买房要留意土地使用年限Word下载.docx

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　　案例2007年12月14日，李先生因准备购房自住，遂委托妹妹购房。

妹妹看中了某楼盘后签署了《定金合同》及补充协议，约定以人民币近446万元购买了该楼盘一套房屋，并于当日支付了20万元定金。

此后，李先生了解到该房屋类型并非住宅，而是“办公楼”，所占土地的使用期限也并非70年，而是50年，而且自“1995年3月9日至2045年3月7日止”，尚余不足36年。

　　李先生认为，签《定金合同》时开发商并没有如实告知上述情况，房屋现状与自己购买住宅房的初衷相违背，于是要求解除《定金合同》，并多次要求退还所付款项，但均遭开发商拒绝。

　　李先生认为，自己在签署《定金合同》时并未得知该房屋的类型

　　及真实的土地使用年限，而这些情况对自己的决策均构成重大影响。

如果看房时开发商如实告知了上述情况，那么自己根本就不可能考虑购买此处房屋。

开发商违反了基本的诚实信用原则和公平原则，损害了自己的合法权益。

故李先生提起诉讼。

　　律师提醒

　　由于商品房的土地所有权归国家所有，买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权（支付的房价实际上就包括了二者），所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。

法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，即居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

　　按照新颁布的《物权法》的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

”由此可见，住宅用地的产权人可以对土地永久使用，享有永久土地使用权；

对非住宅用地（也就是指五十年和四十年出让期限的用地）仅仅规定了“依照法律规定办理”。

将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数，但根据物权法可得出的结论是

　　非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。

　　因此，在购买房产时要特别注意土地使用权的问题，重点要弄清以下几个问题

　　一、住宅房屋并非都是居住用地。

房屋的“类型”是“住宅”，并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。

因为土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，也就是通常所说的商住楼，这类房屋虽可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。

　　二、土地使用权年限并非从办产证时起算。

土地使用权年限是从开发商拿地时起算，开发商从取得土地，再到施工建设，最后交房办小产证，至少要用两到三年时间，因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限，实际取得的只是剩余的年限。

　　三、烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。

在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中，有不少项目因缺乏后续资金而停建。

此后，经过项目转让，重新推向市场。

房屋虽可重建，但土地使用权年限却不能延期，因此，这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。

　　四、居住用地转为非居住用地。

开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能，根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。

当然，有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求，但因城市规划进行了更改，加上有些楼盘长期处于烂尾状态，土地用途就有可能会改变。

因此，时常会遇到这样的情况房屋预售时土地是居住用地，取得小产证时土地却变成了综合用地。

　　五、开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。

我国实行的是“房地相连”的制度，即房地产在转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例，因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别如果签订房地产买卖合同时，开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况，则购买人不能要求开发商承担违约责任。

如果签订房地产买卖合同时，合同中明确约定了土地的用途及年限，而在此后未经购买人认可而进行了变更，不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更，由于合同的相对性，开发商均应就此向购买人承担违约责任。

　　篇二:

《2016年买房须知》

　　2016年购房须知

　　商品房买卖须知

　　一、商品房销售的模式

　　商品房销售包括商品房预售和商品房现售两种模式，目前多数开发企业采取预售模式。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为；

　　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　二、购买商品房的环节及注意事项

　　1．确认项目手续。

购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内；

购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。

可登陆稷山县房地产信息网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。

　　2．达成购房意向。

注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。

　　3．签订合同。

订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。

对需要支付的购房款，应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。

　　合同登记备案。

签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向县房管中心办理商品房买卖合同登记备案手续。

登陆稷山县房地产信息网站，输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。

　　三、合同发生纠纷应如何处理？

　　合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。

　　重要提示

　　1．购买未取得《商品房预售许可证》的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案；

　　2．预售款不能进入监管账户，难以接受监管，若开发公司挪用预售资金，可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害。

　　从买房到拿到房产证要经过哪些程序

　　有的开发企业在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，从而导致难以办理初始登记，也就为业主事后办理房产证埋下了隐患。

市房管局提醒，群众在遇到办证难题的时候，应首先向开发商询问原因并督促其尽快办理，同时也可以向房管局反映情况。

　　一、一套商品房从预售到登记至业主名下需要哪些步骤？

　　开发商开发建设一幢商品房竣工后，应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下,也就是平时我们说的办“大证”。

然后，开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。

　　二、启动办证程序的先决条件是什么？

　　《房屋登记办法》明确规定了房屋登记工作申请制度，就是说权利人自己提出登记申请是启动相应登记程序的先决条件，初始登记和转移登记亦然。

　　三、办理房产证都需要哪些材料？

　　办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。

　　办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。

　　业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。

另，根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。

　　四、为什么有些小区业主反映办证难？

　　为业主办理房产证首先要由开发商办理初始登记，然后再同业主办理转移登记，这两个登记环节都有可能造成办证难，主要原因有以下几点

　　1．有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，就要在相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记也就无从谈起了。

　　2．开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。

　　3．办理转移登记的申请材料不符合要求，填写的表格存在错填、漏填需要修改、完善等原因造成房管局退件。

　　五、遇到办证难怎么办？

　　群众在遇到办证难题的时候，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。

同时也可以向房管局反映情况，房管局会积极了解情况并采取针对性的措施尽力协调，力争能解决群众的办证困惑。

　　1．如果是由于开发商的原因造成无法办证的，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可以对开发项目认真研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理；

对情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会的申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决方案。

　　2．如果是个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修资金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司先为已具备条件的业主办理房屋所有权证书。

　　3．如果是批量申请办证的导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加快办理，使业主早日拥有属于自己的房屋所有权证书。

　　4．对确有特殊原因急需办证的业主，可以建议开发商单户单独办理。

　　5．特别提醒大家注意，在申报办证资料时，一定要做到内容详实、准确，形式符合要求，避免因申请材料不符合要求造成房管局退件。

警惕售房花样陷阱

　　----售后包租不可信

　　近来，一些“海景房”、公寓式住宅房在销售时提出了售后包租的承诺。

售后包租通常的形式是，消费者在签订购房合同的时候，开发商通常会推出一个“战略合作伙伴”，与消费者签订长达二三十年的租约，以“铁的事实”证明项目的投资回报十分靠谱。

问题在于这家合作伙伴通常是该

　　开发商注册的、专门为售楼服务的公司。

其实细想就会发现，因为市场情况不可预测，任何一家正常经营的公司都不会签订如此长期的租房合同。

而且，从法律角度来说，这家公司即使随时解约，开发商都不会因此承担任何责任。

　　提醒这种手段集中在公寓、写字楼项目的销售中，效果“灵验”，目前在大城市已经销声匿迹，但又“转战”往县级城市。

　　----投资购房风险大

　　所谓投资购房，其实是开发商的一种融资方式，开发商会与投资者签订一个自己拟定的房屋销售合同，以售房的名义吸引社会闲散资金，合同约定投资者每年可按一定比例获得回报，并约定返还本金的年限，通常是三至五年。

开发商会在合同中承诺，约定期限到期后，如果投资者不想收回本金而想购房，还可享受价格优惠。

　　提醒因为有房子保底，许多投资者会认为这是“零风险”的投资行为———如果开发商还不了款，至少还有一套房子在自己名下。

特别需要提醒投资者注意的是，风险也恰恰在于此。

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