房地产开发项目基础数据分析估算Word格式.docx

房地产开发项目基础数据分析估算Word格式.docx

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房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：

出售、出租和自主经营。

关于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质，其投资的大部份是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设进程中的租售活动，转让这些固定资产的所用权或利用权以收回投资。

投资开发的进程中，开发商本身形成的固定资产大多数情形下很少乃至是零，大体上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发本钱中去了。

故：

房地产项目总投资大体等于房地产项目的总本钱费用。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部份。

一、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项本钱费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费等

开发建设投资在建设进程中形成以出售和出租为目的的开发产品本钱和以自营为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品本钱与固定资产和其他资产之间的合理分派。

二、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品本钱

开发产品本钱是指房地产开发企业在开发进程中所发生的各项费用，也确实是当开发项目产品建成时，按国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

当房地产开发项目有多种产品时，能够通过开发建设投资的合理分摊别离估量各类产品的本钱费用。

从财务角度，这些本钱可按用途分为：

土地开发本钱、衡宇开发本钱、配套设施开发本钱等。

而在核算上又可划分为：

开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费等）。

亦可开发本钱和开发费用进行分类。

开发本钱包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费；

开发费用包括治理费用、财务费用、销售费用。

不管怎么分，从本质上看，是一致的。

例6-1：

某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅全数销售，商铺用于出租，会所自己经营。

该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品本钱65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。

会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目终止时（估量38年后）一次收回。

那么开发项目总投资组成如图6-1所示：

若是项目只有租售部份无自营部份，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。

三.房地产开发项目总本钱费用组成估算

一、土地费用估算

（1）土地利用权出让金

国家以土地所有者身份，将土地在必然年限内的利用权有偿出让给土地利用者，并由土地利用者向国家支付土地土地利用权出让金。

土地出让金的底价估算一样可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时刻、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正取得；

也能够依据城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价，依照项目用地所处的地段品级、用途、容积率、利用年限等项因素修正取得。

土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

注意：

广州市新的土地出让金缴交规定已在2001年10月出台。

规定指出：

土地出让金应从分期缴交慢慢过渡到2003年12月31往后一次性缴交。

具体的分期缴纳方法规定如下：

a.土地出让金按以下数额分期缴纳

总额在500万元以下的，一次性缴纳；

总额在500万元至2000万元的，在一年内缴清；

总额在2000万元以上的，在两年内缴清。

b.由企业自行负责开发的用地（即“生地”），首期缴纳的土地出让金应很多于该用地土地出让金总额的40%；

由市政府负责开发后出让的开发用地（即“熟地”），首期缴纳的土地出让金应很多于该用地土地出让金总额的50%。

但土地出让金超过500万元以上，分期缴纳的，其首期土地出让金缴交数额应很多于500万元。

c.土地出让金缴交首期后的余款，以每期平均的数额按每隔6个月为一期，在规定年限内分期交纳。

同时，广州也已于2002年对土地利用权出让方式进行了标准，规定所有盈利性的房地产开发项目的土地利用权的出让，都必需采纳挂牌、招标或拍卖等公布方式进行。

能够预见，土地市场将愈来愈标准和健全。

（2）土地征用及拆迁安置补偿费

新的城市衡宇拆迁治理条例已经公布，并已于2001年11月1日起实施。

新条例规定：

拆迁补偿的方式能够实行货币补偿，也能够实行产权调换。

货币补偿的金额，应依照被拆迁衡宇的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价钱确信；

实行产权调换的，应计算被拆迁衡宇的补偿金额和所调换衡宇的价钱，结清产权调换的差价。

条例还规定，1991年3月22日国务院发布的《城市衡宇拆迁治理条例》同时废止。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地利用权转让费。

依法通过土地出让或转让方式取得的土地利用权能够转让给其他合法利用者。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。

在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之历时）常常采纳。

（5）土地投资折价

超级常见的合作开发项目的模式。

二、前期工程费

前期工程费要紧包括开发项目的前期计划、设计、可行性研究、水文地质勘测和“三通一平”等土地开发工程费支出。

（1）项目的计划、设计、可行性研究所需的费用一样可按项目总投资的一个百分比估算。

一样情形下，计划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的%—%，水文、地质勘探所需的费用可依照所需工作量结合有关收费标准估算，一样为设计概算的%左右。

（2）“三通一平”等土地开发费用，要紧包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。

这些费用的估算可依如实际工作量，参照有关计费标准估算。

一样为设计概算的%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米之外和小区计划红线之内的各类管线和道路等工程的费用，要紧包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用和各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采纳单位指标估算法来计算。

粗略估算时，那么各项基础设施工程都可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总本钱费用，要紧包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）和室内装修工程费用等。

在可行性研究时期，建安工程费的估算，能够采纳单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可依照类似工程体会估算。

参见教材P173-176。

当房地产项目包括多个单项工程时，应付各个单项工程别离估算建安工程费。

五、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民效劳配套建设的各类非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。

要紧包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共茅厕、停车场等。

一样应按计划指标和实际工程量估算（可参考建安工程费的估算方式估算）。

如表6-8所示。

六、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用。

包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱惜费、周转房摊销和其他费用等。

7、治理费用

治理费用是指房地产企业行政治理部门为组织和治理房地产项目的开发经营活动而发生的各类费用。

要紧包括：

治理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地利用税（企业治理用房）、车船利用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各类费用。

治理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。

那个百分数一样为3%。

八、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，要紧包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失和企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。

利息外的财务费用可按利息10%估算。

九、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品进程中发生的各项费用和专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

要紧包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推行费

约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费

约为销售收入的%—2%

（3）其他销售费用

约为销售收入的%—1%

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用

其他费用要紧包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、完工图编制费、工程保险费等。

这些费用按本地有关部门规定的费率估算，一样约占投资额的2%—3%。

1一、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发进程中所负担的各类税金和地址政府或有关部门征收的费用。

在一些大中城市，这部份税费已成为开发建设项目投资组成中占较大比重的费用。

各项税费应当依照本地有关法规标准估算。

以广州为例，这些税费一样包括：

（1）配套设施建设费（小区建安造价的%，单体11%）

（2）固定资产投资方向调剂税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）

（3）土地利用税

（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

（6）供电增容费（已免征）

（7）物业治理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）

（8）其他

1二、不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价钱上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。

它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。

若是是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算以下费用：

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各类运营费用。

要紧包括治理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式取得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等打算（以下简称租售打算），通过该收入打算，正确地