XX县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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1、《安徽省烟草行业“十二五”发展规划》
2、《宿州市国民经济和社会发展“十二五”规划》
3、《投资项目可行性研究指南》
4、建筑物防雷设计规范GB50057
5、火灾自动报警系统设计规范GB50116
6、民用建筑热工设计规范GB50176-1993
7、建筑设计防火规范GBJ16-1987（2001版）
8、建筑灭火器配置设计规范GBJ140
9、卷烟储存保管方法YC0006-1992
10、项目单位提供编制可研报告的基础资料
（二）编制原则
1、按照国家烟草专卖局“符合流向、方便交售、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则，对建设工程进行合理规划布局调整，立足现实，着眼发展。
2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”的原则，考虑主体工程功能和设施的先进性，充分满足烟草局综合业务用房规范要求，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化综合楼，注重建筑造型，体现烟草建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型烟草局建筑的形象。
3、合理确定工程系统方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。
4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，保证每个教室的采光通风、互不干扰；
并最大程度地保证职工的疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。
做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。
（三）项目研究范围
在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。
研究范围主要包括：
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、市场分析；
3、项目建设条件；
4、工程技术方案；
5、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施；
6、项目组织机构、实施计划；
7、投资估算与资金筹措；
8、效益分析；
9、可行性研究结论与建议。
三、项目承办单位简介
（一）内设机构及工作职能
1、内设机构
办公室、专卖监督管理科、营销服务科、安保行政科
2、工作职能
（1）负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内的有关工作，组织宣传贯彻国家烟草专卖法律、法规和规章。
（2）根据国家烟草专卖法、法规、规章及有关政策和上级批示拟订本地烟草专卖管理和行业内部管理的具体规章制度和办法。
（3）在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理办法。
（4）依照《烟草专卖行政处罚程序规定》负责本辖区内违法案件的查处工作，管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。
（5）在全县范围内进一步完善卷烟营销网络服务体系，提高客户服务水平和服务质量。
（6）负责每日货源分配，监控市场变化、及时调整分配策略。
（7）做好全县卷烟需求预测及品牌培育工作，组织开展卷烟新产品的宣传、推广工作；
（8）负责全县卷烟配送工作。
（9）完成县委、县政府和上级主管部门下达的其它工作任务。
（二）办公现状
萧县县局、营销部办公楼建于1987年，属砖混结构；
配送卷烟仓库是烟棉分离时期遗留改建的、属砖木结构，卷烟仓库与办公区分离管理。
目前卷烟仓库和办公楼主体结构陈旧，部分房屋出现裂缝、变形，县局配送卷烟中转库不能满足使用要求，无停车场，至今在外租使用。
机关办公楼外墙局部砂浆剥落，砌体风化，粉刷空鼓，屋面沥青防水，卷材老化，屋面及墙体渗漏，室内墙体局部阴潮、发霉，卫生间下水堵塞、渗漏，基础底层下沉墙角裂缝，二到三层阳台不同部位出现多道裂缝，局部构件出现裂纹和变形，电路布局不合理，虽经大小多次修理，但不能满足正常使用要求，2010年9月15日通过萧县房屋安全鉴定部门检测鉴定，县局、营销部办公楼已无加固维修使用价值。
为营造良好的工作环境，有效保障企业各项工作的正常运转，同时随着萧县县委、县政府“东向发展、工业立县、产业强县和科教兴县”战略的大力实施，地方经济的进一步发展，我局、营销部综合办公环境与地方办公条件不相适应的状况就更加凸显。
新建萧县县局、营销部综合经营业务用房已迫在眉睫、刻不容缓。
（三）经营状况
萧县烟草局2008年、2009年、2010年卷烟销售量、销售金额、利税分别为3135箱、2.94亿元、5400万元；
32176箱、2.989亿元、5800万元；
33150箱、3.14亿元、6100万元。
四、主要经济技术指标
技术指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
厂区占地面积
公顷
1.4298
用途为商服
2
项目计划总投资
万元
1500
3
投资强度
万元/公顷
1364
4
规划容积率
1.07
5
建筑密度
%
35
第二章项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
国家工信部领导指出，烟草行业要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展。
一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；
二是努力保持烟叶生产稳定发展；
三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；
四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好的市场秩序；
五是进一步加强行业党的建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。
国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施，给整个烟草专卖工作提出了新的要求。
在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务品牌建设，提高服务质量。
在行业内部来说，萧县烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应萧县经济社会和人民生活水平提高的需要。
二、项目建设的必要性
1、适应萧县城市建设的需要
随着城市建设的快速发展，萧县城市圈逐渐扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。
与即将建成的政务新区难以形成有效的交通及功能组织，南北分离进出，对交通联系，功能布局造成分割。
萧县人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合萧县城市总体规划（2008-2020）部署和萧县汽车客运总站，宿徐城际列车站、徐郑高铁站的建设需要，重点打造政务新区，推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改善。
使萧县成为书画之乡特色、历史人文特色的生态宜居城市。
按照萧县县委、县政府的战备部署，西部新城区的建设已于2009年实施水、电、路、气等基础设施建设。
萧县的政治、文化中心将在西部新城区形成，县委、县人大、县政府、县政协“四大家”机关以及县直主要部门将按照萧县总体规划的要求逐步搬迁至新区。
烟草企业已受到了县委、县政府的高度重视，萧县人民政府办公室2010年10月解决了萧县烟草专卖局综合业务用房的土地问题，要求项目单位在2011年底以前开始建设。
县规划部门已于2011年2月出具选址意见书。
本项目的建设适应了萧县城市建设的需要。
2、适应地方经济发展的需要
2010年，萧县生产总值完成110亿元，其中，一产业130亿元，二产业50亿元，三产业69.79亿元。
地方财政一般预算收入完成4.6亿元。
农民人均纯收入4840元，城镇居民人均可支配收入25000元。
本项目的建设将适应萧县经济建设的发展和人民物质文化生活水平的提高。
3、适应行业整体发展的需要
近几年来，烟草行业发展很快，萧县烟草行业经营业绩以10%以上的速度递增。
全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”的工作实施方案。
要适应行业整体发展的需要，就必须搞好服务基础设施建设。
本项目的建设正是适应了这一需要。
4、项目建设有利于整合资源、加强内部管理
项目建成后，可以将配送分库、专卖执法、综合办公场所整合在一起，从是高办公效率，提高卷烟商品保管安全系数。
为树立良好的烟草形象，建立起与地方办公条件相适应的办公场所以及与现代物流相适应的配套设施。
根据萧县局办公的实际情况，并经宿州市局（公司）办公会议研究，拟新建萧县县局综合经营业务用房，将县局、营销部和配送分库整合到一起。
5、建设培训基地、提升干部职工素质的需要
目前，项目单位由于受场地设施的制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有。
建设本项目，有利于解决干部职工的培训和娱乐硬件，以提高干部职工的综合。
第三章项目建设规模和内容
一、项目建设规模
项目规划占地面积14298平方米（21.45亩），总建筑面积3450平方米，总投资1580万元。
二、项目建设内容
（一）土建工程
1、综合办公楼2400平方米
2、专卖行政执法用房500平方米
3、卷烟配送仓库400平方米
4、其它辅助用房150平方米
（二）设施设备
1、室内装修
2、室外装饰
3、办公、仓储设施、设备
4、供水、供电、消防设施、设备
5、围墙（1435平方米）及大门
6、院内硬化、美化
7、道路
（三）其它工程
1、土地购置
2、土地平整
3、前期工作费
4、材料涨价预备金
第四章中国卷烟市场特征及发展趋势分析
一、中国卷烟市场新特征
1、中国卷烟市场上的大企业、大品牌已初见端倪，但大市场的建设还有待加强。
到2009年底，中国烟草以红塔、红云和红河为核心的“滇系”，以京、津、沪三家烟草企业整合成的“沪系”，以长沙、常德烟厂为代表的“湘系”的“三系”格局已基本形成。
中国烟草已经拥有年产量超过200万箱的卷烟企业5家，分别为红塔集团、红云集团、武烟集团、黄果树烟草集团、上海烟草集团；
打造了产量超过百万箱的五大品牌：
白沙、红梅、红河、红金龙、哈德门；
行业前10个牌号集中度已达26.4%，已经由小品牌混战的局面走向大品牌与大品牌的角逐。
可以说，大品牌、大企业的成长非常迅速，已初见端倪。
但是，统一、有序、开放、公平的卷烟大市场的建立仍然有待时日。
在2010年下半年卷烟交易中，在有成交的52家卷烟企业中，其产品能够实现覆盖全国所有33个省市的企业只有四个，分别是红塔、红云、红河、上海；
能够实现覆盖16个省市以上的企业有30个；
有7个企业的产品只在省内销售。
2、高端烟市场稳中略有增长，中档烟市场增幅较快且竞争最为激烈，低档烟市场呈现出明显的供不应求。
中国卷烟市场的发展已逐渐趋于理性和成熟，卷烟品牌及其价格结构日趋分化。
高档卷烟市场自吸的需求相对较小，维护其“稀缺性”价值才能适应市场发展需要，因此，市场相对稳定，传统的高档烟品牌如中华、芙蓉王、玉溪仍然占据着市场的有利位置。
中档卷烟一般能反映真实的市场消费容量，其市场份额正在日趋扩大，已经出现有一定规模和市场影响力及渗透力的卷烟大品牌，如年产量过百万箱的白沙、红梅和红河。
每包6—10元及每包11—15元价位的卷烟市场已经形成新一轮的竞争焦点。
低档卷烟市场需求旺盛，但供给仍然不足，而且品牌相对分散。
国家局共享品牌“大丰收”的上市为低档烟的供应提供了新的生产模
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