成都大熊猫生态园项目四期可行性方案Word格式文档下载.docx

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1、《市国资委关于同意成都文化旅游发展集团公司投资整理1000亩大熊猫生态园旅游配套设施用地的批复》（成国资规〔2008〕107号）；

2、《关于对成都市申请解决大熊猫国际生态旅游项目用地请示的办理意见》（川国土资函〔2008〕284号）；

3、《研究大熊猫生态园四期项目规划建设工作的会议纪要》（成府阅〔2008〕177号）；

4、成发改审批（2008）989号《成都市发展和改革委员会关于成都大熊猫生态园项目（四期）项目建议书的批复》；

5、成都市城市建设总体规划；

6、成都市风景名胜体系规划

7、其他相关资料。

四、可行性研究报告的主要内容

（一）项目建设的背景

1、成都市旅游场的现状

成都——“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。

通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有：

旅游业发展迅速，前景广阔、缺乏具有直接吸引力的旅游亮点、旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链等特点。

2、熊猫基地的现状

成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。

熊猫基地现状有：

持续增长，游客消费能力强、客源依赖性强、产品单一、功能单一、缺乏配套设施、留客时间段、缺乏回头客等特点。

3、大熊猫无可比拟的文化价值

大熊猫是世界上最珍贵的动物之一，是人类与自然和谐相处的标志，也是人类和平友好的使者和吉祥友谊的象征。

大熊猫具有世界级的影响力和极其丰富的精神内涵，拥有无可比拟的文化价值。

4、大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌

四川是大熊猫的发现地和最要的栖息地，四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出实施“大熊猫品牌战略”，提升“天下四川，熊猫故乡”的旅游品牌形象，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。

大熊猫生态园四期项目是根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。

（二）项目特色和定位

1、项目的必要性

（1）本项目的建设是是四川省、成都市旅游市场发展的需要；

（2）本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要；

（3）本项目的建设是四川省、成都市缔造熊猫产业、提升熊猫品牌的需要；

（4）本项目的建设是四川省、成都市文化旅游形象平台提升的需要；

（5）本项目的建设是四川省、成都市国际形象提升的需要；

（6）本项目的建设是四川省、成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需要。

2、项目特色具有不可替代性

（1）本项目是以大熊猫为资源载体，根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。

（2）本项目以生态环保为基础，并力争成为西南乃至国内第一个CDM项目的生态旅游主题公园。

（三）项目市场分析

大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓展。

大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态、环保、体验、互动、参与、感受大熊猫主题文化旅游目的地。

与前期（大熊猫繁育研究基地）以大熊猫保护、科研以及观光、科普旅游为主的园区功能和旅游业态互为补充，因此，大熊猫生态园四期具有更为广阔的市场空间。

1、本项目旅游环境容量分析

本项目合理的空间容量为1～1.2万人/日。

旅游设施容量1万人次/日左右，旅游设施合理容量为6000～7000人次/日。

2、游客数量预测

本项目旅游环境容量合理值为6000人，最大容量为1万人/日，按照全不均匀系数为0.5，全年平均5000人/日（小于合理容量），预测全年游客数量为180万人左右。

（四）项目内容和规模

1、规划分区

大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即：

免费开放区、儿童游乐区、主题游乐区、大剧院、配套设施区、二期建设区。

2、分区内的建设内容

（1）、免费开放区-熊猫小镇

免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景点有：

大型入口广场、熊猫大道与蜀龙大道交汇处的停车场、公交站等交通设施；

分别通往儿童游乐区、大剧院、主题游乐区的入口；

用地西南侧沿人工湖布置的多个主题餐厅、主题购物区和湖滨景观等。

（2）、儿童游乐区－欢乐岛

欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地相邻。

欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然、科技亲密接触游乐节目。

（3）、主题游乐区－梦幻庄园

主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整个四期占地的1/2。

区内主要提供新奇、激情、体验式样的游乐节目，适于青年及家庭游玩。

（4）、大剧院

大剧院是大熊猫生态园四期的又一标志性建筑之一，也是全园最大体量建筑。

大剧院以上演大型歌舞剧、马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。

（5）、配套服务区

主要位于项目用地北侧的坡地上，包括一个三星级旅店、哈哈营地（户外营地）、管理中心以及储藏室等管理用房。

（6）、二期建设区

建设内容包括用地东北角山坡预留地上的一个五星级酒店，主题游乐区内预留地内的大屏幕影院、动物表演场；

分布在建设用地外围的是户外餐饮区和艺术长廊等。

除上述建设内容外，还将建设绿化、道路、管网、供配电等基础设施。

3、建设规模

大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标

指标

建设面积

比例

总用地面积（m2）

558695

100%

总建筑基底面积（m2）（包括二期）

60000

10.74%

地上建筑面积（m2）

79250

14.18%

其他建筑面积（m2）

（不计入容积率）

2000

地下停车场和设备用房

4500

硬地及铺装广场面积（m2）

28000

5.01%

水面面积（m2）

14320

2.56%

道路及停车场面积（m2）

69400

12.42%

容积率

建筑密度

绿地率

69%

（五）环境保护

本项目紧邻大熊猫繁殖研究基地，并与其相互呼应，是大熊猫生态园的“动”区，项目致力于建设国际级的生态文化旅游区，将执行最严格的国家环保标准，尽可能减少对周边环境特别是对熊猫繁育和栖息环境的影响，创造于自然和谐共生的绿色、环保经营理念，实现园区的可持续发展。

（六）建设进度计划

本项目建设期4.5年，从2009年7月至2014年12月。

2009年7月前完成前期立项、可研、环评、融资和招投标等工作，2009年7月，项目动工。

其中一期实施部分为欢乐岛、熊猫小镇和梦幻庄园，在2011年7月前完成土建安装并试运行。

2013年12月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。

2014年12月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。

（七）投资估算

本项目估算总投资89161.29万元。

包括：

1、第一部分工程建设费用（工程直接费用）56922.05万元；

2、第二部分工程建设其他费用13002.84万元；

3、本项目只估算基本预备费，基本预备费按第一部分工程建设费用的10％估算，计5692.21万元。

4、建设期利息

项目拟申请银行贷款58000万元。

还款期不超过10年，宽限期3.5年，按现行利率计算，建设期利息为13544.19万元。

（八）财务评价

1、本项目主要财务评价指标为：

所得税前投资利税率14.99％，所得税后投资净利率11.24％；

全部投资所得税后财务内部收益率15.88％，所得税后静态投资回收期8.54年，项目在财务上可行，根据敏感性分析，项目具有较强的抗风险能力。

根据项目拟定的融资方式和资金偿还渠道，项目建设资金贷款本息偿还有足够的保证。

序号

项目

财务内部收益率

（％）

财务净现值

（万元）

静态投资回收期

（年）

1

所得税前

19.69

47534

7.53

2

所得税后

15.88

27414

8.54

（Ic=10％）回收期含建设期。

2、不确定性分析

1、敏感性分析：

销售收入的提高和降低是最为敏感的因素，如果销售收入降低10％，则所得税后内部收益率为12.55％。

2、盈亏平衡分析：

说明项目销售收入达到19593.8万元以上，即相当于预测的43.4％，在相同消费水平下，接待游客数量约为78.12万人时，企业即可保本，盈亏平衡点较低，说明项目的抗风险较强。

（九）建设期资金来源及贷款清偿

1、资金来源

本项目估算总投资为89161.29万元，其主要来源为：

业主自筹，建设期业主自筹资金31161万元，占总投资的34.94％；

银行借款58000万元，约占总投资的65.05%。

本项目资本金率为34.94％。

2、贷款清偿能力分析

在还款期内需偿还银行贷款本息共计69110万元，在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为91138万元，还款期内最低偿债备付率135％。

能够满足贷款偿还要求。

（十）可行性研究报告结论

本项目具有良好的经济效益和社会效益，本项目的建设是必要的、可行的。

第二章项目业主简介

一、业主简介

（一）公司名称：

（二）公司类型：

有限责任公司

（三）注册资本：

（人民币）2亿元

（四）公司经营范围：

文化、旅游、娱乐项目的投资、开发、建设、经营；

文化旅游纪念品产品的开发、经营和批发零售；

酒店、餐饮业的投资和经营；

会务代理、物业管理、旅行咨询等相关服务管理业务；

大熊猫繁育研究、科普教育、园林绿化等（需要国家许可经营的，凭资质经营）

（五）公司经营期限：

二〇〇四年四月二日至二〇二四年四月一日

公司由成都文旅集团单独出资设立，为文旅集团所属的国有独资公司。

股东名称

出资额

出资方式

出资时间

成都文化旅游发展集团有限责任公司

人民币20000万元

货币及实物

2004年4月

成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司的宗旨：

以缔造大熊猫乐园、推广大熊猫品牌为使命；

以国宝大熊猫的品牌资源为载体，通过投资、开发、创新手段，整合成都大熊猫品牌文化旅游资源，运用资本化、市场化的经营运作，促进成都大熊猫文化旅游产业的快速发展，创造良好的经济效益和社会效益。

本公司的前身为原大熊猫生态发展有限公司。

根据市委、市府的决策，大熊猫生态发展有限公司于2006年整体划转归属成都文旅集团。

2006年12月，本公司完成了工商变更登记，公司正式更改为现名成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司。

本公司现有包括管理团队在内的员工总数为17人，分为三部一室：

总经理办公室、财务部、企划发展部和项目管理部。

截止于2008年7月底，我公司已经完成了大熊猫生态园三期建设的全部工程项目，累计实现投资总额逾4个亿。

本公司作为大熊猫生态园建设项目的业主，根据成都市委、市府和成都文旅集团的决策，目前正在