小区物业管理新思路Word下载.docx

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工作超越权限行使权利、举措不明确。

为了构建我区物业管理与

社区建设良性互动发展，理顺社区居委会、业主委员会、街道办事

处、物业管理企业等机构之间的复杂关系，解决当前我区物业管理

工作中存在的突出问题，提出以下几点建议：

一、纳入管理体系将业主委员会纳入区、街、社区居委会管

理体系。

以达到加强指导和管理业主委员会工作，使业主委员会的

工作除以维护自身合法权益外，还与社区综合治理、社会稳定、提

高公民道德相结合的作用；

构筑社区居委会指导、有关部门配合、

业主委员会管理的“自我管理、自我教育、自我服务、自我监督

的居民自治”的基层管理平台。

二、有序组建组织

在政府和社区指导下的业主管理委员会，

其有序组建应是物业管理纳入社区建设的关键。

为此，应做到“六

明确”：

首先要明确街道办事处应会同主管部门指导业主管理委员

会的组建工作；

二是要明确管委会筹备组织的组成方为街道、

居委

会、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只

有业主；

三要明确划分物业管理区域的基本原则；

四要明确业主代

表大会召开的方式、程序、候选人产生的办法和管委会选举产生的

方式；

五要明确提高业主自治的管理水平，

保障管委会准确地行使

在物业管理活动中的权利和履行义务；

六要明确加强对管委会及其

成员的培训。

三、规范运作模式

规范业主委员会的运作模式。

要理顺业主

委员会与物业管理企业和社区居委会的关系，

明确和规范业主委员

会对物业服务合同和业主公约履行情况实施监督的职责，

积极支持

业主委员会依法代表和维护全体业主的合法权益。

改善业主委员会

工作条件，规范运作模式，努力构建物业管理与社区建设良性互动

发展的新机制。

四、强化监督管理

社区居委会一方面要成为业主委员会和物

业公司之间的协调者，另一方面要成为业主利益的保障者和物业公司服务的监督者，有效地解决彼此的问题。

建立社区、物业公司和

业主委员会联系席会议制度，定期开一次会议，对整体性、突击性

工作进行安排、部署、商议、解决小区管理中的重大问题。

如依照

相关规定，解决好业主委员会的办公经费和办公场所等问题，

为业

主委员会开展工作创造必要的条件。

业主委员会是代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和

要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

充分发挥

好业主委员会的作用，有利于维护广大业主的合法权益，

有利于明

确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，有利于促进形成物

业管理市场竞争机制。

由于部分小区业主委员会成员素质参差不

齐、业主自律机制不完善、业主参与意识差，一些业主委员会运作

不规范，功能难以很好地实现，致使多数业主合法权益得不到保障。

因此，如何有效发挥业主委员会的作用，已成为包括区、街道、社

区居委会、物业主管部门等各个政府部门必须认真思考的问题。

将

业主委员会纳入区、街道、社区居委会管理体系的意见建议，为我

们进一步加强业主委员会建设拓宽了思路。

将业主委员会纳入街道

办事处、社区的指导和管理体系，接受街道、社区监督的运作模式，我区的物业管理事业，为我区的城市建设献计献策。

目前，政府在物业管理方面的监管力量和措施还比较薄弱。

物业管理工作由区房屋土地管理局主管，但承担具体管理职能的物业科力量配置不足，对物业费收缴和物业管理质量的监管力度不够。

“三位一体”的管理制度尚未真正建立。

小区管理名义上由居委会、业主委员会、物业公司三方参与，但居委会、业主委员会作用发挥

有限，物业公司与业主之间的矛盾比较突出。

有部分物业公司由于物业费收缴率低，导致企业亏损而降低物管标准，有的甚至要求撤

离小区。

相当部分业主对物业管理不到位意见很大，有的业主由此多年不交物业管理费，导致南桥新城物业管理费收缴率低、物业管理难等问题长期存在，多年难以破解。

二、物业管理中存在主要问题及其原因分析其主要问题及其原因：

（一）物业公司管理还不够规范，服务质量参差不齐。

一

是相当部分物业公司专业化水平不高、规范化程度不够。

由于不少物业公司是由原来的房地产开发企业自办的下属公司转制而来或组建时间不长，公司规模小，管理制度松弛，缺乏现代物业的管理

制度。

二是从业人员素质较低。

大多没有经过专业培训，无上岗资

格证，难以提供专业、规范的优质服务。

三是一些物业公司急功近

利，缺乏长远目标，因初期物业管理费收缴率低而缺乏信心，用降

低物业管理标准的消极态度对待业主，导致业主与物业公司之间矛

盾不断。

（二）部分业主的观念陈旧，权利和义务不够明确。

不少业

主对有偿服务的意识不强，不明确应享有的权利与承担的义务。

一是部分动迁户和刚从农村搬进城镇居住的业主，由于长期形成的“自给自足”的小农经济意识，对“住自己买的房子还要交钱”很不理解，所以不愿缴纳管理费。

有的将对政府、开发商的不满情绪

转嫁到物业公司，最直接的做法就是拒缴物业管理费。

二是对现有

物业服务质量不满而不肯交费，相当部分业主对物业管理质量有意

见，认为物业公司没有尽到管好物业的责任，

因而拒交物业管理费；

有的对交纳公共设施维修费等公摊部分不理解，

还有一些空置房业

主认为没有使用物业而拒绝交费；

还有的因不能满足对物业管理过

高要求而欠缴或不缴物业费，如自家的物品被盗或丢失，

要求物业

公司如数赔偿，属户内的设备损坏，要求免费维修或更换等等。

三

是对应该属于开发商负责的房屋质量问题也要求物业公司负责，

当

物业公司难以解决时，就采取不交物业管理费的方式对待等等。

因

此，物业管理费收缴率低，已成为住宅小区物业管理工作中的老大

难问题，也直接影响到物业公司的经营状况，

进而因经营亏损导致

管理质量降低，形成恶性循环。

（三）老旧小区历史遗留问题较多，物业管理难度更大。

我区商品房开发早，开发建设不规范，带来不少历史欠债。

一是规

划配套不够完善。

老旧小区内没有配套的物业管理用房，

大多没有

实行封闭式管理，小区道路狭窄造成了严重的停车难、

乱停车现象。

老旧小区居住以老年人和临时租借房屋的人员为多，

往来人员成份

复杂，给安全造成许多隐患。

二是房屋维修压力较大。

诸如解放新村、江海小区等老的小区，由于建成的时间较长，房屋已经普遍出现了渗漏水现象，室内电线老化，水管锈蚀、堵塞，安全和环保方

面也有不少问题。

三是维修资金严重匮乏。

对老旧小区的维修和改造需要大量的资金，但来源难以落实，政府部门目前还没有建立对老旧小区的托底补偿机制。

（四）缺乏长效的监督机制，综合管理力度不够。

小区物业管理企业的工作涉及到众多政府部门，但相互协调的合力尚未形成，综合管理和长效监管还很薄弱。

一是“三驾马车”没有发挥合力。

居委会、业主委员会和物业公司组成的“三位一体”管理模式在大

部分小区是流于形式，未能真正发挥作用，业主与物业公司的矛盾缺少切实有效的沟通平台和调解途径。

二是部分职能部门对住宅小区综合管理工作重视不够。

在涉及多个职能部门协调解决时相互推

诿，小区管理齐抓共管的局面还没有真正形成。

三是对物业公司的管理尚处于边缘化状态。

职能部门缺乏有效的管理和监督机制。

物业管理的市场化运作机制尚处于起步阶段，业主选择物业公司的运作机制尚未形成。

三、关于加强物业管理工作的几点建议

（一）条块结合，切实提高住宅小区综合管理水平

物业管理绝不仅仅是简单的保安、保洁、保绿等几件事，它涉及到多个部门，需要有关各方的通力协作。

应按照《上海市加

强住宅小区综合管理三年行动计划》的文件精神，坚持“条块结合、以块为主、实行属地化管理”的原则，落实分工，明确职责。

1、从政府职能部门方面，要加强监管力量。

建议行业主

管部门房土局要增加物业管理人员编制，在南桥镇设立新城物业管

理办事处，配备若干名物业专管员，形成区房地局物业管理科、镇

（开发区）物管办物业专管员共同监管的网格化管理体制。

2、强化属地化管理。

根据上级有关文件精神和我区物业

管理的实际，明确有关政府职能部门、南桥镇、新城区域内各管委

会、街道社区在物业管理中的职责，以文件形式下发，继续把社区

居民对居住物业满意度、物业管理费收缴等指标纳入文明单位创建

和评选标准；

在对有关职能部门、镇、街道和居委会工作的考核中

要有物业管理情况的考核分值，以提高各级领导对物业管理工作的

重视度与参与度。

3、完善和强化居委会、业主委员会和物业公司共同参与的“三位一体”管理模式。

深入开展党建联建工作，注重发挥社区党支部的核心作用，建立党支部、居委会、业委会、物业公司参加的小区综合管理联席会议制度，研究社区物业管理中存在的突出问题，有效化解物业和业主之间的矛盾。

要通过宣传和教育，不断增

强物管从业人员的责任意识，增强业委会的自治管理水平，增强广大业主的法制意识、文明意识和责任意识，使物业公司与业主之间互相支持、互相体谅成为社会风尚。

（二）政府扶持，积极推进新老住宅小区物业管理的协同发展

1、制定、落实有关扶持政策和规定。

应根据目前住宅小

区的现状进一步制定和落实相应的扶持政策，使物业管理行业具有更大的生存空间和发展空间。

例如：

新建小区前期物业管理规划上的规定和要求；

老旧小区改造的标准和资金投入要求；

对不同区域

物业管理进行等级划分并制定不同的标准和要求；

对物业管理从业

人员的培训等等。

2、做好新建住宅小区的前期物业管理。

前期物业管理是

整个物业管理的基础，可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使

用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与

使用全过程有更多的保障。

政府职能部门要督促房产开发商聘请专

业物业管理公司参与小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建

议，为日后的物业管理工作打下良好的基础。

3、加大老旧小区的改造力度。

要结合为民实事工程，对

老旧小区的公共设施、环境面貌等突出问题