与实际结合。

当然，受学识水平和工作经验的限制，设计报告中必然存在不少问题，还有待进一步的改进，希望在今后的工作道路上能够慢慢增长一系列的知识。

下面阐述下我的整个工作过程。

众所周知，房地产行业在整个国民经济中占有重要的地位，是国家的第三产业，也是生产和生活服务的部门。

它的主要任务并非直接建造房屋而是进行整个房地产开发过程中的资源重组和资本运作。

一般而言，房地产企业在进行项目的开发时，有四个主要的工作阶段：

地块取得、规划设计、工程建设、租赁销售。

房地产项目的定位设计策划属于第二阶段，它的主要任务是解决产品的规划、定位问题。

项目的定位设计是一个系统的规划体系，是指导所有后续工作的指导性文件，项目的定位设计策划对于整个项目成功与否，是至关重要的。

它的重要性不仅体现在对整个开发流程的承接关系，而且对于项目的风险、成本控制也具有最大的影响力，及对于将来的营销、财务评价和物业管理都有深远影响，只有在定位时做出了准确的判断，才能让未来建成的项目更加完善和盈利。

在进行定位设计策划的工作前，我首先认真查看了毕业设计任务指导书，仔细阅读了关于指导我们工作的标准规范的内容及对我们的要求，尤其是对于我组项目地块的规划指标和定位设计报告格式要求，因为老师提前就说过了要确保格式的准确，而且在面对困难时候知己知彼才能百战百胜。

其次从老师的PPT上我了解了定位设计的一般组成：

产品定位、客户定位、功能定位、价格定位、建筑风格定位、规划建议、户型设计等，在最初进行毕业设计时候，老师还给每个方向的同学开了讲座，我仔细听了关于定位的讲座，发现内容非常充实，并且对自己要做什么有了大概认识，在对定位设计工作有了初步了解之后，才有了正确的设计指导思路和正确的方向。

在最初的第一周，我在网上进行了项目的基本资料收集，包括开发公司等等，查阅了相关书籍和论文，为将来的市场调查做好准备。

与此同时，我进行了开题报告的书写和英文翻译的工作。

在进行开题报告之前，我明确了选题的背景及意义，发现了由于南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，并随着房地产市场的逐步完善和国家调控，希望广大市民都可以依据自己的能力购买房子。

并且定位本项目为中档住宅，给予房地产开发以方向，对后期的财务评价、市场营销、物业管理是强大的支撑。

由于本次设计工作是一个真实存在的地块，所以我们小组成员决定对我们项目的地块实况进行调查研究，为市场调查问卷的制作做好准备，于是在第二周和第三周，我们所有成员乘车前往项目所在地建邺区叶圩村对项目所在地块进行了实际考察，及对项目周边环境进行观察，采集了照片等信息，为后续工作积累第一手资料。

回到学校后，我们小组结合各种资料进行了调查问卷的制作，参考了老师建议之后，对问卷进行了修改后进行了试调查20份，并进行了总结之后，重新对问卷做了修改，得到了问卷的修改，为了对南京地区的房地产市场、政策环境、消费者需求、行业情况、竞争楼盘等有更深入的认识，在指导老师的协助与指点下，我组进行房地产市场调研的工作。

工作的目的主要是：

一、摸清南京乃至中国范围内，房地产行业整体的发展趋势和未来走向二、了解南京地区消费者的消费需求、消费心理、消费行为三、搜集南京地区相似楼盘的各种规划设计方案等资料为本项目的设计规划提供良好的借鉴。

总的来说，问卷调查工作在时间上分为三个部分：

第一阶段，准备工作阶段，搜集资料、撰写调查方案。

第二阶段，实地发放、网络发放调查问卷，数据预处理。

第三阶段，整理数据、资料，得出结论，撰写调查报告。

资料搜集上，消费者部分的调查侧重一手资料即问卷调查，对于宏观环境、政策分析等则侧重于二手资料的分析。

本次市场调查费时较长，从搜集资料起至最后修改完成定稿，前后约共耗时一个月。

但也积累不少有价值的数据、图表等，为其后的工作奠定了坚实的基础。

在第四周，我们组共同完成了市场调查报告，通过市场研究，弄清了物业市场的影响因素，及对各种因素做了层次化逻辑化的分析，结合市场调查及其数据分析，得出了南京市楼市的供给结构和质量及供给增长率等，在市场调查报告中我们基本上熟悉和掌握了小区的建筑风格、定价策略、广告和销售策略及物业管理等方面内容。

在分析问卷现有内容的同时，也对项目周边的楼盘进行了分析，包括同质同区的楼盘和同质异区的楼盘的市场销售现状及小区的配套交通等等，从而得出了