房地产企业销售收入核算Word格式.docx

房地产企业销售收入核算Word格式.docx

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会员费、诚意金是在签定“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。

依照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政主管部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签定，也确实是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。

这部份款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。

（二）会员费及诚意金的账务处置

由于会员费及诚意金的非约束性，不能将其作为预收款项处置，而应作为企业的应付款处置。

会员费、诚意金在“其他应付款”科目下核算，房地产企业可依如实际情形设置明细科目进行辅助核算，以知足治理的需要。

该科目贷方核算收到的上述款项，借方核算退还的款项或转入“预收账款”等科目的款项。

【例6—1】中联房地产公司开发的项目，估量在2009年9月份能够取得商品房预售许可证，并打算于取得该证后马上开盘销售。

中联公司为了做好销售开盘前的预备，于2009年8月7日开始收取有购买意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房2万元，当日共收取诚意金100万元。

中联公司依照有关原始凭证，编制会计分录如下：

借：

银行存款1000000

贷：

其他应付款——诚意金1000000

中联公司于9月10日正式开盘销售，当日退还诚意金20万元，有部份诚意金客户签定了商品房认购协议，这部份客户原交付的40万元诚意金转为商品房销售定金。

其他应付款——诚意金600000

预收账款——销售定金400000

银行存款200000

（三）会员费及诚意金的治理

房地产企业在收取会员费及诚意金之前，必需以协议或其他方式明确退还时不计利息。

收取会员费及减意金时只能开具收款收据，不能开具商品房预售款发票和商品房销售结算发票。

退回会员费及诚意金时，房地产企业在退款业务操作进程中要审核是不是符合协议约定，确认客户手中的会员卡、协议书、收款收据等是不是已经收回。

二、销售定金的核算

（一）定金的概念

定金是在签定商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签定后转作购房款，若是客户在协议规定的期限内不签定购房合同，房地产企业一样情形下将再也不退还客户已经缴纳的定金。

（二）定金的账务处置

房地产企业收取的定金，是在企业已取得预售房许可证并已与客户签定商品房认购协议基础上收取的款项，从实质上，它属于销售款的一部份。

因此，定金应视同收取购房款，在“预收账款”科目核算。

房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——销售定金”科目。

房地产企业与客户正式签定商品房预售合同时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“预收账款——销售款”科目，若是客户违背认购协议的规定，未能最终签定商品房预售合同，按再也不退还的定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。

【例6—2】中联房地产公司于9月20日共收取销售定金50万元，依照两边认购协议的规定，9月30日，房地产企业与其中部份客户正式签定了商品房预售合同，这部份客户已交付的销售定金为30万元。

（1）收取销售定金时。

银行存款500000

预收账款——销售定金500000

（2）签定商品房预售合同时。

预收账款——销售定金300000

预收账款——销售款300000

（三）销售定金的治理

房地产企业在收取定金之前，必需和客户签定商品房认购协议书，在协议中要明确约定超过一按期限后定金不予退还的条款。

收取定金时，视同收取购房款，开具单据（商品房预售款发票），但单据上要明确注明收取定金字样。

三、预售款的核算

（一）预售款的概念

预售款是指房地产企业在所售衡宇未完工前收取的商品房销售款，

属于预收性质的款项。

而相对应的，销售款是指房地产企业在所售衡宇已经完工后收取的商品房销售款。

那个地址所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。

对所售衡宇未完工前收取的预售款，房地产企业应开具商品房预售款发票。

对在完工后收取的销售款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。

（二）预售款的账务处置

尽管预售款和销售款收取的时间不同，但所有衡宇销售款项，包括预售款和销售款，都必需先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售进程收入数据的完整。

“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售进程中收取的其他款项，不管是什么性质和税收如何处置，都不在此科目下核算。

该科目依照不同的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。

该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款。

借方核算结转的销售收入。

销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。

房地产企业在进行账务处置时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各类与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。

【例6—3】中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。

该项目于2009年12月份完工。

中联公司当月结转收入5000万元。

（1）销售定金转入时。

（2）收取预售款时。

银行存款8000000

预收账款——销售款8000000

（3）完工入住时。

预收账款

主营业务收入

（三）预售款的治理

房地产企业在对预售款进行治理时，应重点做到以下几点：

在收取房款前，必需签定商品房销售（预售）合同，不能收取无合同房款。

设立“销售台账”，在签定合同和收取房款等环节详细记录相关房源信息、客户信息和交款进程信息。

四、销售更名、销售退房、销售换房的核算

房地产企业在销售进程中，可能会存在销售更名、销售退房、销售换房等业务，这部份业务的会计处置也是房地产企业销售核算的重要内容之一。

（一）销售更名的核算

1．销售更名的概念

销售更名是指在商品房预售时期，原购买人将所购买的商品房转让给新的购买人的行为。

那个地址需要说明的是，只有在商品房预售时期才存在销售更名的问题，因为预售时期商品房还未完工交付，也确实是咱们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确以为销售收入，因此，能够进行销售更名的操作。

若是商品房已经交付，就不能采纳更名的方式，而应该进行商品房转让，原购买人与新购买人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。

2．销售更名的账务处置

依照规定房地产企业应收取更名费的，应按收到的更名费，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“营业外收入”科目。

同时，发生销售更名时，应单独编制会计分录反映，按已交房款，在“预收账款”科目贷方作相反记录，直接从原客户“预收账款”科目贷方红字转入新客户“预收账款”科目贷方。

摘要注明“×

×

更名为×

”字样。

3．销售更名的治理

在商品房销售（预售）合同备案以后，原则上不能办理销售更名，确需办理的，必需在政府相关部门更名手续办好以后才能办理。

衡宇交付人住后不能办理更名手续。

若是更名时按揭贷款已经发放，必需在按揭事项处置完毕后办理更名手续。

（二）销售退房的核算

1．销售退房的概念

销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售时期的业务。

商品房已经完工并交付给购房人后发生的退房业务不属于那个地址所说的销售退房。

2．退房的账务处置

购房者在商品房预售时期发生退房时，按购房者原交付的房款金额，记录“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

3．退房的治理

在办理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是不是与账面记载一致，审核按协议或合同约定是不是应当收取违约金等。

销售合同已经备案的，必需完成撤销备案手续方可办理退房手续。

实际退房款时，应将客户手中的合同、协议、发票等全数收回。

（三）销售换房的核算

1．销售换房的概念

销售换房是指在商品房预售时期发生的，购买人将其原购买的商品房改换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。

若是购买人所购商品房已经完工交付，所发生的销售换房就成为购买人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。

那个地址讲的销售换房，仅指商品房预售时期的销售换房行为。

2．销售换房的账务处置

账务处置时不走退房程序，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。

3．销售换房的治理

销售换房业务发生时必需按新房源开具发票，并收回原开具的发票。

同时，房地产企业销售部门及财务部门要及时调整衡宇销售台账，维持销售信息的准确性和统一性。

销售合同已经备案的，必需在撤销备案手续后办理换房业务。

若是按揭贷款已经发放，必需在按揭贷款处置完后才能办理换房手续。

五、销售收款的治理

（一）销售台账治理

为增强销售进程治理，弥补账务处置信息记载的不足，完善销售过程数据资料，确保销售业务信息处置准确，房地产企业财务部门应设立销售台账，全面记录房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款进程信息和按揭贷款信息。

记录销售台账时，应关注取得信息的合规性和准确性，必需以完整有效、数据准确无误的信息记录和更新台账。

财务部门的销售台账每一个月至少要和销售部门全面查对一次，及时解决发觉的问题，不断完善台账记录规则，确保相关信息记录准确、一致。

（二）销售现场治理

为保证销售收款的资金和单据安全，房地产企业应注意以下几点：

销售现场配专职人员负责发票和收款工作，并完善收款业务内部操纵体系。

专职人员改换时，必需严格履行单据交接手续，详细记录单据交接信息。

房地产企业应该全力和谐银行上门或住场收取房款，银行人员不在时，尽可能采取通知客户刷卡交款或直接把现金存到公司指定账户的方式交款。

每次收款前，必需查看客户提供的认购协议书或商品房销售（预售）合同，出示已交款项单据，依照协议或合同约定及已交款情形从头审核计算应交款项金额。

收取客户直接存到公司账户款项进账单时，要取得公司财务部款项到账确认通知。

收取支票时，能够直接开具正式收款收据。

开出单据书写信息要全面、准确，且必需与合同内容维持一致。

第二节商品房销售收入的核算

一、商品房销售收入的核算

（一）收入确认的条件

依照《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，再也不对该商品实施继续治理权和实际操纵权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和本钱能够靠得住地计量时，确认营业收入的实现。

关于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：

工程已经完工并通过有关部门验收。

通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的“完工备案表”。

实际销售面积符合合同规定。

在实际操作中，