经典二手房议价话术5Word文件下载.docx

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B：

X姐，XX园现在成交的均价是30000元，上个月共成交了

7套，最高的一套单价31200元（房子位置好，户型好，装修好，楼王），最低的一套单价28600元；

这个月目前才成交了两套，单价都没过3万，您现在的报价明显高于市场价。

而且现在客源量大量减少，成交量大幅下降，我建议您调整一下价格，尽快出手。

3.诉苦法：

告诉房东你为她的房子所做的努力，但还没有卖出去，应该降价；

C:

X姐，自从您上次在我们店登记以后，我们便在网络和店面打了很多广告，社区推广我们也重点推您的房子，每次区域会我们都集中推荐，但带看了这么多客户，看上房子的倒不少，但都反应一个同样的问题：

价格太高了。

X姐，其实我实在不

好意思跟您谈价，也没必要谈你的房价，因为又不是我买，我非常想帮您把房子卖出去，但这么多客户看了都是这种反应，我不得不跟您反馈：

确实价格实在有点偏高啊。

4.优缺点分析法：

通过分析房子的优缺点，对比其它已成交的房子，来建议房东合理的价格；

D:

X姐，根据我两年的经验，您的房子最大的卖点在于：

（比

如装修、采光、户型等），我们带户看房时也在极力推荐这些优点；

但您的房子也存在一些缺点，比如（临街、朝向等）；

同园区10号楼临街的房子最高的一套成交单价29538元，151平米，446万，您这个价格实在有些偏高啊。

5.客户分析法：

通过分析客户需求，换位思考，来降低房东心理价位;

E:

X姐，根据我的经验，买XX园的客户，肯定是已经看好这个小区，接下来要看的无非是房子和价格。

看了这么多客户，有好几个客户对您的房都比较满意，就差价格了，其实好房子稍微贵一点买了住着舒心也行，但您这个价格每平米比均价贵出3000多，这个价格在郊区都可以再买套房了，X姐我建议您站在客户的方面考虑一下，这个价格真的太高了。

政策话术：

1.X姐您好，今年的房价从去年3月份截至目前房价直线上升，远离百姓购买力，再次情况下政府出台新规，提高二手房首付比例，地税增加税收，在这种情况下会把年初以来虚高的房价打压下去一定高度，所以在这个时候卖房是最后的时机

2.物业税即将出台，大大增加养房成本，每年都需要增加大笔费用，及时套现，争取在房价的高点把房子卖掉，然后转向其它投资。

3.您看，现在国家又出新的政策，开始严控做低合同价过户的情况，这样的话,买房子的人一定会马上下降，所以,到时候您再想卖这么高的价格,可能就有一定的难度了呀.现在卖出您的房子是最好的时机呀，现在绝对是个最高点呀

4.您看您的房子登记这么长时间了还没卖出去，有两点原因，一是

有此类房产需求的客户很少，二是很多客户一听您的报价就连看都不看了，因为您那小区的房子现在的价格都是xxx所以您的房子都登记了这么长时间还卖不出去。

、

5、您几年前买房到现在出手您的利润是多少？

现在客户再买您的房子不知道要等多长时间才能看到房价的上涨，况且我的客户是贷款客户，他的首付款是父母一辈子的血汗，您想一下您几年就挣到客户父母一辈子的积蓄而且客户还要还贷款20年也就是说客户是两代人的积蓄买您一套房子，您想一下您便宜10万20万的过分吗？

6、还有现在最近新出台的政策您也知道了，这个政策的出台意味着客户要不提高首付、要不就多承担税费，就以咱XX园的房子来说吧，一套原来卖300万的房子来说，按原来的政策作低合同价后只要交12000的契税，但现在如果客户不能提咼首付的话，光营业税和个税就要多交14万左右（产权证不够两年的）。

而且政府去年规定营业税优惠政策暂行一年，到时候营业税也省不了。

无形当中客户买房的成本多了七八万元，所以您这边让几万元让客户这边心里平衡一下吧，要不然等到营业税不优惠了，银行政策又紧了房子就更没人买了。

7.我是XX公司XX店的XX现在对您的房子进行回访，您的房子在我们公司登记有段时间了，我们也对您的房子进行了区里聚焦，集中带看，效果还可以，有客户还是觉得房子价格有点高，咱的房子不错，只是价格高于市场价，现在的客户看的房子比较多，也对小区价格相对比较了解，所以价格原因导致咱们房子迟迟不能出售的原因。

8.还有现在银监会对各大银行二手房贷款政策的收紧，会导致一些低首付，高贷款的客户增加一定的费用（如各项税费）。

一些不急买房的客户会观望。

客户量会减少，目前从1月的成交量来看市场已经大幅下降并已成为趋势，所以市场好坏还要看需求和成交。

毕竟现在是市场经济。

现在您让点尽快促成比后期房子降了要划算的。

您还是考虑一下吧。

9.而且今年税费政策只试行一年，明年国家出什么政策谁也说不好，国家政策说变就变，到是真有变化，受到影响的还是咱们自己。

所以说现在卖房便宜点也合适。

10、针对看房不方便的业主：

股票是房价的前凑，股票大跌楼价也会受到打击，还有最近银监会出台的新政策直接导致贷款客户避税不再容易，成本大概增加了3%左右，又将会出现客户观望风，房价下跌是早晚的事，您也是诚心卖房，我们也积极给您介绍客户，但是看房一直不方便直接影响了交易，您最好把租户清了给我们留把钥匙，这样的损失最小。

11.您也知道，现在的房价已经达到前所未有的高度，客户很多已经接受不了现在的房价，有的已经退出了买房者的行列或者改为租房。

需求的减少，必然影响到房价。

现在各大媒体都在讨论房价新的拐点已经到来，好多业主都在趁着现在的高价位往外抛房，这个时候客户的选择余地将会大大的加大，说实话，如果咱们想尽快的把房出售，就的比别的业主多些优势了。

。

您也知道，现在的银行放款政策对客户很不利，很多客户都会选择到银行政策好点的时候再买，还有银监会新出台的政策加大了客户的购房成本，这一系列的政策性调整只说明了一个问题，就是国家觉得现在的房价虚高，08年的情况您也知道，很多业主都选择在初期坚持房价，到最后卖的时候可不是降了30万50万的事啊。

当然当时也有业主在初期就降了个10万20万的先把房源售出了。

12.您的房子确实是不错，通过看房的数量就能看出来，但是您也知道，看过的这么多的客户里面，目前就只有这么一个客户让我来和您谈谈，和您说实话吧，我带的别的客户出来都是直接和我说，这价格，，太高了。

真的，我都不知道怎么回他们。

您看，我们的目的都是一样的，都是想能尽快的帮您把房子卖出去，所以我一直都在不断的帮您带客户，去推销，您看我们是不是想点什么法，让客户赶紧买了得'

了OOO

13、对于买房比较着急的客户来说，不能再逃避“目前高房价、需要高额贷款而缴纳的大量税费，所以这些刚性需求的客户可能重新进入观望期，北京二手房市场很可能出现直线性的下滑。

北京市房地产交易管理网数据也显示，1月份北京二手房市场出现大幅下降，二手房成交量比上个月下降了60%多。

14、a、房价已经是个高峰点，银行的贷款政策已经收紧，如不尽快

出售，会重倒2007年年底的覆辙

b、把最近比较低的成交价告诉业主

c、有计划、策略的冒充同行压价

真诚的了解那套房子，然后真诚的与它比较，给予客户真诚的建议和强烈的信心，因为对客户来说选择这套和选择那套没有对错，没有本质的区别，都有优劣势，最关键的是帮助客户做果断的决定，犹豫是最大的内耗，浪费时间和精力。

一、客户问关于房价的问题

1、我就这么多钱，再多了就买不起了。

这种情况一般都是客户在斡旋，希望可以得到更低的价位，举一些曾经因为犹豫错过购买时机，花更多钱买房的案例。

A：

X姐，您看到了房价在持续的涨，您现在再不出手，过段时间您就要花更多的钱买同样的房子啦！

（举例）我之前有一个客户一套房子没定，后来花了比当时多13万买了那套房。

B:

X姐，您现在不买，那您现在能买3居的钱到时候只能买2居了！

X姐，这套房子的价位已经是这里最低了，要不我也不会给您推荐对吧？

这套贩子卖了，那比这套高出5万的那套就是最低的思路：

表示理解，同时也传递给她，我们一定会帮助她去全力争取，但不宜给能争取到得具体数字承诺。

（特别是对客户贷款的，在没有把握确定评估价、贷款数额之前别乱承诺。

）

这套房子价位非常低了，我之前跟房东谈过，房东这里实在谈不下去了，但无论如何房东这边我肯定会帮您在全力争取，能少一

分就少一分吧。

您等我电话，如果真谈不了，那小李也真没办法了。

思路：

已退为进，同时给台阶下。

X姐，那可能只能帮您在周边小区找一套了，因为这个小区这样的户型就这一套性价比是最高的。

说实话，X姐，我觉得像这样的房子，您周转一下或向亲朋好友周转都值得买，我很多客户也这样觉得房子好借钱也定，因为我清楚如果您错过这套，您很难再买到这么合适的房子了。

（在刺激利益点）

2、我从别处也看好一套，如果你这个不行，我就定那套。

很从容大方的面对，当她说的是真的。

没关系X姐，今天咱们先帮您谈这套，谈到了，您就定，真谈不到，您再定那套，您说呢？

X姐，咱们既然坐在这里，咱就谈这套房子的事情，您别又说别的房子了，一会儿房东来了，听了会显得您买房没有诚意，这样房东可能也就不会真心诚意的跟我们谈，您觉得呢？

这套房子真的非常适合您，房东人也很好。

（再次销售房子及房东）

行不行不还在于您吗？

X姐，我虽然不知道那套房子怎么样,

但这套房子真的非常适合您居住思路：

X姐，您看的是哪里的哪套房子啊？

（等待回答）

您觉得那套房子您比较喜欢哪？

您觉得不够满意的地方在哪呢？

您觉得这套房子怎么样？

（等待回答，回答完后进行

真诚的建议，找出优势给强烈信心。

3、交易量下跌了房价还不降啊？

分析现阶段房东，客户的心理，供求关系决定房价。

XX先生，您知道吗？

现在的市场您可能看交易量在下跌，

但房价还在涨，因为您看，前段时间房东急用钱的已经把房子出手了，现在卖房的房东都不是急用钱，拿出来卖的房子也少了，之前房价稍低的卖掉了，现在这套就是目前最低的了。

供求量的展开，您知道吗？

现在我们不是缺少买房的客户，现在是缺价格稳定的房子，我们现在每天都在打击房东的房价。

现在北京想买的还非常多，因为大部分是刚性需求，自住或改善型，所以现在买就是价格合适的。

借用数据、政策（前提是你要会解读政策，数据要真实）

去年一年的成交量比06年到08年三年的成交量还大，作为

我们一线经纪人感觉到的是现阶段交易量也依然活跃，现在中国GDP

的增长，最快走出金融危机，我们感觉到的是中国人的购买力真的很强。

在加上国外热线的涌入，限外令放开至2009年12月31日，所以这期间外籍客户购买量在增加。

给出很多的文字报道，国家支持二手房，很多专业人士也都认为房价的涨幅还会持续。

4、我出这个价都后悔了，我太太不同意。

客户觉得自己价格可能出高了，