某金奖楼盘名苑策划案Word格式文档下载.docx

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（一）苏堤春晓名苑项目简介

本案位于普陀区与静安区交界地带，北依苏州河，南贴长寿路〔上海闻名的商住一条街〕，东临叶家宅，西靠武宁路，与上海南京西路CBD在10元的出租车起步价范畴内。

周边不但有家乐福超市而且有多条公交线路。

尽管属于普陀区，但也是市区住宅的上佳地段。

紧邻苏州河是该案区位的最大价值所在。

苏州河从景观价值而言，政府总投资200多亿元，10年时刻进行大规模整治改造，目前一期时期性治理差不多大功告成，不管是水质，依旧两岸景观，都得到较大改善，而两岸的楼盘价格更是足足翻了一番。

从人文价值而言，苏州河见证了上海的洋场文明、工业文明和今日的人居文明，作为上海市唯独的一条历史河流，没有理由不成为那个都市最具有文底蕴的生活基址。

因此，该区位的住宅价值不可限量。

该案体量在市中心楼盘比较而言，也专门难得。

占地总面积78.29亩〔约52,200平方米〕，建筑面积21.17万平方米。

如此大体量的楼盘形象对上海都市的面貌必定都会带来重要阻碍，因此，该楼盘的开发任务任重而道远。

（二）市中心高档住宅缺什么？

〝市中心高档住宅到底缺什么？

〞是开发商拿到土地后一直在探讨的问题。

那个探讨，连续了整整三年。

来自两大开发股东的老总差不多上在房产界摸爬滚打多年的开发商，深知〝开发理念〞的重要性，为此，他们做了大量的研发工作，有规划设计的前言为证。

〝规划设计是房地产开发的灵魂。

我们以专门挑剔的目光和精益求精的态度，力争使该项目在规划设计时期就必须立足于精品水准之列，这直截了当决定了项目在市场推广时期的成功与否。

我们认为，住宅产品正在从工业化设计走向市场化设计和策划设计，以及建立在实物形状上的一种新的生活方式的构思。

百年上海滩，融入各国建筑风格及流派的住宅，沉淀闪光的却是贯穿中西的海派特色。

信手拈来的抄袭之作，其辉煌是短暂的坚强的民族文化时时刻刻向不谙水土的舶来品挑战。

因此，要打造精品水准的楼盘，是没有捷径可走的。

〝我们赞同任何一个民族，一种文化，都有其专门的理想的居住环境模式。

居住环境的审美活动是人文环境理想的具体表达。

而理想的居住环境模式的形成与特定民族和文化的生活体会是密不可分的。

人文的居住环境理想在不同程度上指导着人们的选择、改造或制造自己的居住生活空间。

作为开发商，是应该牢牢把握那个原那么的。

〝

在中国的都市化运动中，始终面临一个严肃的建构性挑战：

作为都市化运动的惟一外向型国家，中国必须以后发的优势，幸免西方国家在都市化中所走的弯路，注重住区的长远生命力。

在西方国家都市化高潮时期，都市快速进展并扩张，显现一些世界性的超级特大都市和都市群地带。

然而，都市的过度的无序进展，也产生了一系列的社会问题，即所谓的〝都市病〞。

欧美国家在工业化晚期显现了日益严惩的〝都市病〞问题。

诸如：

交通拥挤、住房紧张、社会秩序和治安状况不良、都市环境污染严惩环境质量快速下降等。

在此背景下，以富裕人群和中产阶级为主体的部分都市居民选择到都市的近郊用至远郊居住，从而显现住宅郊区化和都市〝空心化〞的现象。

相伴郊区化的浪潮，大型的郊区购物中心〔SHOPPINGMALL〕和一些办公楼宇也随之显现，居住、工作、购物、娱乐等实现一定程度的就地平稳。

欧美国家大都市周边的一些小镇和卫星城确实是这一现象的产物。

郊居化对西方国家都市结构和居住方式演变的阻碍是深远的。

都市中心和市内显现一定程度的衰败，甚至成为〝分民窟〞的所在地。

西方国家在通过郊居化的进程后，为解决都市〝空心化〞的问题，显现各种类型的市区重建打算，并形成新都市主义的思潮。

从消费行为学来分析，人们之因此不愿在市区购置豪宅，是因为中心城区的住宅缺绿缺生态缺宽敞的休闲空间，而随着社会竞争和工作压力的加剧，这些东西恰恰成为人们用于缓解心灵紧张与扭曲的最重要元素。

当住宅不再仅仅是住宅，而成为一种人们的生活方式时，市区住宅所代表的这种生活方式自然就会被社会所剔除。

但实际上，作为消费者要迁出市区，也是要承担了一定的机会成本，那个成本倒不是来自于交通，当生活质量提高到一定水平后，交通并不构成障碍。

然而舍弃原有的社交适应和消费方式将成为最大的成本。

因此，〝苏堤春晓名苑〞的开发商决定以此为突破口，解决好〝缺绿〞、〝缺空间〞两大弊病，同时发挥好市中心大型公众设施便利、文化底蕴浓厚的优势，打造出真正理性的都市豪宅。

（三）产品开发理念

产品的开发理念必须根植于政府宏观规划，目标客源的需求特点，自然地理条件，自身地块条件等多方面的考虑，同时要有前瞻性的意识，考虑到项目的可连续进展性、生态化、文化特色。

设计规划以满足舒服、便利、安全、卫生和美观等要素的科学居住环境。

制造出以人为本，既有统一规划主题风格又有个性特点及时代气质的将居住、景观、文化相互融合的优质产品，同时规避孕药客源产品需求矛盾。

1．整体规划理念

〝苏堤春晓名苑〞以海派文化及海派精神为规划设计灵魂，表达中外并蓄，物为所有的新海派高尚生活、文化、亲水性国际社区形象。

形成具有高科技性、稀有性、新颖性、时代性的融入海派文化内涵的产品特点，表达地标性的气质与气概，稳健与大方。

2．环境、组团分隔理念

小区内外部环境独立分隔，强化内部环境配套规划，以建筑体及绿化带形成隔离屏障。

建筑组团进行层次区隔，同时注重亲水性、景观性、朝向性。

3．景观规划理念

以人为本，依靠自然条件优势，进行景观、空间布局规划，制造多层次的立体景观成效，将海派文化、自然景观、人工景观、建筑群体、人群融为一体。

同时充分考虑昼夜的差别，视野的开扩。

在整体景观统一的前提下，注重局部景观小品的营造，并将景观引入车库和生活空间。

把握整体的动感性和乐趣性，地标性的景观小品设计规划。

4．功能区划分理念

尊重居住传统，力求创新。

进行功能区域划分，道路规划，卫生保洁等相关要素的科学区域划分，表达便利性、科学性。

以科学的布局、设计规划、增强内部环境的乐趣性、生动性、服务性。

考虑区内客源的层次因素，进行相对独立的区隔以及功能划分。

5．园林及文化内涵规划理念

以软质景观构建小区园林绿化，以本地物种、植被，表达特有的海派特色，注重四季变化，力求四季常青、花开四季。

有硬质景观强化整体的海派文化及海派精神内涵。

在色调、建材、工艺方面注重高雅的品质。

实现经典文化景面住宅不随时刻而褪色。

6．生态环保体系的科技规划理念

以生态环保体系为动身，构建小区的动植物，生活垃圾等相关系统的生态环保体系，制造科技性住宅生活环境。

7．房型面积规划理念

尊重居住传统，力求大胆创新。

表达便利性、科学性、景观性、私密性、充分考虑不同层次客源的需求特点。

同时规避房型配比、面积、总价等因素造成的去化风险。

8．道路交通组织规划理念

进行人车分流，人行道路注重布局的科学性与合理性。

将乐趣与艺术文化融入其间，考虑夜间照明与景观的和谐统一，以及批示系统的生动别致，将艺术、文化融入其间。

（四）规划创新

1．水之幻美

它的设计目的是想通过解决水和岸的关系，满足水和人的天然联系，激活苏州河的活动，强化苏州河沿岸专门的场所感。

在水岸第一层，为他们做了270米长30米宽的水岸平台，中间穿插浅滩和绿景，专门浅滩的专门造景意象会让人产生以为是苏州河的水流入小区。

而在沿河边的一排小高层住宅里，进展商不惜牺牲掉两层的销售面积，不惜结构转换层的昂贵成本，毅然做出高达7米的全晶体挑空大堂，人们在如此的大堂里会不由自主驻足交流，苏州河的气息也得以延伸，同时减轻了现在被普遍关注的〝峡谷现象〞。

同时，人能够通过不同层高来品味河景，直到最后触及水面，给人丰富的心理体验。

类似如此的设计，其意义就在于更多表达景观对应生活的联想和连续，更多地摸索了市民的体验，而不是刻意地去塑标志性和表达纪念性。

2．层峰叠景

绿地依势而走。

2.7米、3.5米、6.5米三层不同标高打造三层不同景观，硬、软地相结合，将别墅的坡地造景运用到公寓景观之中，形成韵律之美。

3．晶体大堂

透亮架空玻璃大堂与堆坡绿化相得益彰，建筑底层六米挑空大堂，将绿意引入建筑之中，结合架空概念，全透亮玻璃门厅视线通透，使得绿化空间相互穿插与渗透，景观因视角的不同而不述地腾挪变幻，真可谓〝巧于因借，精在体宜〞。

4．景观车库

车库在以往设计中总是沉闷而污浊的，而本案却在上海首创景观车库，不仅人车分流，而且地下部分的景观车库由于大力成本引入了光线与鲜氧，因此绿色植物得以第一次在车库里强壮成长，并扎根泥土，直入云霄，如此以一种自然的方式，引入更多的自然，充分满足人心对自然的期望。

5．呼应手法

小区公建配套上要紧采取呼应手法，会所与苏州河相呼应，商业步行街及商业广场与家乐福的商业气氛相呼应，同时由商业街和小学对小区形成围合，幸免都市街道对小区生活的干扰，也增加小区的私密性和安全性。

森林、草坪、庭院、水面、音乐广场分区明确，既是社区的要紧景观中心，又是开放式的活动场所，各年龄段都有自己活动空间与活动群体。

6．大型景观会所

3，000平米VIP会所布置室内游泳池〔顶部设置玻璃天棚，使自然光能直截了当进入泳池〕、桑拿、餐饮、小超市、健身娱乐场因此及露天泳池。

7．立面

从海派文化中捕捉立面风格的灵感、现代但不冷漠；

丰富但不累赘；

气派但不奢华。

竖线条和纵向大面积玻璃窗体的运用，增加建筑的高耸之气。

精巧的细部设计，弧线柔和的风格与苏州河曲线相呼应和相融洽。

二、关于策略

（一）客群分析

有了好的产品，〝繁花之上如何再生繁花？

〞如何借助笄来实惠从产品到市场的危险一跳？

如何借助营销策划公司对市场和客户的把握来做出更贴近客户的产品？

本案开发商敢为人先，开始了上海具有里程碑意义的〝苏堤春晓名苑销售代理及营销策划〞公布招标活动。

上海天地行房地产营销在本次招标活动中一举夺魁，这在于天地行对市场和消费群体的精深把握，对本案开发思路的充分明白得以及对产品的创意提升。

精深把握〝苏提春晓名苑〞3#—6#楼的房型面积普遍较大，要紧以三房、多房为主，建筑面积在155.20平方米-183.66平方米之间。

而且#、2#、7#楼的房型面积较小，要紧以二房有小三房为主，面积在89-120平方米左右。

因为面积的差异，总价也相应有专门大的不同，这决定了在楼盘去化过程中，面对几种不同特点的客群，必须进行深层次消费特点上的细分。

依照天地行市场部针对上海高档住宅消费市场的广泛调研数据和分析结论，结合〝苏堤春晓名苑〞的项目特点和定位，得出以下客源分析：

客源细分：

客源类型要紧购买房型总价范畴面积范畴

A型以二房为主62-74万89-106m2

B型二房及小三房77-84万110-120m2

C型以三房为主104-120130-150m2

D型购买景观房、多房120万以上150m2以上

〔备注：

依照本案不同的总价范畴，以及客源的价格承担度，以及房型特点等因素的分析，可将客源划分为A、B、C、D四个不同的类型。

通过分析不难看出，A类客源要紧面对的是总价在66-87万左右的房源。

以二房为主，面积89-116平方米，这类房源客年龄在28-35岁之间。

这类年龄层的本地人士普遍同意过高等教育，通过的调查还发觉：

这类二房面积的房型比较受本地结婚人士的欢迎，但对外省、外籍人士来说房型却偏小。

综合分析得出：

A类客源以本地客户为主，因房型面积较小，因此三代同堂客源的几乎不用考虑。

B类客源要紧面对的是总价在