湖北武汉杨叉湖锦绣人家项目初步市场调研分析报告Word文档下载推荐.docx

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◎住宅产品特征

第四部分销售情况分析

◎主要在售楼盘一览

◎销售情况分析

◎积压量分析

第五部分总体营销水平分析

◎在售楼盘营销手法

◎营销推广成败点

第六部分市场展望

◎潜在市场供应量

◎未来市场竞争点

◎销售价格走势

第七部分本案面市价格建议

◎本案优劣势分析

◎可比性楼盘性价比一览

◎本案市场比较定价

附：

楼盘资料

杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；

又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。

目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。

杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。

区域道路畅通，出行便利。

区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。

总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。

一、杨汊湖片区

早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在元平方米左右徘徊。

经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到元平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：

、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；

、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；

、房价分元平方米——元平方米——元平方米三个档次走，在——之间居多

、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；

、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；

但周边居民文化水平不高，治安印象差

、市政生活配套资源丰富但水平低

相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：

二、金银湖片区

因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。

区域房地产市场价格由以前的元平米上升到目前的元平米，万科四季花城的房价已经达到平均元平方米。

主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。

区域

代表楼盘

建筑形态

规模

销售均价

卖点

销售情况

金银湖片

将军家苑

栋层多层

万，套

贴近现代家居生活

丽水佳园

网绿生活、都市生态园

约

华星·

辰龙城一期

栋多层

新康居生活，新园林

开盘，约

万科四季花城二期区

约栋多层、栋小高层

约万，套

左岸·

枫林，春天狂想曲

内部认购期

（注：

未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）

三、火车站片区

片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临”两个卖点而成为开发热土。

片区楼盘规模较小，均价分元平米—元平米两个档次走。

销售价格

销售率

火车站片

裕荣家园

栋层小高层

万，约套

——

东方帝园

城市中心点

现房

元辰·

国际大厦

栋层、层

万（住宅万），约套

商务概念

未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）

四、香港路沿线

小规模小高层住宅区，销售均价在元平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。

整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。

片区

规模（平方米）

销售均价（元平米）

香港路片

穗丰花园

万

小高层

实力、实在、实用

鹏飞湖庭

临湖，多功能商住楼

紫藤花园

紫色文化，城开品牌

总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。

三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。

一、区域住宅市场供应

◎供应量分析

经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘个，总在售规模约万平米，总套数套，平均每套面积约平米。

外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘个，总在售规模约万平米，总套数为套左右，户均面积平米。

可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。

项目名称

在售建筑形态

在售规模（㎡）

总套数（套）

户均面积（㎡）

杨汊湖片

新华家园一期

栋层高层

绿色家园一期

栋层多层，栋层小高层

阳光花园四期

约万

金色雅园一期

泽皓雅居一期

栋层多层，栋和层小高层

合计

栋多层，栋小高层，栋高层

约栋条式多层和栋小高层

栋多层，栋小高层

万（住宅万）

套

栋小高层，栋高层

注：

（）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；

（）金银湖片由于常青花园号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑；

（）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；

（）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。

◎供应类型分析

从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约栋多层，栋小高层，栋高层。

多层住宅量为万平方米，占总量的；

小高层住宅量为万平方米，占总供应量的；

高层住宅量为万平方米，占总量的

区域外围在售楼盘中，有栋多层，栋小高层，栋高层。

多层供应量占总量的，小高层供应量占总量的，高层占总供应量的。

综合来看，以多层为主，小高层次之。

二、产品特征

◎产品形态分析

从上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；

随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。

在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。

这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。

◎销售价格分析

区域内物业市场平均表价元平方米，平均成交实价元平方米。

从价格来看，低于元平方米。

付款优惠平均折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。

楼盘名称

均价（元平米）

成交实价（元平米）

付款方式及优惠

折优惠

一次性付款折优惠

一次性付款折

一次性折，按揭付款折

折

◎户型及面积分析

区域在售主住宅项目中，×

×

共余套，占总量的，为绝对主力户型，其次是×

和×

户型供应量大，并且成为热销户型。

复式

主力户型

热销户型

总套数

，×

比例

◎园林绿化及物业管理配套分析

已建成小区规模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。

现在开发的几个大规模社区，物业规划配套齐全。

十分注重环境绿化，绿化率高达左右。

不少楼盘就是以环境绿化为卖点，如绿色家园、丽水佳园等。

物业管理费平均为元平方米，费用适中。

社区配套

车位情况

物业管理费

（元㎡）

绿化率

园林、会所、网球场、健身房等

地下车位个，租金元，

地面车位免费

会所、花园、园林绿化、停车位

不详

花园、停车位

低层车库和地面停车位

小区绿色步行街，平米多功能大会所，中心花园，小区规划有小学及幼儿园

车位租金元

停车位，平米中心

组团式花园

租金元，售价万元个

园林、车位、会所

租金元，售价万元万元个

第四部分销售情况分析

一、主要在售楼盘一览

主要原因

总户数

剩余户数

低楼层销售好，高楼层和朝向采光不好的单元滞销

卖点突出，价格适中，但位置偏远是其不足

复式单位售价元平米，价格高，滞销；

发商品牌实力强