广西玉林房地产市场调研报告.docx

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广西玉林房地产市场调研报告

目录：

玉林房地产市场调研报告

第一章项目开发环境分析

（玉林是一座怎样的城市）

一宏观环境

城市看区域，区域看项目，经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响，让我们先从宏观上感受整个项目。

1玉林概况

1）区域位置

玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。

地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。

玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心，是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。

市场体系比较健全，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，自古有“岭南都会”美誉，是区域性商贸物流中心。

从区域位置来看，广西玉林不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势，改革开放让一部分人先富起来，也没有对玉林的发展起到很好的推动作用，但该区域作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机。

2）行政区划

现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，市区建成面积45平方公里。

总人口600万人，其中市区人口约70万，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。

广西最大侨乡的优势与城市发展，招商引资相结合，将给玉林的发展带来强大的动力。

虽然玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。

3）交通网路

玉林市区位优势明显，交通便利快捷。

国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉。

建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）正编织以玉林城区为中心的现代交通网络。

市内主要道路骨架为“二纵二横二环路”。

江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道——民主路与东西向城市主干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站场相连。

另一条纵横穿过玉林市域的洛湛铁路和南宁--广州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在选线当中，随着这些区域性交通设施的建成，玉林将成长为桂东的交通枢纽，区域地位进一步提升。

4）历史沿革

玉林古称郁林。

1997年4月22日，设立地级玉林市，辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。

5）自然特征

玉林地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。

平原盆地占全市面积17.4%，丘陵台49.4%，山地占33%。

其中，耕地面积19.02万公顷。

有林面积68.2万公顷。

属典型的南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。

6）旅游资源

玉林地处北回归线以南，是“中国优秀旅游城市”，属典型的亚热带季风气候，平均气温21℃，旅游资源丰富，类型多样，有“岭南美玉，胜景如林”之称。

以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌景观遍布各县（市）区，农业生态资源丰富多彩。

主要风景名胜区（点）有：

世界最大的铜鼓出土地——北流铜石岭风景区；“天南杰构”全国四大名楼——容县经略台真武阁；亚洲第一天然石桥——博白天仙桥；全国四大名庄之一——陆川谢鲁山庄；中国二十洞天、道教二十二——容县都峤山和北流勾漏洞；唐代杨贵妃及晋代绿珠女出生地遗址，古民居建筑群——兴业庞村古民居；李宗仁屯兵遗址——城隍鹿峰山（龙泉洞）；三大温泉——陆川、博白温罗、容县黎村；森林景观——北流大容山森林公园——六万山；近代名人刘永福、朱锡昂、王力、李明瑞、俞作豫、黄旭初等名人故居；玉林市佛子山旅游度假区和大型人造景观“云天民俗文化世界”。

还有万亩荔枝、龙眼、沙田柚果场和珍稀动物养殖场，有全国闻名的中药材市场，工业品服装市场等十大专业市场，是华南地区重要商品集散地，是侨乡观光、休闲度假、康复疗养、文物考古、宗教文化、商贸洽谈、生态旅游的理想之地。

2玉林经济运行状况：

07年玉林市经济平稳发展，主要有如下特点：

1）工业生产平稳增长；

7月份，全市规模以上工业增加值6.18亿元，增长20.1%，增幅比上月回落5.1个百分点。

1-7月规模以上工业增加值44.25亿元，增长19.8%，增幅比1-6月提高0.1个百分点,比上年同期提高3.2个百分点。

分轻、重工业看，重工业增长快于轻工业增长。

轻工业实现增加值14.09亿元，同比增长14.2%，拉动全市增长4.7个百分点；重工业实现增加值30.15亿元，同比增长22.6%。

拉动全市增长15.1个百分点。

分行业看，特色产业、支柱行业快速增长，集群集聚显现。

健康、服装皮革、水泥陶瓷、机械及新兴产业电子工业生产平稳，共实现工业增加值30.46亿元，占全市工业增加值的68.8%，同比增长20.6%，高于全市平均增长水平0.8个百分点，拉动全市增长14.1个百分点；其中，机械产业完成工业增加值16.93亿元，占全市工业增加值的38.3%，同比增长25.4%,高于全市平均增长水平5.6个百分点。

2）固定资产投资增幅略有回落；

1-7月全社会固定资产投资128.71亿元，增长37.9%，增幅比1-6月和上年同期分别降低1.4个和27.2个百分点,其中,城镇完成固定资产投资105.04亿元，同比增长57.4%，其中更新改造、房地产开发分别投资19.20亿元、14.01亿元，分别增长103.1%及11.6%。

更新改造增势强劲，房地产投资增速略有回落,增幅比上月回落6.6个百分点。

1-7月全市商品房销售面积56.42万平方米，销售额11.38亿元，分别增长44.2%和60.7%。

3）市场消费稳中加快。

7月份，全市社会消费品零售总额13.54亿元，增长17.4%；1-7月社会消费品零售总额99.06亿元，增长15.4%，增幅比上年同期快0.7个百分点，为今年以来最快增速。

4）居民消费价格水平上升势头趋稳。

7月份玉林市居民消费价格总水平同比上涨6.7%，1-7月同比上涨3.7%，涨幅比上半年扩大0.2个百分点。

5）财政收入保持快速增长。

1-7月，财政总收入22.58亿元，同比增长23.4%；一般预算收入11.9亿元，增长22.1%。

6）金融运行总体平稳。

7月末，金融机构各项存款余额393.41亿元，比年初增长8.3%；其中居民储蓄存款余额318.57亿元，比年初增长8.4%。

各项贷款余额185.65亿元，比年初增长9.8%。

7）全市财政收入稳步增长

2007年，全市财政收入40.68亿元，比上年增加7亿元，增长20.8%；规模以上工业实现利润15.47亿元，增加7.26亿元，增长84.9%。

万元生产总值能耗得到有效控制；万元工业增加值综合能耗下降到2.103吨标准煤，下降8.96%；

8）小结：

玉林市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济呈稳步发展趋势。

对房地产事业的发展也将起到良好的支撑和促进作用。

3发展规划

玉林城市的性质定为：

国家重要的动力工程机械制造基地，全国中药材生产和集散中心，中小企业创业的城市，桂东南区的区域性商贸物流中心。

城市建设用地的发展方向为：

向南发展建设城南工业区，向东建设城市新区，并逐步向西、向北发展。

城市建设工作重点为：

a、做好园林绿化工作，力争08年成功申报广西园林城市；

b、抓住广西北部湾经济区纳入国家战略的重大机遇，把玉林打造成为泛北部湾中小企业名城、广西北部湾经济区副中心城市、广西新兴临海工业城市、广西承接产业转移重要基地。

c、启动清宁路延长线建设工程。

加快“玉-北-福”大道建设，发展北流副城、福绵城区和茂林组团，促进玉北福融合。

d、加快房地产业发展，预估08年完成房地产投资32亿元，增长13%以上。

玉林的城市规划中，城市定性为全国中药材生产和集散中心，对本项目形成有利的政策支撑；向南建设城南工业区，主要集中在江南区南侧，对本项目区域环境影响不大，且可为项目提供客源，对区域发展有促进。

但现阶段玉林的规划较零乱，整体水平较落后。

4宏观环境小结：

1）从区域位置来看，玉林作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机；

2）玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动；

3）玉林是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉，定性为桂东的交通枢纽；

4）属南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃，旅游资源丰富，适宜人居；

5）玉林市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济发展势头良好；

6）城市定性为全国中药材生产和集散中心，为本项目的发展提供政策支撑；

7）城市建设用地发展方向，向南为工业用地，可为本项目的开发提供后续客源。

二区域环境

1江南区概况

1）地理位置

江南区与玉林旧城商业区隔南流江相望，周边有云天文化城、火车站、体育馆、会展中心等重要公共设施，江南区规划范围是东到大坡村，南临苗园路，西至玉林制药厂，北靠南流江，东西长2.4km，南北宽1.6km，总用地310.38公顷。

2）交通状况

江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道——民主路与东西向城市干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站相连。

2区域规划

区域定位为玉林的副中心，规划主要功能：

商贸、旅游、居住“三位一体”的现代化、旅游休闲型新城区。

以云天文化城作为南北中轴线的起点，轴线两侧公建呈平行状向南延伸，与中央绿轴构成气势磅礴的空间轴线，形成“一轴、两带、三区”的空间结构。

一轴：

即中央景观轴，宽度控制在100m，轴线起自南流江北岸相望的云天文化城，依传统风水格局设置云天广场、亲水步行带、上升广场等；

两带：

即沿中轴线两侧建设商业带，西侧为综合商业板块，集休闲购物办公居住为一体，体现聚集效应；东侧为综合服务板块，布置有影剧院、商务中心、美食中心、酒店等，形成商业文娱服务中心。

三区：

村镇居民拆迁安置区：

在东西两侧根据就近原则，布置江南新村；

低密度居住区：

在江南区东北角沿南流江布置生态低密度居住区；

中等密度商住区：

在东侧布置中等密度商住区。

3区域环境小结

1）交通体系良好，可与市中心便捷连通；

2）大型公建林立，云天文化城、火车站、体育馆、会展中心等重要公共设施都位于该区域，但缺乏相应的商业配套；

3）在江南区“一轴、两带、三区”的规划中，东侧规划中等密度商住区，东北角沿江布置低密度居住区。

4）区域内将建设成为玉林的商贸旅游购物城，与云天文化城隔江相望，周边配套正在完善，区域发展潜力巨大。

城市开发环境要点提炼：

第二章商品房市场分析

（玉林房地产市场怎样？

）

一房地产市场概况

1房地产市场发展轨迹

玉林房地产市场起步较晚，比较南宁可直观地看出，玉林的物业形态、建筑风格乃至整个城市规划都要落后于南宁至少5年，玉林的房地产市场真正起步于2003年，同期，珠三角地区房地产市场已经经历了一次高峰期，处于产品的探索、转型期及市场的持续热化阶段。

因市场起步较晚，受其它区域前几