某地块普通房地产项目申请报告DOC 54页Word文档下载推荐.docx
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第二节项目概况
一、项目名称
江苏达泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产项目
二、项目拟建地点
本项目拟建地点为大丰经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧地块。
项目地块北邻黄海西路、东接大丰自来水公司、西临大丰邮政局。
宅,地块北侧和南侧沿街住宅底层规划有一层商业建筑。
项目的总图指标详见表1.1。
表1.1总图指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总用地面积
平方米
33769
约50.63亩
2
总建筑面积
68013
2.1
地上建筑面积
计容面积
2.1.1
住宅面积
60775.57
2.1.2
商业建筑面积
3698.08
2.1.3
物业用房建筑面积
272.05
2.1.4
车库建筑面积
2789.3
2.2
地下建筑面积（兼人防）
478
不计容积率
3
居民总户数
户
593
4
容积率
-
2.0
5
建筑密度
%
34.2
6
绿化率
25
7
机动停车位
个
500
四、项目建设方案
1、工程概况
项目主要分为商业、住宅两部分，住宅多为多层及高层住宅，商业为沿街商业，住宅面积60775.57平主米，商业面积3698.08平方米。
2、总平面规划
（1）规划设计整体框架
本规划结构遵循“人、建筑与环境共存与融合”这一基本主旨，以优美、高效的空间环境塑造为主题，运用科技手段达成功能与形式，艺术与技术的统一，故本项目结构以环境为中心，以轴线展开功能与空间布局，形成“一核心、三进则入，三静则立、空间分级”的整体框架，“一核心”指位于项目住区中心由大面积绿化、景观、休闲步道等共同形成的小区中央景观，在住区中心区域形成大型集中景观，采取“自然、生态、人本、艺术”的设计手法，展现现代花园大都市的风貌。
“三进”指地块利用建筑的围合及景观的打造，创造层层递进的空间和文化不断地视觉体验空间。
“空间分级”利用建筑的围合空间创造私密分级的空间感受，注意营造以人为本、舒适、休闲的购物环境，实现人车分流，不同级别的道路和景观串联起来，加强归属感和私密感。
“一核心、三进、空间分级”的整体规划结构在实现空间整合的前提下，具有整体、连续、延伸发展的特点。
（2）道路交通系统
道路交通是居住环境的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格。
在设计中我们对新形势下的住宅小区规划交通组织方式进行了研究，在采用“人车分流”交通系统的同时，在住宅院落的尺度对其进行了深化。
机动车交通组织：
根据周边市政道路条件，小区主入口设在南侧和北侧道路上。
步行交通组织：
步行系统结合绿化系统，以步行和人际交往为主，设计以精制取胜，形成宜人的空间氛围。
步行系统分成二种类型：
一种是步行者与慢速的交通工具共同使用的住区道路系统，如遇紧急情况，步行景观大道可作为应急道路使用（EDA）；
另一种结合景观道路、健身便道和宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通工功能的前提下充分享受优美的住区自然景观和人工空间形态。
规划中强调重点处理各种道路交汇的节点，融入交往和景观标志的功能，如小区入口广场，宅间绿地等，使空间层次更趋丰满生动。
静态交通：
小汽车进入家庭已成为社会发展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了新的课题。
大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观和居住环境造成大的影响。
规划设计停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方法就是将小区宅间绿地层次分化，让积极绿地更加积极，避免汽车进入机动车停车问题在地下及商业外圈解决。
（3）绿化景观系统
规划设计尽力重整景观系统在人们居住生活中的应有位置，重视人居与自然的和谐相宜，示范今后的住区建设。
着重刻化贯穿整个小区的绿化系统，绿化系统分为三个层次，由整体到局部，由大到小依次展开。
以城市绿地、绿化带为依托，宽阔的东西向景观开阔处规划大的广场、草坪和水系，师法自然，回归自然。
宅间绿地强调精细的设计，尺度小到座椅、垃圾箱、灯具、栏杆的设置与设计。
绿化环境的营造采取多层次多种类组合的方法，设计的手法丰富多变。
沿街商业与市政道路相连，融为一体；
绿地穿插其中，一切给人一种步移景换的效果，描绘出一幅幅生动的居住场景。
社会文明和技术发展的一个显著特征是城市居民闲暇时间和老龄住户的增多，丰富健康的闲暇生活是住区综合质量标准的重要方面。
规划将绿地系统当作社区的公共活动空间渗透于居住生活的每一个角落，在绿地中划示不同的空间归属，服务于不同的对象----适于老年人以及少儿的活动场所各有不同---并配置相应的设施和功能以促进交往，使绿地得以更高效率的使用。
（4）公建设施系统
住区的公共建筑是服务和完善居民生活的重要设施，会吸引大量人流停驻使用，成为住区生活能量和信息的聚合集群，是住区最重要的公共活动场所。
根据项目所在区域位置特点及纯居住区与街区商业公建既便利相连又合理分离的原则。
沿周边道路规划沿街商业，形态轻盈活泼，舒展流畅的立面以水平线条和体积感为主，线型丰富，起着统领空间秩序的作用。
3、建筑单体
在充分考虑居住面积的市场现状及发展趋势需求的同时，注重品质标准。
提高住宅设计的科技含量，大力推进环保节能新技术、新工艺和新设备的应用，倡导有利可持续发展的绿色生态住宅。
住宅平面设计力求功能合理、面积紧凑、提高平面得房率，每户主要朝向南向，明厅明卧明厨厕，厕所洗浴分室。
每户设有景观阳台和服务阳台，厅堂开敞，大套房型做到南北厅通透，视野开阔，面向小区绿地、景观轴线及景观节点，达到良好的景观效果，户型多样，设计合理。
住宅在造型上采取现代风格，造型流畅，并充分考虑到空调板的设置和各类管道对建筑立面的影响。
商业形象设计上照顾到沿街的城市展示新，地标特色和广告效应，地块内建筑的形象设计具体体现在：
多层与高层住宅形成有一定呼应感、富有特色的天际线，打造独一无二的形象。
设计中充分考虑到“三新”技术的运用，如绿色建材、建筑节能体系、地源能及太阳能利用、中水处理、新风系统等，大大提高设计中的科技含量。
住宅立面倡导时代感与艺术性在当前科技水平下的有机融合，融地域文化与时代进步于一炉。
4、给排水方案
（1）设计依据
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2010版）；
2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
3）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；
5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（2005年版）。
（2）给水设计
小区总户数为593户，用水量标准120-150L/人.d，则最高日生活用水量为246.74m3/d，小时变化系数为2.0则最大小时用水量为20.56m3/h。
商业用水量：
用水定额：
7L/m2.d=1.5t=12h，则最高日用水量310.64m3/d。
总用水量：
557.38m3/d。
（3）排水设计
污废水排水：
本项目排水体制为雨污分流。
生活排水量最高日为445.90m3/d，卫生间污水经化粪池处理后汇集排入市政污水管网。
雨水排水：
屋面雨水采用重力雨水排水系统。
雨水排至室外雨水检查井汇集后有组织排入市政雨水管网。
雨水计算参考盐城地区暴雨强度公式暴雨强度公式i=16.2936（1+0.98911gP）/（t+14.5565）0.7563，i为降雨强度（mm/min）；
t为降雨历时（min）；
p为重现期（年）。
景观水系设置溢流管和放空管，排至小区雨水管后排放。
（4）管材
室内生活给水管：
采用PPR管，热熔连接。
室外给水管；
采用球墨铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。
室内排水管：
采用UPVC管。
室外排水管采用HDPE双壁波纹管。
（5）消防设计
消防用水量：
①室外消火栓最大用水量为40L/s，室内消火栓最大用水量为40L/s，灭火持续时间3小时，每根立管的流量为15L/s，充实水柱13m，自动喷林系统用水量为30L/s，灭火持续时间1小时。
②室外消防给水管网与生活用水共用一套管网，沿建筑物四周道路每隔120米以内布置地上式室外消火栓。
灭火器配置：
本工程各建筑每层均设有手提式干粉灭火器，每处按规范配置磷酸铵盐手提式干粉灭火器。
消防管材：
消防及喷淋管材采用内外壁热镀锌钢管，钢管DN≤50mm者采用螺纹连接，DN>
50mm者采用沟槽式卡箍连接。
5、电气方案
（1）供电设计
负荷等级：
高层住宅楼消防负荷等级为一级负荷，消防负荷为一级负荷，生活泵和电梯为二级负荷，其余均为三级负荷。
负荷容量：
5870.44kw。
（2）配电系统
该项目电力由育红西路10kv电力线供电。
用电负荷估算：
建筑面积120m2及以下的，基本配置容量每户8kw；
建筑面积120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量每户12kw；
建筑面积150m2以上的住宅，基本配置容量每户16kw，商业100-150w/m2，照明及其他用电10w/m2。
按照上述标准估算，用电总负荷5870.44kw，利用系数取0.8，功率因数取0.85，计算负荷为5525.12kw。
（3）供电线路：
该项目电源接育红西路市政10kv电网，在地块中部规划变配电房，区内220v/380v电力线，采用电缆穿中（KPC）碳素波纹管沿道路一侧埋地敷设，电力电缆在穿越道路时需穿钢管保护。
（4）计量：
高层住户用电由设于每层强电井内的用户电度表计量，采用集中式抄表系统。
10kv开闭所预留商业专变高压计量。
多层住户住宅每户设ZDBX型玻璃钢电表箱分户计量，采用分时计量。
住宅每户设住户配电箱。
公用部位照明由设于配电房内的低压配电屛内的电度表计量，地下室计量在配电房内低压配电屏内设表给予计量。
（5）导线、电缆选择、母干线和敷设方式：
各建筑物的进线均采用YJV22-1KV电缆引入至配电房，住宅的管道井内选用铜芯导线穿管供电至电表箱，由电表箱引至住宅配电箱的分支线采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷，从住户配电箱引至室内的照明、插座、空调插座均采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。
6、照明系统
（1）照明种类及照度选择：
照明种类有正常照明、事故照明照明标准；
设备机房2001*住宅75Lx商业300Lx。
（2）照明线路的选择及敷设方式：
照明线路采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。
7、建筑物防雷
（1）本工程为二、三类防雷建筑。
（2）高层采用二类防雷系统。
（3）防雷措施
屋面采用25*4热镀锌扁钢沿屋檐、屋脊等易受雷击的部位敷设环装避雷带。
利用结构柱内外侧主钢筋不小于ф16作为引下线。
该二根主筋连接须用焊接，下端于接地装置连通。
利用大楼基础桩及承台内主钢筋作接地板，接地电阻不大于1欧姆。
在每一单元设一总等电位连结端子箱M
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