房产相关政策法规Word文档下载推荐.docx

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第六条商品房预售实行许可证制度。

开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料；

（－）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的２５％以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。

经审查合格的，应在接到申请后的１０日内核发《商品房预售许可证》。

需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

第十一条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三亲开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处“以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

（三）未按规定办理备案和登记手续的。

第十四条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第十五条本办法由建设部负责解释。

第十六条本办法自１９９５年１月１日起施行。

2、八种房屋不得上市出售

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种房屋不得上市出售。

这八种房屋是：

（1）．以低于房改政策规定的价格购买且没有补足房价款的；

（2）．住房面积超过各省市规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）．处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；

（4）．产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）．已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）．上市出售后形成新的住房困难的；

（7）．擅自改变房屋使用性质的；

（8）．其它按照法律、法规及县级以上人民政府规定不宜出售的。

3.福建省物价局财政厅关于核定房地产交易手续费收费标准等问题的通知

省建设厅、各市、县（区）物委（物价局）、财政局：

你厅《福建省厅关于申请核定房地产交易手续费标准的函》（闽建计[2000]86号）悉。

为规范房地产交易市场的收费行为，促进房地产行业健康发展，根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发[1998]34号）精神，并结合我省试行一年的实际情况，现对房地产交易手续费收费标准等有关问题通知如下：

一、房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房屋权利人提供交易场所，对不同交易类别从收件、初审、权属调查、价格评估、公告、立契监证，批准及其他各项服务内容所发生费用的合理补偿。

除此之外，房地产交易机构不得再向房地产交易双方收取其他任何费用。

二、房屋买卖、租赁、抵押、分割、交换、赠与、继承等房地产流通过程中的各种交易活动，经营当事人均应向房地产交易管理机构申请办理相关手续，并按规定向房地产交易机构交纳房地产交易手续费。

三、房地产交易手续费的具体收费标准如下：

1）、房屋买卖（指二次交易）：

按成交价总额0.8%收取。

其中，职工按房改政策购买公有住房的交易手续费按房改实际成交价总额的0.2%收取；

房改房首次上市交易手续费按房改实际成交价的0.4%收取。

由买卖双方各负担一半。

2）、新建商品房交易：

按成交价总额的0.2%收取，其中经济适用住房按实际成交价的0.1%收取，由买卖双方各负担一半。

3）、房屋租赁：

按年租金总额的1%收取，按年交纳，由出租方负担。

4）、房屋抵押：

以抵押金额为标的，按下列标准累进计收：

即抵押金额在50万元（含50万元）以下，按0.08%收取；

抵押金额在50万元至100万元（含100万元）的部分，按0.06%收取；

抵押金额在100万元至300万元（含300万元）的部分，按0.04%的收取；

抵押金额超过300万元的，按0.02%收取。

收取房屋抵押手续费过程中涉及到外币时，一律按当日外币市场牌价折算为人民币，再按规定收取。

5）、房屋分割：

按评估价的0.8%收取，由双方各负担一半。

6）、房屋赠与：

按评估价的0.8%取收，由受赠人负担。

7）、房屋交换：

以双方房屋评估价总额的一半为基数，按0.4%收取，由交换双方各负担一半。

8）、商品房预售合同登记各案：

按每件30元收取，由交易双方各负担一半。

9）、房屋继承、析产：

不得收费。

以上收费中，除房屋抵押评估由中介机构进行评估并按有关规定收费外，其他项目的评估均不得收费。

四、为体现对企业特别是国有企业改革的支持，切实减轻企业负担，凡企业在改革、改组、改造过程中办理的房地产交易手续时，免收房地产交易手续费。

五、房地产交易机构不得向交易双方在办理房屋买卖、租赁、抵押、交换、分割、赠与、继承手续过程中收取表、册、证等工本费。

六、房地产交易手续费属事业性收费。

各收费单位应及时到各级物价部门办理收费许可证，向社会公开收费文件，实行亮证收费。

收费时使用省财政部门统一印制的事业性收费专用票据，所收费款纳入预算外资金“收支两条线”管理，缴存同级财政专户，并自觉接受物价、财政、审计部门的监督检查。

七、本通知自2001年4月1日起执行，2001年4月1日前有关房地产交易手续费收费标准仍按省物委、省财政厅闽价[1999]房字392号文件规定执行。

4.房贷新政策带来什么？

与中国市场经济体制几乎同时横空出世但又极度欠缺成熟的房地产市场已经不止一次地招来了社会舆论的质疑和诟病，特别是面对着2003年盛夏之季地产大王们纷纷落马的丑闻，人们向这一敏感地带所投去的猜测和责问超乎寻常，6月13日中国人民银行启动的房地产信贷新招法在业界更是掀起了轩然大波。

（一）金融风险的聚变

作为国民经济支柱的房地产业一直以高于固定资产投资比重的力量鼎力支持着中国经济加速快跑。

2002年，房地产投资用对经济增长1个百分点的贡献留下了自己浓浓的一笔。

SARS猖獗的2003年前4个月，房地产仍然以3.8个百分点的投资上升速度展示出了高歌猛进的势头。

这种举足轻重的地位和灿烂诱人的前景无疑使得房地产成为金融机构竞相追逐的行业。

来自央行的统计资料显示，1998年至2002年，我国商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；

截止2003年4月，达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％。

两项指标均大大高于国内GDP的增长速度。

不仅如此，由于我国房地产开发企业负债率高达76％，在银行对房地产企业开发贷款控制比较严的情况下，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款的方式来融通资金。

因此，如果将房地产开发企业自筹资金（主要包括居民购房的消费贷款）和流动性资金来源及增幅考虑在内，我们可以发现每年上千亿元的房地产开发投资中，约有60％的资金来自银行信贷。

将抵押信贷机制引入住宅市场对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，它意味着银行经营理念和行为正逐步从重投资、重生产向重消费转变；

而消费信贷对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变，“花明天的钱，扩大当期住房消费”，消费信贷为居民平滑生命周期内的收入、合理支配消费资源提供了新的途径。

1997年至2002年，国内个人住房贷款余额年均增长一倍以上，截至2003年4月，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的8.9％。

抵押信贷的发展促进了住宅生产与消费的良性循环。

然而，房地产70％以上的资金来源于银行信贷的局面不能不让人为银行所承受的巨大风险捏了一把汗。

2002年11月央行的房贷检查发现，各商业银行违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。

越位之举昭然若揭。

不仅如此，由于我国个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度的残缺以及房地产信息体系不健全甚至是政府干预失误，都会构成诱发金融风险的隐患。

其中人们熟知的风险有：

——逆向选择问题。

所谓逆向选择问题是指那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利（逆向）结果的借款人常常获得贷款，从而给银行带来信用风险。

近几年，我国房地产持续升温，财富的诱惑及个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资，用于出租经营。

一套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。

这表明伴随着金融自由化、金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。

——道德风险。

在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）不齐的项目发放开发贷款，或违背监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。

在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。

凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。

——银行自身的脆弱性。

银行体系是否健全是抵御房地产信贷风险的关键。

按照《巴塞尔协议》，衡量银行体系健全的基本指标包括：

资本充足率、资产质量（坏账率）、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。

其中，资本充足率是银行自身承受各种经营损失、抵御风险的基础条件，而资产质量决定了银行经营的安全性、流动性、赢利性及在公众中的信誉。

在1997年爆发的东南亚危机中，香港和新加坡的银行持有的房地产信贷占资产的40-50％，却能在资产价格大幅缩水时安然无恙，因为它们自身抵御风险的能力强，其资本充足率高达15-20％，不良资产率仅为3％。

而韩国、菲律宾和泰国银行的资