资产评估的方法文档格式.docx

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重置成本二参照物重置成本*（评估资产的年产量/参照物的年产量）x

（5）统计分析法：

重置成本二【某类资产历史成本*（某类抽样资产的重置成本/历史成本）】之和

实体性贬值及估算：

+

（1）观察法或成新率法：

实体性贬值二重置成本*（1-实体性成新率）

实体性贬值率=1-实体性成新率二实际已使用年限/总使用年限

（2）计算公式法：

实体性贬值二【（重置成本-预计残值）/总使用年限】*实际已使用年限

实际已使用年限二名义使用年限*资产利用率

资产利用率二实际利用时间/名义使用年限

总使用年限二实际已使用年限+尚可使用年限

功能性贬值及估算：

功能性贬值二（被评估资产年净超额运营成本*折现系数）之和

净超额运营成本二超额运营成本*（1-所得税率）

成新率及估算：

（1）观察法

（2）使用年限法：

成新率二预计尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

（3）修复费用法：

成新率=1-（修复费用/重置成本）

2、收益法：

（1）资产未来收益期有限：

评估值=[R/（1+r）i]之和

（2）资产未来收益无限期：

A、未来收益年金化：

评估值二年收益额/资本化率

B、未来收益不等额：

评估值=[R/（1+r）i]之和+年收益额/资本化率*前若干年

最后一年的折现系数

机器设备的评估方法：

成本法、市场法

1、成本法:

机器设备评估值二重置成本-实体性、功能性、经济性贬值

重置成本的核算:

1.重置核算法：

（1）外购国内需（不）安装设备：

重置成本二基准日交易价格+运杂费+安装调试费

（2）外购进口需（不）安装设备：

重置成本二CIF价格*基准日汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+（安装调试费+人员培训费+其他）

（3）车辆重置成本：

国内购车辆重置成本二车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用

国外购车辆重置成本二CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用

进口关税二CIF价格*关税税率

消费税二【CIF价格+进口关税】*消费税率/（1-消费税率）

进口增值税二【CIF价格+进口关税+消费税】*增值税率

（4）自制非标准设备重置成本：

非标准设备重置成本=（主材费*主材费率+外购件费）*（1+

成本利润率）*（1+销售税金率）*（1+设计费率/产量）

主材费=（主材净消耗量/主材费率）*含税市场价格/（1+增值税率）

（主材净消耗量/主材费率）*不含税市场

价格

外购件费=某主要外购件数量*含税市场价格/（1+增值税率）

某主要外购件数量*不含税市场价格

2.物价指数法:

（1）定基物价指数

重置成本二被评估历史成本*（评估时物价指数/购建时物价指数）

（2）环比物价指数

重置成本二被评估历史成本*（1+环比指数1）*（1+环比指数2）等

（3）进口设备的物价指数法：

进口设备重置成本二CIF价格*（基准日汇率/进口时汇率）*

（1+国外进口价格变动指数）*（1+现行进口关税税率）*（1+其他税费率）+人民币支付部分*（1+国内价格变动指数）

进口设备现值二账面原值支付外币/设备进口汇率*（1+设备出口到评估时点的价格变动率）

3.规模经济效益指数法：

机器设备重置成本=参照物重置成本*（被评估机器产量/参照物设备产量）x

机器设备实体性贬值及估算：

机器实体性贬值二重置成本*（1-成新率）

重置成本*实体性贬值率

（1）使用年限法：

：

成新率二尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

尚可使用年限/（加权投资年限+尚可使用年限）

加权投资年限二加权更新成本之和/更新成本之和

加权更新成本二（已使用年限*更新成本）之和

（2）观测分析法

成新率：

100~90新设备及使用不久设备在用状态良好，

能按设计要求正常使用

89~65较新设备已使用一年以上或

经过第一次大修理复原设计性能后使用不久，在用状态良好，能满足设计要求，未出现过较大故障

64~40半新设备已使用二年以上或

大修理后已使用一段时间，在用状态良好，基本能达到设计要求，能满足工艺需求，需经常维修已保证正常使用

39~15旧设备已使用较长时间或几

经大修，目前能维持使用，在用状态一般，性能明显下降，使用中故障交多，经维护能满足工艺需求，可以安全使用

14~0报废待处理设备已超过规定

使用年限或性能严重劣化，目前已不能正常使用或停用，即将报废

实体性贬值二可修复费用+不可修复费用

可修复费用：

机器的维修费

不可修复费用二（重置成本-可修复费用）*（已使用年限/总使用年限）

机器设备功能性贬值及估算：

（1）超额投资成本形成的功能性贬值：

功能性贬值二复原重置成本-更新重置成本

（2）超额运营成本形成的功能性贬值：

功能性贬值二（净超额运营成本*折现系数）之和

=【超额运营成本*（1-所得税率）*折现系数】之和

机器设备经济性贬值及估算：

（1）因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值率=1-（实际生产能力/额定生产能力）x

（2）因收益减少造成的经济性贬值：

经济性贬值二设备年收益损失额*（1-所得税税率）*

（P/A,r,n）

土地使用权的评估方法：

市场法、收益法、成本法、假设开发法

1、市场法

年限修正系数二【1-1/（1+r）ni/【1-1/（1+r）n】

M被估土地使用权剩余年限/实际出让或转让年限

N:

比较案例土地使用权剩余年限/最高出让年限

容积率修正系数二被估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

被估土地使用权评估值二基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数

2、收益法

土地使用权评估值二土地收益/还原利率*【1-1/（1+r）n】

土地收益二总收入-总费用-房屋纯收入（房屋现值*房屋还原利率）还原利率二安全利率+风险调整值

3、成本法

无限年期土地使用权价格：

土地使用权评估值二土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息二土地取得费*土地开发期*利息率+土地开发费*土地开发期*利

息率*50%

利润二（土地取得费+土地开发费）*利润率

土地增值收益二（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率

法定最高出让年期土地使用权价格：

有限期土地使用权评估值二无限期土地使用权评估值*【1-1/（1+r）n）J

4、假设开发法

地价二楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

专业费二建筑费*i（i为建筑费的百分率）

利息=（地价+建筑费+专业费）*利息率

利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率

税费二地价*税率

建筑物评估的方法：

1、成本法

建筑物评估值二建筑物重置成本-实体性、功能性、经济性贬值

建筑物重置成本的估算方法：

（1）预决算调整法

（2）重编预算法

建筑物重置成本二【（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）+/-材料差价】之和+按现行标准计算的各项间接成本

（3）价格指数调整法

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数

（定基价格指数）

=（1+a1）*（1+a2）（1+a3）

*（1+an）（环比价格指数）

建筑物重置成本二建筑物账面原值*综合价格指数

建筑物实体性贬值及估算：

（1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率二实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

建筑物成新率二尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

（2）打分法：

80~100完好房房屋的结构件、装修、设

备齐全完好、成色新，使用良好

60~79基本完好房房屋的结

构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本正常使用

40~59—般损坏房房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理

0~39严重损坏房房屋的结

构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻间

危房房屋的结

构件已处危险状态，随时有倒塌的可能

成新率=结构部分合计得分*结构部分的评估修正系数+装修部分合计得分*装修部分的评估修正系数+设备部分合计得分*设备部分的评估修正系数

建筑物经济性贬值及估算：

经济性贬值二建筑物年收益净损失额/正常资产收益率

=（建筑物年收益净损失额/（1+折现率）n）之和

2、市场法

被估房地产的单位价格二修正系数*交易实例房地产的单位价格

修正系数=1-（补正修之和/交易价值）

修正系数二被估房地产总积分/交易实例房地产总积分

估价日期价格=调整系数*交易日期价格

调整系数二估价期日价格指数/交易日期价格指数

房地产价格二调整系数*交易实例价格

调整系数=1/（1+r）n

建筑物的评估值二【（交易实例*交易行为修正系数*交易日期修正系

数*区域因素修正系数*个别因素修正系数）/n】之和

3、残余估价法（具有客观收益的房地产）

建筑物的收益价格=【建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原利率）】/（建筑物的还原利率+建筑物的折旧率）

建筑物的纯收益二建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原

利率）

无形资产评估的方法：

收益法、成本法

1、收益法:

无形资产评估值二最低收费额+【无形资产分成率*销售收入*（1-所得

税率）】/（1+r）n

无形资产最低收费额二重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本

重置成本净值二重置成本*（尚可使用年限/总使用年限）

转让成本分摊率二购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的

总设计能力

无形资产收益额二销售收入（利润）*销售收入（利润）分成率*（1-

所得税率）

销售收入分成率二销售利润分成率*销售利润率

销售利润分成率二销售收入分成率*销售利润率

评估无形资产转让的利润分成率的方法：

（1）边际分析法：

利润分成率二追加利润现值之和/利润总额现值之和

（2）约当投资分成法：

利润分成率二无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约

当投资量）

无形资产约当投资量二无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）

购买方约当投资量二购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利

润率）

2、成本法

无形资产评估值二重置成本*成新率

无形资产重置成本的核算：

（1）自创无形资产的重置成本的估算

A、财务核算法：

无形资产重置成本二（物质资料实际耗费量*现行价格）之和+

（实耗工时*现行费用标准）之和

B、市价调整法：

成本/市价系数二开发成本/市价

重置成本二类似技术市