深圳市小产权房合法化探析Word格式文档下载.docx

深圳市小产权房合法化探析Word格式文档下载.docx

《深圳市小产权房合法化探析Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市小产权房合法化探析Word格式文档下载.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

建筑与土木工程

学院：

土木工程学院

学号:

0943011412

任课教师:

宋博通

2010年7月10日

深圳大学土木工程学院2009工程硕士班刘向群

学号：

0943011412

工作单位：

深圳市市政设计研究院有限公司

【摘要】小产权房虽然为现行法律所禁止，但仍受到许多中低收入者的亲睐，随着普通商品房价格的一路攀升，小产权房有愈演愈烈之势。

本文分析了小产权产生的原因，剖析了小产权房的违法性，从小产权合法化的角度进行了探讨，并对现有小产权房提出了解决思路。

【关键词】小产权房合法化

1引言

在商品房价格持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来，小产权房问题因此而激化，小产权房的生死存亡，成为中国楼市第一大热门话题，成为了激动着中国亿万人的大话题。

现就深圳市小产权房的原因和处理对策谈几点看法。

2含义

准确的讲，“小产权房”并不是一个规范的用语，是相对“大产权房”而言的一个笼统说法，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”，小产权房包括在农民集体土地上建设的住宅、经济使用房、国家划拨土地上建设的军产房等。

本文讨论的“小产权房”是在农民集体土地上建设的住宅，一种是经批准依法在建设用地上建设的村民自住住宅，属于合法建筑；

另一种是未经批准在建设用地上建设或者是在农用地上建设的住宅，属于违法建筑，目前这两类小产权房市面上均有出售和购买。

3深圳市小产权房建设现状

3.1全国小产权房建设现状

“小产权房”虽为现行法律所禁止，政府主管部门也多次发文禁止，但“小产权房”并未消失。

近年来，“大产权房”市场非常火爆，商品房价格也是一路攀升，小产权房的发展势头和销售总量也处于快速发展时期，由原来的个别地区蔓延至全国各地，其中以北京、深圳、重庆、西安等大城市更为严重。

到底有多少小产权房，分布在什么地方，到现在为止仍没有权威的数据。

中国社科院发布的《城市蓝皮书》显示，截至2007年上半年，通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，小产权房已达现存全国实有城镇房屋建筑面积330亿平方米的20%。

〔1〕

3.2深圳市小产权房建设现状

深圳市自1980年建市以来，由于经济高速发展，农村城市化进程加快，出现了多次违法抢建的高潮。

2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。

因此，严格来说，深圳已经不存在农村集体土地，但是为了照顾原村民的利益，深圳市给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司，这些土地多被村民当做资产入股，每年获得收益分红。

现在的“违法建筑”多是由这些社区股份公司所建。

深圳究竟有多少小产权房，虽然数量很难统计，但可以肯定数量惊人，且不是个别、单独现象。

深圳市国土局2007年的一项全市住宅状况调查显示：

深圳户籍原村民35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

根据深圳市国土资源和房地产管理局2008年初完成的一项全市住宅状况调查显示：

在深圳市的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占71％。

〔2〕众厦地产给出数据：

住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。

宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达5万套以上。

〔3〕

4“小产权房”为什么违法

为了阐述方便，根据土地的分类将住宅划分为以下几类：

从上表可以看出：

（1）违法建筑A违反了《土地管理法》中土地用途管制制度，属违法建筑；

（2）违法建筑C违反了《土地管理法》中土地用途管制制度，属违法建筑；

（3）由于历史原因，违法建筑B占了很大一部分，一种情况属于未经批准私自搭建的住宅，另一种情况是违反了《土地管理法》中“一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的超建部分，《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规定原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。

将“违法建筑B”和“违法建筑C”暂且称为第二类小产权房，由于第二类小产权房属于违法建筑，而且大部分位于原农村内，由村民自行建设，建筑密集、配套差、环境卫生条件差，目前在市面上出售的较少，主要以原村民自住和出租为主。

（4）合法建筑：

根据《土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，法律是允许的，因此这类住宅为合法建筑。

目前，深圳市许多集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用来安置本集体经济组织成员，这在法律上是合法的。

但是，现实中许多集体经济组织除安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的城镇居民销售，这违反了《土地管理法》第六十三条规定，因而不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，这类向集体经济组织成员以外人员销售的住宅虽然为合法建筑，但属于小产权房，暂且称其为第一类小产权房。

由于这种集中统建的住宅小区配套好、设施全，和正规的商品房相比并无差别，但价格仅为市场价格的1/3左右，因此，许多城镇居民冒着风险也愿意购买第一类小产权房，目前在深圳市市面上销售的“小产权房”大部分以第一类为主。

从以上分析可以看出，第二类小产权房未经批准私自建设，其建设行为和流通环节均违反了法律法规，属于违法建筑。

第一类小产权房的建设行为并没有违反法律，属于合法建筑，但流通环节违反了法律法规，因此，第一类小产权房具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的。

但是，并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部进行转让或置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

5政府为何要禁止“小产权房”

（1）是深圳实现城市发展目标的需要。

29年来，深圳的目标定位时有调整，但建设国际化城市的定位始终没有改变过，而建设国际化城市必须以统一规划为前提，新加坡、中国香港、首尔等国际化城市无一不是科学规划、统一建设的典范。

违法建筑不经规划，擅自兴建，与国际化城市建设格格不入，严重干扰了深圳市城市规划和法定图则的编制工作，阻碍了深圳市城市发展目标的实现。

　　此外，违法建筑给城市管理带来了难题。

违法建筑作为生产经营场所，依法不能申办营业执照，商户游离监管，逃避税费，制假售假，藏污纳垢；

违法建筑没有经过质量验收和消防检查，坍塌和火灾事故随时可能发生。

2008年发生的“9·

20”火灾事故，从一个侧面反映了违法建筑的危害性。

（2）是节约利用土地需要。

土地是城市的战略性资源，但是经过近30年的开发利用，深圳市土地已经十分有限，以耗费大量土地等资源为支撑的粗放型发展模式已经难以为继，转变增长方式，调整产业结构，优化经济结构成为必然的选择。

而小产权房等违法建筑大量侵占了土地，土地无法集约利用，加剧了土地资源的紧张，成为产业结构调整的“瓶颈”。

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中要求深圳建设为“全国经济中心城市、国家创新型城市”，《深圳市综合配套改革总体方案》中要求深圳“争当科学发展的示范区”，深圳要实现科学发展、可持续发展，要完成国家赋予的光荣使命，就必须处理好违法建筑问题，盘活土地资源，合理利用土地，有效利用发展空间，促进社会经济的可持续发展。

（3）是保护耕地、改善生态环境的需要。

除第二类小产权房外，第一类小产权房和其他违法建设主要使用农用地，将造成农用地大量减少，而农用地中主要又是耕地，因此造成耕地的大量减少。

到2009年底，深圳市现状耕地约4.7万亩，深圳市耕地保护任务是：

到2010年耕地保有量不少于6.44万亩，2020年耕地保有量不少于6.43万亩。

因此，小产权房的违法建设，对深圳市耕地保护红线构成了严重威胁。

耕地是深圳市生态用地的重要组成部分，同时也是城市景观生态功能网络、生态安全格局的基本单元之一，它为深圳提供了调节城市气候、净化空气、调节降雨和径流、土壤肥力更新、废水处理等方面的生态服务功能。

（4）是土地税费征收的需要。

土地出让金和房地产税费等是国家财政收入的重要来源，2009年中国各地土地出让总价款为15910.2亿元，而小产权房等违法建设并没有上交土地出让金和其他各项规费、税费，造成政府财政收入的大量流失。

严格意义上讲，深圳市已没有集体土地，都是国有土地，土地出让金这一块没有影响，但小产权房的交易一直游离在政府监管以外，造成房地产交易税费的大量流失。

（5）是规范房地产市场需要。

小产权房价格一般是同地段商品房价格的1/3左右，如果不加以禁止，许多城市居民都将选择购买小产权房。

那样，市场上同样的房子市场价格一样但成本却不一样，就如同股改前的中国股市，对于以市场价格购买普通商品房的购买者来说是不公平的，这损害了市场的公平性，扰乱了正常的房地产市场秩序。

（6）是社会稳定的需要。

如果农村土地可以进入市场自由流转，允许城市居民购买农村宅基地和住宅的话，由于城镇居民的购买力较强，将有大量农村土地落入城镇居民手中，失去土地的农民虽然可以一次性得到一笔现金，但是如果没有继续创业或找到工作，生存都将构成问题，将对社会稳定产生极大影响，而且一旦开了这个闸，耕地的面积很难得到根本保证，对国家的安全和稳定将产生新的威胁，这也是政府所担忧的问题。

6小产权房产生原因

（1）农村土地制度安排不合理。

农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：

城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；

城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。

同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收，这直接导致农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设住房，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

（2）流转方式单一。

《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；

《城市房地产管理法》第八条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让”，这使得集体土地唯一的对外流转方式只能是国家征收，这种单向转移的结果就是集体土地的面积不断减少，这严重损害了集体经济组织和农民个人的利益。

农民名义上拥有财富，但却不能享有财富，因此，农民希望通过建设住宅来增加对土地的控制权，征收之前出租还可获得非常客观的收益，建成住宅后加大了农民和政府征收谈判的筹码。

（3）征收缺乏公共利益认定程序。

我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等法律都有规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，但对公共利益的范围并未做出解释，公共利益概念的模糊为政府滥用土地征用权创造了条件，现实中，政府为了商业利益目的而打着公共