成本法及市场法案例Word格式文档下载.docx
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估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2071年8月29日。
土地开发程度达到“七通一平”：
通水（上水、下水）、电、天然气、热力、通讯、道路和场地平整。
估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。
建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。
普通水、电、暖配置。
布局结构：
14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。
16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。
委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。
小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。
建筑物装修情况：
外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。
楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；
厨、卫精装：
瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；
其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；
所有窗户均为塑钢推拉窗。
（二）价值定义
本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。
本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。
现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；
重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅用途条件下的公开市场价格；
建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。
（三）估价方法
根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。
1.市场比较法原理
4
工程保险费
建安工程造价
5
合同预算审查费
6
合同签证费
7
城市建设工程许可证费
8
工程建设监理费
9
建设工程质量监督费
10
建设单位管理费
③资金成本：
计算资金成本的时间以项目自筹划至建设完毕正常时间为准，假设前期费用在期初一次性投入，建筑安装费用在工程期限内均匀投入，利率取评估基准日同期银行贷款利率。
④开发利润：
参照同行业开发利润率，结合实际情况确定。
⑤重置全价的计算：
重置全价的计算程序见下表：
表2
序号
名称
费率
计算公式
一
根据现行定额资料计算
二
前期及其他费用
前期及其他费率
（一）×
三
贷款利息
贷款利率
前期费用一次性投入，建安费用等在建设期均匀投入
四
开发利润
利润率
[
（一）+
（二）]×
五
重置全价
（一）+
（二）+（三）+（四）
3）成新率的确定：
在评估过程中通过对建筑物的现场勘察，综合考虑构成建筑物的基本因素即内在质量和次要因素即外观质量，调查竣工以来维修保养状况、查看各主体结构和内外装修现状基础上对委估对象进行现场勘察打分，确定完好分值率；
结合使用年限法，确定理论成新率，最终采用加权平均法求取综合成新率。
综合成新率=理论成新率×
40%+完好分值率×
60%
4）评估值的计算
评估值＝重置全价×
综合成新率
（2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格
北京市人民政府于1993年7月6日下发了《北京市出让国有土地使用权基准地价表》（京政发[1993]34号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。
基准地价修正法的基本公式为：
委估土地单位面积评估价格=出让金基数×
容积率修正系数×
使用年限修正系数＋基础设施建设配套费×
容积率＋土地开发及其他费用
（四）估价过程
1.用市场法求取14#、15#楼的房地产价格
（1）选取比较实例
根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。
委估对象与参照物的因素比较详见表3：
表3
比较因素
估价对象
实例A
XX园
实例B
XX嘉园
实例C
XX苑
交易均价（元/平方米）
6,200
6,300
5,900
交易情况
正常
交易期日
2001.12
2001.12
区
域
因
素
地理位置
XX
基础设施状况
较好
好
公共设施状况
较齐全
齐全
环境质量
稍好
交通便捷度
便捷
场地条件
七通一平
个
别
成新度
全新
九成新
装修程度
厨、卫间精装，其余初装
户型
合理
较合理
楼层
多层
高层
工程质量
优
使用功能
物业管理措施
较完备
完备
结构类型
框架
（2）因素修正
1）交易情况修正
由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为100，则A、B、C三案例修正系数分别为：
100、100、100。
2）交易期日修正
评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为100，确定A、B、C三案例分别为：
3）区域因素修正
估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。
可比房地产区域因素修正计算见表4：
表4
物业名称
权重
区域条件分值
1.0
100
98.5
101.5
94
其中
所处地理位置
0.3
105
90
基础设施保证度
0.2
公共设施保证度
0.15
80
4）个别因素修正
个别因素修正主要考虑楼层、结构布局、设施、建材及装修、户型、成新程度、交付方式、销售方向等，对各因素进行比较，详见表5：
表5
物业条件
98
装修、家具配置条件
0.30
0.10
楼层、结构布局、设施、建材、户型、楼层朝向等
0.20
成新程度
0.40
5）修正结果见表6：
表6
物业名称
房地产售价（元/平方米）
交易条件
时间因素
区域条件
个别条件
比准价格
6,423
6,334
6,677
比准价格=可比实例价格×
（估价对象交易条件分值/可比实例交易条件分值）×
（可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值）×
（估价对象区域因素分值/可比实例区域因素分值）×
（估价对象物业条件分值/可比实例物业条件分值）
计算待估房地产的评估价格：
取所选三个案例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估全价，则评估对象单位建筑面积的评估价格为：
地上评估单价=（6,423+6,334+6,677）/3=6,478（元/平方米）
根据房地产的市场交易状况，地下部分售价为地上部分平均售价的50—70%，结合委估物业实际情况，此项比率取70%，则地下部分评估单价为：
地下评估单价=6,478×
70%=4,535（元/平方米）
14#楼地下一层，地上6.5层，总建筑面积为6969.47平方米，其中地下建筑面积827.59平方米，地上建筑面积6141.88平方米，则：
地下部分评估值=4,535×
827.59=3,753,120.65（元）
地上部分评估值=6,478×
6141.88=39,787,099.00（元
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