融桥国际公馆销售策划方案Word文件下载.docx

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所占比例%

地下室建筑面积

综合容积率

2.5

建筑密度

35%

集中绿化率

20%

总户数

580户

五房一厅

1#7#楼50户

各占比例11.6%

四房一厅

3#6#楼116户

各占比例20%

三房一厅

5#楼68户

所占比例11.7%

机动车停车位（小区内）

99辆

室内

84辆

所占比例84.85%

室外

15辆

所占比例15.15%

（三）周边环境

融桥国际公馆位于群众东路、六一路交汇处，拥有极好的地理位置，拥有三大商圈，因此周边的配套设施齐全。

如周边的餐饮：

白宫大酒店、福中福大酒店、新华美大酒店、闽都大酒店、阿波罗大酒店、美海大酒店、银华宾馆、如家酒家、黄歧海鲜酒楼、福川日本料理、德克士、南岛渔村、豪享来等。

表2：

周边环境

购物饮食

休闲娱乐

文化学府

医疗站点

交通路线

长城沃尔玛、多媒体生活广场、利嘉沃尔玛、联信好又多、利嘉城、永乐家电等

翡翠明珠温泉会所、太阳城桑拿、玩得火KTV、万豪温泉桑拿、元一茶道馆、日月新足浴、利嘉温泉会所、火足神农等

光明小学、闽江学院附中、群众路小学、台江第五中心小学，国货路小学，象园中心小学等

福建医大附属第一医院、协和医院、省妇幼保健医院、市妇幼保健医院、中山医院、回春药店、福州第六人民医院、榕参药店、象园街道社区卫生服务中心等

59路,74路,K2路（王庄站）

（四）项目SWOT分析

所谓的SWOT就是融侨国际公馆项目自身的优势、劣势、机会和威胁，通过这四个方面进行分析，可对项目的多方面内容来个总的概括，并且从中得出对策。

表3：

项目SWOT分析

优势（S）

劣势（W）

机会（O）

威胁（T）

A、生活的配套齐全。

有沃尔玛，好又多等大型超市，购物和娱乐场所多，还有医疗，教育，储蓄等方面都具备了。

A、六一路和群众东路交汇处，周边的路段到高峰期的时候车流量大，易堵车

A、使得该地区更加热闹，增加人流量

A、周边尚有群升白马郡、正荣润城和融侨外滩三个质量相对较高的楼盘，竞争压力相对较大。

B、交通便捷。

有公交59路，74路等

B、该楼盘所处的地段繁华程度较差；

物业较差

B、相比周边竞争楼盘，价格较低

C、从目前福州市房地产市场来看，其成交量处于相对低迷状态，投资风险相对较大。

（五）对策

1、结合前面的因素分析，可以看出，融桥国际公馆虽然存在一些劣势，诸如，竞争压力大，绿地率相对较低等等，可适当增加相关方面的绿化；

周边竞争楼盘多，可以在其它方面增加优惠。

2、该项目所处地段在群众东路、六一路交汇处，自然环境较好；

因此可以利用周边环境资源，对此加以宣传。

综上所述，由于该地块地理位置优势，交通便利，且区位的各方面环境好，投资价值的潜力还是很大的。

二、市场状况分析

（一）福州房地产土地市场整体情况

福州楼市进入9月以后风云突变，“金九银十”已经过去，一手房成交量不断创下新高，二手房市场亦呈现出回暖迹象，议价幅度开始收窄，跳价重现市场，土地市场仍然捉摸不定，底价成交与地王同现。

据不完全统计，福州在今年10月份期间加推、开盘的楼盘有十多家，从开盘量上来看，开发商对楼市的预期还是很乐观的。

但楼市僵局能否打破，关键还在于开发商的降价幅度。

2010上半年，福州土地交易量为1481.45亩，超过去年全年的土地交易量。

2010年10月25日，马尾区又成功出让4幅地块，其中3幅为商务用地，1幅为商住用地，，均成功出让，今年的土地供应是大规模的，并且含金量高，均价也提高不少，这样一来，可以从一定程度上抑制地价不理性的上行，一定程度上也保证了商品房的供应量。

10月，福州颁布楼市限购令后一周，国家在住房公积金利率方面又相对调高了0.25%，利率的微小提升对房地产市场的实际影响不大，但开发商仍继续盲目涨价，就造成了较大的影响。

在限购令、加息等一连串调控政策背景下，福州豪宅市场却开始悄悄发力。

10月份，融信戴维城、三盛托斯卡纳、北纬25N安妮女王、正祥橘郡和水岸君山等高端住宅项目纷纷加推新房源，成为二次调控后福州楼市的一大亮点。

限购令出台后，售楼部的客流量相比之前的“金九”减少了近三分之一，但购买客户一八县群体居多，福州的限购令新政主要限制五城区内的新房购买，对闽侯等八县区域的大多数别墅楼盘暂时还不会有太明显的冲击。

（二）福州住宅市场分析

2010年4月14日开始，楼市新政到现在可以看出，福州一手房月签约量不是很稳定，上半年市成交总面积仅为105.29万平方米。

前七个月，福州商品房屋销售面积同比下降27.0%，其中住宅销售面积更是同比下降了30.3%，降幅为本年度最高。

从5月份的829套、6月份的1184套、7月份的821套、8月新增的可售房源为1420套，成交1302套，直到9月份成交1716套的成绩才见起色；

以上数据反映的是新政前段时间对市场的销售情况。

据福州房管部门统计，在3月份的第一周，福州的均价是11281元/m2,涨幅在1—3成左右；

5月份的第二周，福州的均价是10852元/m2,涨了5.86%；

成交套数103套，跌了58.63%；

9月6号—12号福州共签约住宅290套，成交套数比前周减少49套，环比跌幅14.45%，成交面积环比跌幅12.02%。

前三季度，开发商销售业绩再创新高，万科累计销售金额接近700亿元，保利地产也超过400亿元，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。

目前福州市可售住宅套数为1.29万套左右，供应量的上升，加上目前市场观望情绪的缓解，可使房价暂时稳定下来，不会出现太大的波动。

（三）附近楼盘户型和均价情况

1、正荣润城

正荣润城项目由正荣集团旗下子公司福州正荣房地产公司开发，位于福州西二环南路东侧，南临宁化支路，总建筑面积8万平米，基地用地面积为22778平方米，建筑面积63778平方米，容积率为2.80；

正荣润城，因为其地段优势，为项目的开发创造了优越的条件，附近有万宝商圈，闽江沿岸景观中心。

正荣润城规划5幢高层建筑，层高在28-33层，其中2幢3层的公寓式办公楼；

部分楼层6米挑高生活空间，最大的楼间距95m。

2、融侨外滩

项目地处南江滨休闲道上，西接通江路，北望闽江及主题公园。

总共规划5栋32层超高层望江住宅。

此次推出的是2号楼和3号楼，其中2号楼户型面积165-200平方米,起价18000元/m2；

3号楼户型面积198-213平方米，起价19000元/m2

3、群升白马郡

位于白马路东侧，所在区域是在福州市区的老小区之一。

由9幢18-33层的高层住宅围合组成，一共包括1栋6层住宅，2栋18层住宅，6栋33层住宅。

主推户型为120平方米左右，价格暂定。

三、项目定位

（一）策划定位

“传奇之上，重新超越”融侨国际公馆，融侨集团21年荣耀回归市中心，2010扛鼎力作。

ARTDECO建筑，近百年世界建筑史的尊贵符号，通过考究石材、钢材、玻璃的搭配、以打造艺术品的细致，再现市中心顶级奢华样板。

毗邻五一广场、于山、晋安河公园，罕见3000㎡城市开放园林为社区优享；

8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所，顶级配套体现居住不凡气质；

融侨物业13年荣誉首肯，国际公馆酒店式服务，彰显财富阶层的尊崇门牌。

（二）目标客户群定位

消费意向：

随着经济的高速发展，我们周围的文化气息越发减弱，越来越多的消费者在找寻渐渐消失的文化氛围。

正荣润城周边文化配套设施，为消费者找回人文氛围，充实客户的精神生活。

1、处于优越的地理位置，外加周边配套的完善程度，自然环境的环抱，在空间的设计上，可以让居住者获得更多的使用面积，我们主要以140-180大户型为主打，豪华户型尽可以让您轻松享受生活，在和竞争楼盘定位的方向一面把目标定位得更广。

2、针对以上综合情况，可将目标客户定位为：

投资型买家，自用型买家，钟于新古典建筑风格的买家，高收入人群等。

3、从投资方面来说，地段优势和完善的配套设施为其提供有力的保证；

如果做为家用，也是很好的选择，出门方便，省时；

而如果是喜爱这一种建筑风格的话就更不用多说了，是首选的考虑；

高收入人群则要看他们对楼盘的综合比较和具体分析过后才会作出抉择。

目标客户群分析

职业

年龄

教育程度

支付能力

购房目的

其它要求

高收入人群（白领、金领）

22—30岁居多

高中以上水平

月收入7000以上，按揭，首付与月供均有

投资，自用

注重楼盘的综合素质，追求的是豪华享受

企事业老板，个体商户老板

35—50岁

不限

首付与月供均有

投资

钟爱地产的投资

高收入的外籍人士（思乡情结）

30以上

自用

向往宜居生态地产，思乡情节

自由职业者（投资、自用）

22—40岁以上

一次性付款，按揭

自用，投资，保值增值

享受良好的居住氛围，投资地产景观地产均有

（三）价格定位

1、在此阶段将和附近三个楼盘做对比，分别是正荣润城、融侨外滩和群升白马郡，法则是通过市场比较法将类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，然后把各因素分值测算出来，它是一种最直接，最有说服力的估价方法，测算出来的结果最容易被人们理解和接受，最后进行比较。

详见下表：

表4：

楼盘对比

名称

融侨国际公馆

正荣润城

融侨外滩

群升白马郡

楼盘地址

群众东路与六一中路交汇处

福州西二环南路宝龙南侧

闽江南岸，南江滨休闲大道南侧

白马路东侧

开发商

融侨集团股份有限公司

福建正荣集团有限公司

福建群升置业有限公司

占地面积

34557平方米

22778平方米

31250方米

30682平方米

出行较便捷，建筑布局独特，景观美丽

地理位置佳，自然环境优越

区域优势明显，小区基础配套成熟

周边配套好，是投资的好地块

车流量大，物业管理较差

车流量多，环境污染较大

房源不够协调

景观一般

建筑类型

板楼

高层住宅

超高层

高层

容积率

2.8

2.83

3.2

均价

19000元/m2

20000元/m2

18500元/m2

待定

区域因素

交通状况

较好

生活配套

好

周边环境

一般

繁华程度

其它因素

朝向

景观

物业管理

一