房地产评估市场法作业Word格式文档下载.docx
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A、房地产状况B、货币时间价值C、市场状况D、交易情况
10、下列（）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让
C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产
11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）
A、高B、低C、相等D、无法确定
12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（）
A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好13、市场法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结
果转化为修正价格。
A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地14、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、
92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/?
。
对其
作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/?
A、1376B、2308C、2558D、105515、在交易日期修正中，最宜采用（）。
A、一般物价指数或变动率B、建筑造价指数或变动率
C、建筑材料价格指数或变动率D、房地产价格指数或变动率16、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。
A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、付款方式2、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近3、下列说法是正确的:
（）。
1
A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例4、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、周围环境C、容积率D、使用年限5、类似房地产是指（）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途B、建筑结构C、地区D、权益6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（）。
A、统一货币单位B、统一面积单位C、统一化为单价D、统一时点7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（）等方面的修正。
A、区位状况B、交易状况C、权益状况D、实物状况8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）
A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
9、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境10、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构
三、计算题
1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:
项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙
22建筑面积9687.6平方英尺1000m1200m2成交价格240万元人民币300美元/m243万元人民币
成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初
交易情况-5%0%0%
状况因素0%+2%+5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款:
首期96万元;
第一年末72万，月利率1%;
第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:
.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:
.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
答案:
1、建立价格可比基础
甲一次付清总价
=（元）
2甲单价=2162.65（元/m）
2乙单价=300×
8.5=2550（元/m）
2丙单价=2430000?
9687.6×
10.764=2700（元/m）
2、计算比准价格
312比准价格甲=2162.65×
100/95×
（1-0.8%）×
（1+1%）×
2=2722.19（元/m）
2
57比准价格乙=2550×
100/100×
（1+1.2%）×
2100/102=2856.34（元/m）
6比准价格丙=2700×
100/105=2762.22（元2/m）
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则:
估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）?
3=2780.25（元2/m）
2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表:
项目可比实例A可比实例B可比实例C
2成交价格（元/m）380041003950
成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日
交易情况-2%+1.5%0%
区位状况+3%0-1%房地产状况权益状况0+2%-1%
实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解:
可比实例交易情况修正系数:
A:
100/100-2=100/98
B:
100/100+1.5=100/101.5
C:
100/100+0=100/100
100931001001005380011.5%比准价格A,，，（，），，，，
9810010310099
2=3809.77元/m
10093100100100比准价格B,，，，，，4100
101.598100102100
2,3758.15/元m
3
10093100100100比准价格C,，，，，，3950
100979999102
2,3788.24/元m
比准价格,，，,（3809.773758.153788.24）3
2,3785.39/元m
2,3785.39/元m所以房地产2003年10月1日的正常价格答案:
1、计算比准价格
57比准价格A=3800×
100/98×
（1+1.5%）×
（1-1%）×
100/103×
2100/100×
100/99=3809.77（元/m）
比准价格B=4100×
100/101.5×
93/98×
100/102×
2100/100=3758.15（元/m）
比准价格C=3950×
93/97×
100/99×
2100/102=3788.24（元/m）
2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则:
2估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）?
3=3785.39（元/m）
3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。
实例A实例B实例C实例D实例E
2成交价格/（元/m）51005800520053005000
成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31
交易情况+2%+21%00-3%
区位状况0-3%+3%+1%0
房地产权益状况-2%0+2%-1%-1%状况
交易实物-4%-5%-2%+2%+1%
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知:
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2003年4月30的市
4
场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为
可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
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下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～
教育机构劳动合同范本
为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。
一、_________培训学校聘请_________籍_________（外文姓名）_________（中文姓名）先生/女士/小姐为_________语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。
二、合同期自_________年_________月_________日起_________年_________月_________日止。
三、受聘方的工作任务（另附件1）
四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。
五、社会保险和福利:
1.聘方向受聘方提供意外保险。
（另附2）
2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________至_________的来回机票（金额不超过人民币_________元整）或教师凭机票报销_
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