深圳万科企业价值评估文档格式.docx
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1.2行业概况
（1）行业背景分析
随着“京八条”（新北京购房政策），升级版限购令以及房产税试点的集中出台，房价调控再次被推倒了风口浪尖上。
近年来，由于中国经济一路攀升，房地产市场也一度火爆了起来，房价也跟着一路飙升。
2010年4年4月17号，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该政策可谓空前严厉，政策出台之后的两个月房价小幅受挫，交易量严重萎缩，但是三个月之后，价格又出现反弹。
虽然目前中国的货币政策已相对紧缩，央行已连续几次上调存款准备金率，但是由于中国经济的稳步快速增长，物价在中央政府的严格调控下，仍然呈攀升态势，故而房地产价格没有下调。
高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难以及改善居住困难。
而且，高房价导致居民的收入都花在房屋上，也影响了其他行业的消费与发展。
（2）行业发展趋势
国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。
在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。
从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。
但也可以看到，房地产关系着多个行业的兴衰，2011年后，中央未出台更严厉楼市打击政策，只是控制涨幅。
（4）行业存在问题
1.单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。
2.多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。
3.土地管理制度影响土地供给。
4.产品结构偏差影响房地产市场供给。
2．万科A行业竞争力分析
2.1五力模型
1.市场地位
万科是目前中国最大的专业住在开发企业。
致力于通过规范、透明的企业文化和文件、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、宇昂、合作伙伴欢迎、尊重的企业。
破解公司治理和道德准则上的表现，连续七次获得”中国最受尊重企业“称号。
2.同行业间的竞争
竞争激烈，主要竞争对手有：
金地地产、中海地产股份有限公司。
但万科凭借其核心竞争力即:
拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。
3.潜在进入者的威胁
我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：
（1）进入门槛比较低：
由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性。
（2）高额利润的诱惑:
许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。
但从另一方面来讲:
投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位。
4.买方的谈判能力
由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。
另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。
5.万科公司的谈判地位
由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。
并且土地供给缺乏价格弹性（价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度），因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。
3报表内容预测
3.1营业收入与盈利的年度预测
在对与企业的估价，我们最需要的数据就是EBIT，息税前利润。
而要得到EBIT我们就需要对其在各个阶段的营业收入进行预测，然后按照“息税前营业利润=主营业务收入+其他业务利润-营业和管理费用-折旧”的公式进行计算。
表3-1预计万科2014~2015年主营业务利润增长率
年数
2011
2012
2013
2014
2015
主营业务利润增长率（%）
38
34
32
30
25
预计2016年万科将进入稳定增长期不断的向国家宏观经济的增长率10%靠近。
2009~2015年的主营业务利润如下：
表3-2预计万科2013~2015年主营业务利润增长率（按照15%）单位：
元
2013
主营业务利润
27,560,701,042
35,828,911,354
41,203,248,057
3.2营运资本变化与需求预测
表3-3万科2013~2015年流动资产情况
流动资产
44,677,793,756.57
95,432,519,188.17
113,456,373,203.92
营运资本，即流动资产。
首先我们对在高速发展期的万科的营运资本的变化。
其趋势是2011年前下降，而自2012年开始回升。
对于2013~2015的稳定期按照贴近2012年的比率推算持续增长。
预测的流动资产增加与营业资金变化幅度以及企业的阶段预测是相贴合的。
3.3资本性支出与资产折旧等预测
表3-4万科2013~2015年资本支出情况
资本支出
136,018,238.71
257,897,785.32
215,283,734.68
对于折旧也是相同的处理，但是折旧需要先确定万科的平均折旧率，而折旧率会因每一年的固定资产种类比重不同而改变，故采用2013~2015年的折旧率平均值0.5来计算。
表3-5预计万科2013~2015年折旧率
折旧率
0．47
0.49
0.51
表3-6预计万科2013~2015年固定资产情况
固定资产
6,764,488,916.87
9,199,704,926.95
12,511,598,700.65
表3-7预计万科2014~2015年折旧情况
折旧额
2,164,636,453.40
2,943,905,576.62
4,003,711,584.21
3.4实体现金流预测
经过比率计算我们根据“实体现金流量=息前税后营业利润+折旧—资本支出-营业流动资产增加”计算2014~2015年的实体自由现金流为：
表3-8预计万科2010~2015年实体现金流情况
实体自由现金流
19,471,873,040.58
27,530,432,164.82
33,429,766,554.74
3.4.1无风险利率的确定
考虑到我国现在国债市场规模较小，市场发育也不够完善，以长、短期国债利率作为无风险利率的市场认同度不同，而我国居民对银行存款利率的认同度较高，因此本报告采取一年期存款利率扣除利息税后的利率作为无风险利率。
表3-9我国2011年~2014年一年期定期存款利率
年份
一年期存款利率
2.67%
2.87%
3.05%
3.25%
由上数据计算平均值得2.96%，所以以2.96%作为无风险利率。
3.4.2风险溢价的确定
风险溢价=市场平均收益率—无风险利率，综合考虑全球范围内经济的恢复，以及国家对经济的宏观整顿，经过调整，把我国股市风险溢价定为4%。
3.4.3β值的确定
β系数是度量公司相对于市场指数的风险，由三个变量决定：
公司的业务类型、公司的经营杠杆和公司的财务杠杆。
图3-1数据来源：
国泰君安数据库
再结合深交所的行业β系数，综合调整得到万科2014年预计β系数为1.10。
接下来利用上述方法依次循环预测万科各年β值系数并且预计万科在稳定增长时期由于增长率逐渐接近宏观经济增长率并且发展较为平稳，其β值系数会逐渐趋近于1。
3.4.4权益资本成本
权益资本成本=无风险利率+股票β系数*风险溢价=6.50%
根据预测未来万科每年β值系数，可得万科高速发展时期和稳定增长时期的权益资本情况：
表3-10万科2010~2016年权益资本成本情况
2010
2015
2016~
权益资本成本
6.60%
6.73%
6.81%
6.49%
6.50%
6.55%
6.54%
3.4.5债务资本成本
债务成本包括长期借款成本和权益成本，由于之前几年房地产业行情较好，万科也发展较为迅速，所以借下数额较大的长期借款，并且发行了一部分公司债来支撑企业的高速发展。
表3-11万科2010~2013年借款情况统计单位：
会计年度
短期借款
长期借款
应付债券
2011年
1,060,000,000.00
430,000,000.00
2012年
3,147,000,000.00
180,000,000.00
1,184,653,713.32
2013年
2,610,000,000.00
750,000,000.00
表3-12我国2011年~2013年一年期长期贷款利率
一年期长期贷款利率
6.90%
6.40%
表3-13我国2011年~2013年一年期短期贷款利率
一年期短期贷款利率
6.30%
6.00%
5.60%
由于债务存在税收优势，因此忽略借款的手续费后，所得税税率取平均值20%，计算得到税后长期借款成本为（6.9+6.55+6.40+6.50）/4*80%=5.27%
税后短期借款成本为（6.50+6.30+6.00+5.60）/4*80%=4.88%
表3-14万科2011年~2013年税前债务成本细表
1,724,446,469
21%
9,932,400,240
22%
5,102,514,
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