咸宁市房地产项目比较分析Word文件下载.docx
《咸宁市房地产项目比较分析Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《咸宁市房地产项目比较分析Word文件下载.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2.楼盘名称：
咸宁碧桂园
区域：
咸安
物业类型：
高档住宅/别墅项目结构：
框架
规划面积：
800000平米建筑面积：
870000平米
容积率：
1绿化率：
40%
开发商：
咸宁碧桂园房地产开发有限公司
承建商：
腾越公司、中建三局
项目地址：
咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队
3.
4.周边商业：
武商量畈、大畈菜市场、乡里湘气、渔港餐饮、银泰百货等商业、工商银行、中国银行、农业银行、建设银行
周边医院：
咸宁市人民医院、阳光医疗、区中医肝病医院、麻塘风湿医院
周边学校：
鄂南高中、咸宁高中、咸宁学院等教育配套
咸宁御龙花园
1.御龙花园位于咸宁市银泉大道288号，小区为欧陆式建筑风格，小区户型精致，布局凑实用，设施功能齐全，御龙花园充分利用北高南底的自身地理优势，建筑形成梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适
御龙花园区域：
温泉装修情况：
毛坯房
普通住宅项目结构：
全框架现浇结构
186480平米建筑面积：
300000平米
1.7绿化率：
45%
咸宁市佳源置业有限公司
咸宁市银泉大道（迎宾大道）288号
售楼部地址：
御龙花园售楼中心
3.御龙花园位于咸宁市银泉大道288号，北接京珠高速公路，属咸安区，往南是温泉开发区，东面为长江工业园，正对面是即将开工建设的100万方的商业中心，西面是咸宁著名的青龙山与十六潭公园，是咸宁市区最大的一片公园绿化。
2012年即将开通的武咸城际铁路依十六潭路经小区穿行而过，项目周边遍布的有中心医院，传媒大厦，咸宁市博物馆，咸宁学院、鄂南高中，人文教育气息浓郁；
小区拥有错落有致的自然环境。
御龙花园总占地面积约280亩，规划建筑面积约30万方,共计2000多户，容积率为2.06，绿化率38%，建筑密度低于18.4%。
市政路把小区分为南北两个片区，北区共分4个周期滚动式开发，北区以商用住宅为主，由16栋多层及16栋小高层组成，全部为坐北朝南纯板式楼，其中一、二期、三期A组团共800余套，以多层建筑和小高层建筑组成，现已交付使用。
三期B组团共268套，由4栋小高层组合而成，于2011年11月28日正式交付使用。
三期C组团22-28#楼于2011年1月开始施工建设，由6栋小高层组合而成，2011年10月开始预售；
南区为项目的第四期，整体规模10万方，主要以商业配套为主，地块规划有大型生活超市、百货商场、主题式商业街、银行、酒店等，未来将成为本区域重要的商业、生活配套。
人源于自然，也必将归于自然。
这是社会发展的必然阶段。
所谓生态，就是尽可能减少消耗，最大化尊重原生地貌，保留原生物种。
景观设计的根本原则是创造自然的景观空间，而非人工痕迹过重的设计手法。
咸宁市政府耗资4亿将十六潭公园打造成一个“民众乐园、植物乐土、白鸟乐归”的生态型综合公园；
5.御龙花园独享十六潭公园资源，在城市中尊享一份难得的靠山藏水的天赋尊崇。
开发商结合自然将美景植入融于纯美社区之中，既不破坏自然生态又富于曲直变化的林间道路来组织小区的空间结构，以建筑围合不同的园林来形成不同层次的功能空间和景观。
在内是自己所爱。
在外则亲近自然。
超高绿化率，身居怡人环境，做自然的主人。
漫步于御龙花园欧式叠水景观园林中，在高低起伏的泉水边，淙淙清泉依级而下，弯曲绵长，尊显优雅、惬意的生活意境，超低容积率，造就畅意生活
失败案例：
导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”
1、致命性硬伤及其基本应对策略
致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。
受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。
虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例外的要付出巨大的代价。
因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初
2、非致命性软伤及其基本应对策略
非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。
造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。
随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售2、非致命性软伤及其基本应对策略
随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售
三．新上市房地产项目失败的常见十种原因
以下为新上市商品房项目常见失败的10大原因（不计地段），以此为鉴，避免新项目因前期准备工作的不充分而导致项目的滞销，甚至死盘。
当然，以下各因素对项目的影响不是绝对的，仅作参考。
1、消费者对项目的满意度不够：
地产项目的满意度主要是消费者对小区品质、物业管理服务水准以及物业价值的评价。
任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，房地产行业也不例外。
所以作为开发商就应该在社区规划、户型设计、绿化、容积率、物业管理等一切地产项目的细微之处做足文章，才能有立市之本。
2、市场定位模糊，卖点不明确：
市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。
清晰准确的市场定位对于楼盘的畅销能起到推波助澜的积极作用。
如花都假日半岛以“平过自己起屋”的市场定位突出其价廉物美的度假环境，起到非常好的开盘效果
3、价格过高，无法与竞争对手相抗衡：
无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。
当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。
如花都合和新城，其过高的开盘定价（比同类竞争对手价格高出近10%）与其自身的环境、配套、产品设计不相匹配，成为销售停滞的重要原因之一。
4、入市时机不正确：
入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。
一般情况下，开盘时机会选择在“五一”及“十一”长假期间，但也有些常惯做法是为避免长假期间新开楼盘数量的过度集中而选择在长假的前一个月开盘，如每年的九月份，亦能取得较好的开盘效果。
在对待竞争对手方面，一是要做到先下手为强，赢得市场先机，这是针对入市时间与自己相差不多的竞争对手时的方法；
二是要运用“太极拳”原理，借力打力，要么等竞争对手把项目区域炒作成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。
当然，前提必须有足够的实力。
如前提到的花都合和新城，在2005年10月1日开盘时正好遇上碧桂园假日半岛的开盘。
从广告宣传力度、产品吸引力等方面远比不上碧桂园，使开盘第一炮打了个“哑炮”。
5、项目知名度差：
新上市项目的知名度不够对项目销售的影响主要有两点：
第一，影响来访客户的数量，降低了成交几率；
第二，客户的虚荣心作祟，没有人愿意在亲朋好友面前说自己买了一个谁都不知道的小区。
按照百姓的思维，知名度的高低往往决定着项目的品质。
花都雅居乐在这方面的经验值得借鉴，在开盘之前，公关活动先行，积极树立品牌形象，迅速建立了品牌知名度，为项目以后顺畅的销售起到推波助澜的积极作用。
6、项目的销售管理、控制不合理：
如果一个项目没有特别优于别人的卖点，那么就只能依靠一个强有力的销售团队来完成项目的快速销售。
一是现场的人员，可以凭借优秀的销售经理进行管理与指导；
二是房源控制，不要把朝向好、户型好、面积适中的房源全部放出，要有计划性。
最好是先将各方面条件一般的房源先行卖出，而条件优秀的户型可留于升值。
7、项目的工程进度慢：
新上市项目的工程进度慢对于项目销售的影响主要有两点：
第一，错过最佳入市时机，造成计划不断更变；
第二，缓慢的工程进度易造成客户信心不足，客源大量流失。
可以想象，工程进度对项目的销售情况的影响是不可小窥的。
5
域炒作成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。
8、开发商信誉不好：
对房地产项目来说，群众的言语是有杀伤力的，如果开发商没有良好的信誉，客户就会考虑是不是开发商又在骗人？
项目能不能顺利交工？
项目能象规划的那样吗？
等等一系列的疑问会困扰着消费者，这时他们是摇摆不定的，只要有稍微理想的项目，他们是不会选择信誉不好的开发商所开发的项目的！
因此，对于新进入本地市场的实力型外来发展商无一例外的会先大肆宣传企业实力，建立信心。
9、促销活动不合适：
一是不合适宜的促销，比如楼盘定位是休闲养老的小区，却搞个买楼送电脑什么的，老人家甚至电脑都不会用，这个肯定欠缺吸引力二是促销力度不够，无论你的价格有多低，消费者都认为你还有很大的利润，所以他们让你一降再降，对于优惠他们是不会满足的，所以有些开发商提升销售单价，加大折扣力度的促销策略也是可取的。
10、企业领导的个人意愿：
企业领导的思想往往决定着项目的规划建设、小区品质，甚至在项目
升级会员 