房地产开发报建流程心情交流Word文件下载.docx

房地产开发报建流程心情交流Word文件下载.docx

《房地产开发报建流程心情交流Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发报建流程心情交流Word文件下载.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

　　恩，简略的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用处及使用期限（只是载明）；

建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用处及用地界限的法律根据；

规划要点批复由规划部门颁发，是断定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置请求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包含现在的那个小户型比例限制请求，也会在这个文件里体现出来。

　一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才干领取土地应用权证。

这绝对应当是必须的程序。

由于领土部门必须根据规划部门核定的土地功效及土地使用强度，能力盘算出土地出让金，能力在土地证上载明土地用处及年限。

　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是幻想状况。

因为首先，很多处所的国土部门在出让土地的时候，根本不斟酌规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法懂得的土地出让模式一度非常风行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修正规划也好，还是基本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

　　我不是批驳这种土地出让模式轻易繁殖腐朽。

要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公然交易的情势搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。

而北京第一块公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。

我只不过是说，我国在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供鉴戒的模式。

因为我国的房地产管理系统那绝对是全世界独占的。

愤青们不要在这里给我指三道四。

我在这个行业浸了这些年了，最少我个人感到，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概念一直到现在都还没深刻人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

　　新城乡规划法第三十八条：

在城市、镇规划区内以出让方法供给国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县国民政府城乡规划主管部门应该根据把持性具体规划，提出出让地块的地位、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未断定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方法取得国有土地使用权的建设项目，在签署国有土地应用权出让合同后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县国民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县国民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　盼望在我日后的职业生活中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必需要搞的东西。

非常的社会主义特点。

不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

我再次强调一下：

母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

再次强调：

不属于交易。

因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济适用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。

　　再说立项，这个东西纯洁是打算经济时期留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。

立项主要考核的是项目标投资额及可行性。

我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。

反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国度的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于增强环境维护增进可连续发展的考虑。

但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纭的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去规划部门，就让他们给我推举可行性研讨报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推举环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

编制用度稍微给多点都没关系。

总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，要害是专业技术人员难找。

现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

现在结构类的工程师难找啊，感叹一个。

嘿嘿。

　　　下一篇开端讲正式的计划报建：

总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性具体规划审查”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么部署，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

　　在这里我要举例阐明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简略是吧，就是建筑物基底面积占全部小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

看起来这个盘算应当是没有什么争议了。

但是且慢。

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。

现在我固然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技巧规范没有限死，有无限的空间可以钻营。

　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。

也是看起来很简单。

但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊？

是纯洁的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的途径中线去呢？

这个东西基本说不明白，怎么算都行。

把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

这都是可以钻营的处所。

　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必需设立环形消防车道。

但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。

怎么办？

设置那种隐形消防车道，上面种草坚持绿化，就指着图纸说这就是一条消防途径。

这么搞行不行？

反正我个人不知道行不行。

消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门重复修正扯皮，往返磨，磨到双方都没了性格，才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。

我也没见过那种零缺点的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。

不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。

（在这自诩一个：

本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。

嘿嘿）

　　4、管线综合审查、排水许可证

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常的专业啊。

搞得不好的话，实在是害逝世人啊。

而且，被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类的至公司就不会在这个问题上犯重大原则性的过错，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

　　说了半天，管线综合是啥？

包含三大项：

小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来斟酌，依据各项设计规范科学兼顾部署，放到同一张图纸上。

给排水不用多说明了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生涯污水和雨水排出小区；

强电就是生涯用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；

弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通信线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。

上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再衔接进进千家万户。

　　这些线路啊什么的，必需要合理的部署好，不能到处乱走。

作为非专业人士，要断定一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

　　　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。

如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑废弃了。

　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？

如果它设计不好有什么成果呢？

首先，就是给排水会整天出问题。

一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；

然后，对于年青的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来供给优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。

再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。

家里的电器得轮着用，千万别一起开。

看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。

这都是管线综合没搞好的标记啊。

你说，这样的小区，能住吗？

　　管线综合既然如此主要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研讨，不就行了吗？

事实上，是不行。

为什么？

因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。

但是接口在哪里呢？

我现在告知你们，无论开发商们在事先做多少筹备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不产生变更。

最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是程度抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。

这种事情太常见了。

大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。

我反正是被这个东西搞怕了。

这种情况那是想赔钱都搞不定的。

然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发明那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱