华南御景园Word文档格式.docx

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〔单位：

元/㎡〕

表1：

华南御景园〔漫谷〕第二期M1〔1395号〕、M2〔1397号〕物业单价一览表

M1

M2

01

02

楼层差价

两栋差价

楼层均价

2

23471

223

23694

23582.5

3

23628

157

23851

23739.5

4

23785

24008

23896.5

5

23940

155

24163

24051.5

6

24098

158

24321

24209.5

7

24255

24478

24366.5

8

24410

24633

24521.5

9

24567

224

24791

24679

10

24725

24948

24836.5

11

26028

1303

26251

26139.5

均价

24290.7

24513.8

24402.25

数据来源：

世联EVS估价系统

由表1可看出：

〔1〕同一栋的同一层两户价格一样；

但同一层两栋的差价为223元/㎡，可以看出M2>

M1。

〔2〕两栋的均价楼层都是第7层。

〔3〕楼层差从第二层起到第十层，平均每层约相差157元/㎡；

但顶层〔11层〕比次顶层〔10层〕贵1303元/㎡。

3.原因解释

3.1楼层

本物业为小高层类型，均价楼层为楼层为第七层，每层分别向上和向下修正正负157元/㎡。

比拟特殊的是，顶层比次顶层贵1303元/㎡。

根据实地观察，观察其信箱每一层只有2户，共有11层〔见图2〕；

并且其电梯楼梯都没有上到天台（第12层），只能到11层〔见图3〕，

图2

图3

并且根据在该栋南面与北面的观察，其顶楼南面为不锈钢护栏围着的天台〔见图4〕；

而顶楼的北面为建筑实体〔见图5〕

图4

图5

由于无法到附近比M1、M2栋高的建筑观察其顶楼情况，因此只能再根据该小区的规划图〔见图6〕推测其顶楼状况类似其对面A11栋的顶楼状况，即南向为顶楼业主拥有所有权的天台，北向为复式。

〔如图7〕

图6

图7

3.2景观

M1与M2面对南方的景观都是小区中心广场〔如图8〕，面对北方的景观都是人工湖和对面的多层住宅〔6层〕〔如图9〕。

图8〔从观光电梯里拍摄〕

图9

3.3朝向

由图10的卫星图可看出，M1的朝向为南北西，M2的朝向为南北，因此M2的朝向优于M1。

图10

3.4户型

2到10层都是180㎡左右的大户型〔见图11〕。

在网上没能找到第11层的户型图。

图11

3.5总结

综上所述，M1、M2总体单价从第二层向上递增正常幅度，但顶层〔11层〕稍有特殊，由于顶层为半复式半天台的户型，面积比下面的标准层都大，且户型特别，故单价突变1300元/㎡；

而M2整体比M1贵是因为M2是正对南北，而M1是南北西，M2的朝向略胜一筹，故比M1贵一点。

4.附图

M1一楼，每一栋楼下都需打卡进入