最新绿色康居优质住宅小区房地产项目可行性研究报告文档格式.docx

最新绿色康居优质住宅小区房地产项目可行性研究报告文档格式.docx

《最新绿色康居优质住宅小区房地产项目可行性研究报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新绿色康居优质住宅小区房地产项目可行性研究报告文档格式.docx（64页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

主程序的输出结果:

【答案】C

尚城花苑项目可行性研究报告

工程名称：

尚城花苑

申报单位：

南通朗地万星置业有限公司

编制单位：

二零一一年三月二日

第一章工程概况

1.1建设背景及概况

1.1.1建设背景

近几年来，随着居住观念和居住需求的飞速变化，住宅的安全、美观已经有了可靠的保障，适用、舒适、经济成为住宅发展的新特征，体现人文关怀、绿色环保、科技创新已成为当前住宅建设的新主题。

为了依靠科技进步，推进住宅产业现代化，进一步提高住宅质量，力争将我公司开发建设的“尚城花苑”项目建设成绿色康居优质工程。

绿色康居优质工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。

按照示范工程建设项目的标准，我们将把墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次（厨、卫）到位四项基本要求落到实处，在此基础上结合地方产业技术条件努力打造企业住宅品牌。

1.1.2工程概况

本项目位于江苏海安县黄海大道与中坝南路交汇处东北角，地处海安县城核心地段，地理位置极其优越，自然环境非常优美。

规划总用地59808㎡，总建筑面积195848.84㎡（含地下工程），绿地率31%，项目创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的园林式景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为全海安县一道宏伟亮丽的风景线。

1.1.3工程的项目组织

南通朗地万星置业有限公司领导对“尚城花苑”打造绿色康居优质工程极为重视，从组织上、计划上和各方面协调上都进行了布置，成立了专门的项目部，明确分工、专人负责、制订了具体实施措施。

（1）成立了专门的项目领导小组，完善组织管理架构、具体如下：

（2）制定切实可行的推广应用计划

住宅成套技术的集成应用涉及到设计、施工、材料等各有关部门，为使成套技术应用工作顺利地开展起来，公司明确了具体工作任务和负责部门，针对成套技术的特点，提出了一系列的技术保证措施，这样，通过制定适宜目标，使推进康居工程工作做到“计划周密，任务明确”。

（3）调动一切积极因素，解决工程建设过程中的难点。

住宅产业化是我国住宅建设的发展方向，政府和开发企业需要相互支持、通力合作。

开发企业需要政府的指导和政策持。

为此公司在工程建设过程中，将积极谋求省、市有关部门的具体帮助和指导：

与科研单位、设计单位、监理单位、生产厂商进行通和合作，解决新技术应用中遇到的问题，同时还将与相关媒体加强沟通，通过宣传国家的住宅产业化的方针政策，正确引导居民的消费导向，从多方面推动工程建设，推进住宅产业化发展。

1.2建设场址选择

海安县地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，204、328国道和202省道贯穿全境，通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。

沿海高速从海安东部穿过、江（都）海（安）高速公路直达海安县城。

新长铁路、宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。

海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。

本项目位于海安县永安路东侧，曙光西路北侧，南靠通洋运河，东临焦岗河，周环境非常优美，行走其间，清风拂面，空气清新。

项目西侧为海安县城成熟住区，项目南侧为成熟大型小区中洋高尔夫和华新一品。

交通十分便捷，环境优美，周边1公里范围内囊括医院、学校、大型超市、中心商业圈、公园等，生活配套极其完善，为海安顶级适宜居住所在。

根据海安县总体规划，“尚城花苑”项目符合海安总体规划要求，通过高标准建设和现代化管理，将成为一个环境优雅、布局完善、功能一流、生态自然的新型高端住宅小区，成为海安县高档住宅小区的典范。

1.3对环境的影响

1.3.1项目建设与运营对环境的影响

项目建设期间对环境的影响主要来自施工期间的噪音及渣土的处理.

项目运营期间对环境的影响主要是生活污水的排放和生活垃圾的处理.

1.3.2环境保护的设施及措施

项目建设与运营期间严格遵守和执行以下标准

①《中华人民共和国环境保护法》

②《建设项目环境保护管理办法》

③《建设项目环境保护管理办法实施细则》

④《污水综合排放标准》

⑤《地面水环境标准》

⑥《环境噪音质量标准》

项目建设期间严格遵守规定的施工企业生产噪音控制标准及作息时间，渣土处理严格遵守城管部门的相关规定，不影周边环境。

项目运营期间主要是从设计源头抓起，做好排水设计和生活垃圾的集中处置，严格执行有关建筑光照间距的规范、保持小区道路畅通、绿化配置充足，从而为本区居民提供一个清新宜人的人居环境。

该项目开发的住宅与商业，其污染源很少，只有少量生活污水、厨房油烟和生活垃圾经处理后，对周围环境影响极小，完全符合国家居民居住环保要求。

该项目不仅内部布局合理，而且外观设计新颖，绿地率达31%以上，它的建成必将对海安市容市貌的改善起到良好的作用。

第二章立项的必要性

2.1建设的目的、意义及产业现代化目标

2.1.1建设的目的、意义

国家推进住宅产业化的根本目的，是为实现我国住宅建设从粗放型向集约型转变，实现住宅产品、住宅产业的现代化。

国家通过优质工程来推动住宅产业化的进程，进而达到节能省地的目标。

而整个工作的核心重点，就是实现住宅产业化。

随着房地产市场的规模化、品牌化趋势，住宅产业化将成为房地产产业发展的必然趋势。

随着海安地区经济的快速发展，城市化进程的不断加快，城镇居民的收入水平的提高，居民在追求居住面积改善的同时，还特别注意提高住宅的舒适度、环境的优美、配套的齐全。

南通朗地万星置业有限公司对住宅产品的理念、创意、质量标准、及建设队伍的选择、材料的选用以及物业管理的质量要求等方面都有较高的要求和标准。

通过此工程的开发建设，将在海安县树立一个标杆，不仅可以满足居民不同的居住需求，也为该地区住宅发展做出方向性示范。

“尚城花苑”项目突出节能、生态等小区建设发展方向，实现住宅建设由粗放型向集约型增长方式转变。

通过该工程，使本项目实现社会、环境、经济效益的统一，项目着眼于高起点规划、高水平设计、高质量建设和高标准管理的总要求，在新技术、新材料、新工艺、新产品、新设备的应用上有突破，带动当地住宅建设水平的提高，为全面推动海安住宅产业现代化奠定基础。

本着超前性、先导性和示范性原则，运用现代法，精心策划、精心设计，把“尚城花苑”建成具有高科技含量，环境优美，以人为本的温馨家园，将使海安县住宅小区建设水平更上一个新的台阶。

项目整体规划目标是要充分利用现有的地形、地貌、水体等自然环境，建成一个配套齐全、生活便利、环境优美、生态节能型的和谐社区，创造出海安最好的居住区，成为海安居住生活的样板区。

本项目对于提高海安县商品房开发的总体水平，调整结构，满足市场需求具有重要意义，同时对海安县现代化城市建设、创建文明卫生城市以及成为最适合人居的城市都具有积极的推动作用。

2.1.2产业现代化目标

为进一步推进海安县住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现海安县住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，采用高智能化设施功能配置、雨水收集、污水集中处理系统、新型遮阳技术和新型节能墙体等多项住宅技术性能。

同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人才分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。

2.2推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较

在“尚城花苑”住宅小区建设项目中，拟采用的成套技术项目多项，其中有些项目是国内较成熟，应用范围较广的项目，还有一些项目是目前国内较先进的。

在选择成套技术方面，尽量结合海安县以及项目所在区域的实际情况，选择一些投资规模相对适用，同时比较成熟、实用性强、便于管理、能给业主带来切实利益的项目，使住宅的居住性能有较大的提高，形成良好的性价比，使居民有能力购买、消费。

海安住宅产业化生产和住宅成套技术已经在一些建筑工程中运用，只是没有系统集成，故我们在选择成套技术项目时，主要考虑这些技术能对海安县住宅产业化起到样板作用。

2.2.1住宅结构体系

维护隔断结构体系：

淘汰了目前本地区市场主导的传统黏土空心砖，拟采用新型墙材加气混凝土砌块，对推动海安县墙材改革具有一定的示范效应。

与粘土砖相比，新型砌体加气混凝土块具有：

①材料轻质高强，可以减少地基，梁柱费用，降低建筑总体造价

②隔声吸音，隔热保温，施工简便，砌筑快捷

③提高资源利用率，改善环境，促进循环经济发展

2.2.2节能与新能源开发利用技术

1、外墙采用聚苯颗粒保温砂浆或EPS膨胀聚苯板保温体系，即明显改善了居住舒适性，又有十分良好的节能效果和结合经济效益。

2、屋面保温采用挤塑型XPS聚苯板。

3、门窗采用双层中空铝合金窗，具有良好的气密性，水密性和保温隔声性。

入户门采用隔音、保温、防盗、防火四合一门。

4、采用节能型灯具，在公共楼梯间等公共空间选用电子延时，声控开关，杜绝照明中的浪费现象。

5、采用新型窗户外遮阳百叶幕帘，有效避免室内能量散失，从而最大化提升建筑的节能性能。

以上建筑保温节能技术的集成能使建筑节能达到55%以上。

2.2.3厨卫体系

1、采用标准化设计，按照模数原则，优化参数，确定厨房定型设计：

（1）厨房按“洗、切、烧、”炊事流程布置，管道定位接口与设备位置一致，方便使用：

（2）厨房设备整体式和菜单式成套配置结合；

（3）充分考虑厨房电器设备的配置和插座位置。

2、采用标准化规范设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计：

（1）卫生间沐浴、便溺、漱洗设施整体式和菜单式成套配置齐全：

（2）洗衣机位置设置合理，并没有洗衣团机专用水嘴与地漏，有晾衣空间。

（3）设置管道夹墙或管道间。

（4）水平或竖向排风管道及机械排风设计。

通过以上标准化厨卫技术能最大限度的满足用户需求，有效避免住户装修对结构的破坏，减少资源的浪费，促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务。

2.2.4管网体系

1、按高配电综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座设置满足电器增加要求。

管线集中、隐蔽、为住户进行装修留有灵活性。

每户控制回路数大于6个。

2、管道集中设置，隐蔽暗藏。

设置管道火墙和管道间，方便检修和后期改造。

3、采用耐锈蚀，易清洗，连接方便、使用期长的新型管材。

排水横管、排水出户管和排水立管均采用UPVC管，冷水支管采用PPR管，电工套管采用阻燃PVC管。

4、空调室外机标准化设计，所有室外挂机均设置机位，整齐统一，并采用铝合金栏杆隐蔽安装，冷凝水统一接入立管，外观美观，避免墙面污染。

2.2.5小区智能化管理

良好的物业管理是小区建设的保证。

本项目拟采用“一卡式服务”的智能化社区，小区车辆出入，超市购物，综合服务楼等均可以刷卡服务，一卡在手，通行无阻。

小区规划智能化系统，宽带上网、有线电视、视频监控、周界红外线监控、远程报警系统等为住户提供安全、方便、高品质的时尚生活。

2.2.6居住环境质量保障技术

1、NARS生态水景技术

采用综合治理的办法，综合治理，处理小区的景观水

（1）水清问题：

运用适当的技术治理底质和水质，能使水体清澈自然，是为治本。

（2）水美问题：

为体现观赏性，通过养殖物水生动物（如