房地产企业所得税不能不关注二十个问题文档格式.docx

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房地产企业所得税不能不关注二十个问题文档格式.docx

房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

　　关注二、开发产品完工条件

　　国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品完工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入利用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

沿用咱们过去的理解，以上三个条件若是同时知足，以最先的一个为准。

不过国税发〔2009〕31号第三条仍然存在缺点，就是没有规定土地开发的完工条件。

若是有关企业开发土地再行转让，只能对照一般货物销售或财产转让进行所得税处置。

　　国税发〔2009〕31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并慢慢规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处置，但不得事前肯定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

这意味着我国很多地域对房地产行业硬性规定必需实行核定征收的错误政策必需取得纠正。

最近，某地国税机关就电话通知某些企业，若是估计2009年所得发生亏损，必需实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。

　　关注3、收入的处置范围

　　国税发〔2009〕31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品进程中取得的全数价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各类基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全数确以为销售收入；

未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

其实代收代缴费用是不是纳入收入管理，对企业所得税不会造本钱质影响。

　　中税网财税专家王骏提示有关纳税人仍是需要对代收代缴款项开票流程进行必要规画，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。

　　关注4、收入确认时点

　　国税发〔2009〕31号沿用了老31号文的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求：

　　第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

和一般企业商品销售几乎一致。

　　第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

付款方提前付款则实际付款日确认收入，已经冲破了企业所得税法实施条例的规定，事实上实施条例第23条根本没有任何允许财政部、国家税务总局对分期收款业务进行特殊规定的授权，其合理性还需要进一步论证。

　　第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款肯定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

这是实践中最规范存在的收入确认模式。

　　第四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方一路签定销售合同或协议的，若是销售合同或协议中约定的价钱高于买断价钱，则应按销售合同或协议中约定的价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

若是属于前两种情形中销售合同或协议中约定的价钱低于买断价钱，和属于受托方与购买方签定销售合同或协议的，则应按买断价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　3.采取基价（保底价）并实行超基价两边分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方一路签定销售合同或协议的，若是销售合同或协议中约定的价钱高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；

若是销售合同或协议约定的价钱低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

属于由受托方与购买方直接签定销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可按照包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；

包销期满后尚未出售的开发产品，企业应按照包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　关注五、开发产品转固定资产再也不视同销售

　　国税发〔2009〕31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或利用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方式和顺序为：

（一）按本企业近期或今年度最近月份同类开发产品市场销售价钱肯定；

（二）由主管税务机关参照本地同类开发产品市场公平价值肯定；

（三）按开发产品的本钱利润率肯定。

开发产品的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关肯定。

　　不难看出，开发出品转作固定资产已经再也不依照视同销售处置，企业需要紧密关注，避免给自身增加没必要要的纳税负担。

　　关注六、计税毛利率下调

　　国税发〔2009〕31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行肯定:

　　开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，此前的规定是20%。

　　开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%。

　　开发项目位于其他地域的，不得低于5％，此前的规定是10%。

　　属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有不同，可是需要提供有关主管部门的批准文件。

　　早在2006年3月20日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（以下简称“31号文件”），将此前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的估计营业利润率缴纳企业所得税”调整为，经济适用房项目预售收入的估计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域肯定预售收入的估计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地域不得低于10％。

而且执行这一规定的时刻也被追溯到2006年1月1日。

对房地产开发企业预收收入征收所得税，一方面对楼市产生刺激，产生了宏观调控的效果，另一方面也保证了财政收入，收到了税务机关的欢迎。

　　2008年开始，中国新企业所得税法正式实施，31号文自行废止。

为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空，2008年4月7日，国家税务总局又发布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整，要求内外资房地产开发企业统一依照规定的估计利润率分季（或月）计算出估计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税本钱后依如实际利润再行调整。

该文件仍然延续了31号文规定的利润率水平，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；

位于地级市、地域、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；

位于其他地域的，不得低于10％。

经济适用房开发项目不得低于3％。

　　中税网财税专家王骏对此做了简单解释，假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元，所在地计税利润率规定为20%，则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200（6000×

20%）万元的估计利润并入其年度应纳税所得额，课征25%的企业所得税。

房地产开发企业对该政策普遍不满，关键就是很多开发商都抱怨计税利润率水平太高。

一名房地产专业人士指出，某房地产开发企业从事经济适用房开发，建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%，可是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。

08年下半年以来，房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。

　　国税发〔2009〕31号对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整，除企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%，延续以往规定之外，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行肯定：

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

开发项目位于其他地域的，不得低于5%。

商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调，房地产开发企业所得税预缴压力将大大减缓，这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以够取得实现。

　　关注7、对预售期间计税毛利实际征收企业所得税

　　国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目归并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与估计毛利额之间不同调整情形的报告和税务机关需要的其他相关资料。

　　值得提示纳税人注意的是，总局没有任何关注毛利不同调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定，那个时候需要关注各地对此做出的具体规定。

　　国税发〔2009〕31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始记录、取得产权证前，与承租人签定租赁预约协议的，自开发产品交付承租人利用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。