天空之城可行性报告文档格式.docx

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二、“天空之城”项目投资环境研究-2-

三、“天空之城”项目市场研究-6-

四、“天空之城”项目地理环境-8-

五、中原区部分主流项目分析-9-

六、项目进度计划安排-12-

七、投资估算-13-

八、可行性研究的结论-14-

九、附录-15-

一、“天空之城”项目概况

（一）项目概况

项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。

其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。

公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。

（二）项目周边设施

该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。

该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。

二、“天空之城”项目投资环境研究

（一）郑州市GDP发展

在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。

2011年一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。

其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；

第二产业完成605亿元，增长15.5%；

第三产业完成403.8亿元，增长8%。

工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。

重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。

全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。

服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。

全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。

物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。

文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。

农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。

蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。

（二）居民收入具体状况

一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；

市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；

农民人均现金收入3190元，同比增长19季度郑州市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。

季度财政预算执行具有以下特点：

一是一般预算收入增长稳中有升。

二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。

　　三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。

不过房地产市场在“限购政策”的.3%；

在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。

四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。

元（月均2782.7元），同比增长11.5%。

（三）存款准备金率再上调

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。

截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。

自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。

未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。

（四）郑州出台贷款新政

3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：

本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。

另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。

新规定从4月1日起正式施行。

（五）商品房销售明码标价规定

国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。

商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

（六）土地市场的发展

土地市场是房地产市场的基础和关键，土地市场的微妙变化能直接传导房地产开发市场的变化信息。

一季度，郑州市房屋新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%。

在土地市场上，郑州市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，同比增长24.5%，全市房地产开发企业待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。

按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，因此，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。

1-3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的的8.9%提高至16.9%。

在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33%。

三、“天空之城”项目市场研究

（一）市场背景研究

郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。

业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。

第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。

其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。

在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。

商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。

且第一季度郑州全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。

住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。

市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。

市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。

在价格方面，市区商品房销售均价为7397元平方米，其中商品住房销售均价为6186元平方米。

结合2010年第四季度的数据：

新建商品住房的销售均价为6210元。

由此可以算出，郑州新建住房价微降了24元平方米。

（二）项目产品定位

由于市场供应量小，市场同质化严重、个性楼盘少、公众对建筑立面较在意，市场空缺等因素，项目初步定位为中高级公寓。

地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，5层以上为住宅。

设计为40-110平方米的小户型（一房一厅、两房两厅），共16层。

（三）项目客户定位

通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为：

都市白领阶层。

主流客户群则为：

郑州市的白领；

企业中高层管理者；

企事业单位，个体企业主。

年青的自由职业与IT一族

其他补充客户（非主流）：

郑州市有灰色收入的“洗灰一族”；

部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士；

有钱或有权的外市人士，主要是郑州市外的其他市；

直系亲属在郑州的外市人士。

四、“天空之城”项目地理环境

该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，隶属中原区。

整个中原区除西南部为侵蚀、削蚀浅山丘陵地区外，其余则为黄土状倾斜平原。

整个地势是西部高，东部低，西南高，东北低，即西南----东北倾斜，或局部南北向倾斜。

最高海拔149.2米，最低海拔98米。

流经辖区河流有贾鲁河、金水河、须水河、索河、索须河。

郑州中原区气候属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米。

其气候特点：

春旱多风，冷暖无常；

夏炎多雨，水热同期；

秋凉晴爽，日照充足；

冬寒干燥，风多雪少。

一年四季分明，主要受地理纬度、大气环流、崎岖地形等因素所影响。

其自然资源为土壤种类以地带性褐土类中的立黄土、潮黄土、砂立土、褐土化沙土为主，适应农作物生长。

地表水量缺乏，地下水位下降快。

辖区全年日照时数为2385.3小时，年日照百分率为54%。

全年无霜期平均为227天。

该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。

五、中原区部分主流项目分析

（一）项目一览：

中原区

项目名称

物业类型

均价

待售面积（万㎡）

九龙城

住宅

6000元㎡

100

晶华城 

6500元㎡

2

中原新城

7300元㎡

117

西城一品 

待定

23.4

郑州中原万达广场 

商住

7100元㎡

锦艺·

国际华都

7500元㎡

53

帝湖东王府

6800元㎡

51.5

盛润·

锦绣城

润唐蔚蓝国际

5000元㎡

6

甲天下·

西湖新城

5800元㎡

36.4

（二）分析点评：

九龙城：

九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。

九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。

晶华城：

晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。

项目特色：

低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。

晶华城户型涵盖：

一居室，二居室，三居室，复式。

中原新城：

中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。

项目为双气住宅社区。

物业类别：

住宅、酒店、写