三亚新海岸休闲度假酒店可研文档格式.docx
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高级经济师
副总经理
李拥宪
高级工程师
项目负责人
唐明山
编写人员
张维
李民奎
工程师
蒋燕
助理工程师
审核
审定
附表：
1、投资估算总表T-1
2、工程费用明细表T-2
3、工程建设其他费T-3
4、经济效益分析表
附图：
1、项目地理位置图
2、项目总平面布置图
3、项目噪声监测点位示意图
4、项目污水系统规划图
第一章总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目概述
项目名称：
项目建设性质：
新建
建设单位：
三亚市榕根社区居民委员会
项目总规模：
本项目占地面积9333.36m2，总建筑面积为32539.8m2（含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420m2不计入），计入容积率建筑面积28000m2，其中地上建筑面积为29206m2（含架空层786m2），地下建筑面积为3333.8m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m（至第18层顶层结构层），客房310间，可接待游客约620人。
项目总投资：
7818.74万元
1.1.2项目所在区域概况
拟建项目属于河东片区，河东区是三亚市委、市政府的派出机关，主要具有管理职能（市政建设、人口与计划生育、社会治安综合、经济、文化教育卫生等管理）；
领导和指导各基层事业单位和社区居委会、村委会工作的职能；
服务和协调的职能。
总面积51平方公里。
管辖9个社区居委会和2个村委会。
社区总人口69728人。
管辖区内有党政机关和事业单位63个。
有南中国大酒店等星级酒店、宾馆51家。
1.1.3项目建设地点及建设条件
本项目位于三亚市月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。
（如图1-1项目位置图）。
项目所在区域，给水，排水，排污，电力，天然气均已到位。
图1-1项目地理位置图
1.1.4项目资金筹措
本项目总投资估算为7818.74万元，其中：
工程费用6805.47万元，工程建设其他费640.95万元，基本预备费372.32万元。
资金来源为业主自筹。
1.2编制依据和研究范围
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《中华人民共和国环境影响评价法》
3、《中华人民共和国建筑法》
4、《中华人民共和国土地管理法》
5、《三亚市城市总体规划》
6、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001（2006年版）；
7、《建筑抗震设计规范》GB50011—2010；
8、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002；
9、《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；
10、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2010）；
11、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2000）；
12、《建筑设计防火规范》GB50016—2006；
13、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资[2002]15文通知）；
14、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；
15、业主提供的其他资料。
1.2.2研究范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。
1.3主要技术经济指标
表1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
用地总面积
m2
9333.36
约14亩
2
建筑总占地面积
2500
3
总建筑面积
32539.8
其中
地上总建筑面积
29206
计容建筑面积
28000
首层架空层建筑面积
786
太阳能热水系统补偿面积
420
地下总建筑面积
3333.8
其中人防地下室建筑面积：
1185m2
4
容积率
3.0
5
建筑密度
％
26.8
6
绿地率
45.5
4246.7m2
7
标准间
间
232
8
豪华间
78
9
停车位
个
136
地下室停车位
79
地面生态停车位
57
10
总投资
万元
7818.74
资金来源为业主自筹
1.4结论与建议
三亚市有许多世界著名的旅游风景区，以海景为主题景观优美而独具特色，旅游资源丰富，每年都吸引很多的观光游客到三亚旅游或休闲度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。
本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。
同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经济的发展，改善投资环境。
因此，本项目的建设是必要的。
本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。
经测算，本项目在技术上。
经济上都是可行的。
从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发实际可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来三亚投资兴业。
第二章项目背景和发展状况
2.1社会发展状况
三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、吉阳（三亚田独镇于2011年1月10正式更名为吉阳镇）、海棠湾、育才六个镇。
此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。
2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人，是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。
为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。
多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。
三亚市2010年前三季度实现地区生产总值166.28亿元，同比增长18.3%，增幅同比加快4.7个百分点。
其中，第一产业完完成增加值24.28亿元；
第二产业完成增加值36.83亿元；
第三产业完成增加值105.17亿元。
服务业完成增加值105.17亿元，比上年同期增长20.1%，高于GDP增速1.8个百分点。
全市工业实现总产值31.27亿元，增长32.9%，其中规模以上工业29.69亿元，增长32.2%。
主要工业产品产量均有较大增长，其中水泥、商品混凝土分别增长86.9%、50.5%。
农业增加值24.28亿元；
全社会固定资产投资214.92亿元，其中，基本建设投资114.68亿元，增长54.4%；
房地产开发投资97.39亿元，增长33.8%；
社会消费品零售总额43.30亿元；
增长26.1%；
全市城镇居民人均可支配收入13086元；
城镇从业人员参加失业保险人数人，覆盖率达96.26％。
全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长12.2%。
其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；
接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降2.0%。
全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.7%。
其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。
2.2项目提出的背景及建设必要性
2.2.1项目提出的背景
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。
旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。
特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。
与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，业内人士认为，未来几年的三亚休闲度假式酒店具有较大的市场需求。
随着海南国际旅游岛的建设，会吸引越来越多的游客来三亚观光、度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。
三亚市有很多高端型酒店，这样也造成了部分中低消费者人群的流失，本项目正是在这种大的背景下提出的，项目的建设有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。
2.2.2项目建设的必要性
一、发展旅游娱乐休闲业是国家产业政策的需要
发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。
随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。
我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。
随着海南国际旅游岛如火如荼的建设，会吸引跟多的游客至此，因此就需要有良好的旅游配套设施的建设与发展，这位开发建设本项目带来了良好的契机。
本项目的建设符合了国家产业政策的策略。
二、项目的建设是当地经济和社会发展的需要
三亚新海岸休闲度假酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在高品位的消费。
上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。
同时本项目是建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济快速的发展。
三、项目的建设是加快海南国际旅游岛建设脚步，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要
2011年2月21日，海南省四届人大四次会议开幕并审查《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案》（简称“草案”），草案提出，“十二五”期间，海南省将提升发展以旅游业为龙头的服务业。
按照把海南建设成为我国旅游业改革创新
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