胜家梁行物业工作评估报告00文档格式.docx

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2、会议签到表

3、文件收发登记表

3、消防演习

1、消防演习计划和方案

尚不完善

1.制定完善的消防演习方案，建议每月做一次消防演练；

2.

2、重点防火部位登记表

3、义务消防人员名单

4、紧急联系电话

5、消防演习实施情况记录与报告

4、员工培训

1、培训计划

尚需改进

1、和工作人员交流得知，目前项目上培训后，很少开展针对培训效果的考核，对员工的培训掌握情况督促力度不大。

建议日后培训结束，考核一环必不可少，以增强培训效果。

2、建议项目于每年年底制定下一年度的培训计划，要求各部门严格按计划落实培训科目，公司加大对培训检查力度。

3、培训时，除了应留有签到表等文字资料，还可以进行拍照、摄影等，留存图片、影像资料，以备创优、评先等活动时使用。

2、培训记录

3、签到表

4、考试记录

5、维修

1、维修工作单

目前投诉表单及回访工作都还未启动

1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。

2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。

3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。

4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。

2、跟进返修报告

3、回访记录、回访率不低于100%

4、工具配备登记表

有登记记录

6、装修管理

1、装修申请审批表

符合要求，尚需改进

1.工程、保安、客服都应建立本部门装修巡查记录。

2.严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

2、装修责任协议书

3、建筑装饰装修施工治安消防责任书

4、装修人员登记表

7、顾客投诉

1、有效投诉率，处理满意率100%

1、业主投诉，客服应填写相应表单，并将投诉内容呈报相应部门经理处，跟进投诉事项的解决。

并在问题解决后，请业主在投诉处理单上签字。

2、建议客服部定期对投诉情况制作统计报表，呈报公司领导，以便领导了解各部门工作及督促各部门提升服务质量。

3、建议客服部开展回访工作，对回访内容应做好详细记录，从业主处了解各部门真正的服务质量如何，帮助领导收集意见信息，以便后期统计服务满意率。

2、原因填写清楚或情况分析准确，处理工作效果让业主满意并签字确认

3、回访记录、回访率不低于100%，

4、业主来访、来电、求助登记记录

8、监督检查记录

1、电梯监督检查记录

未建

已交房楼体尽快建立设施设备巡检制度和工作表格，严格按巡检制度进行每日巡检工作，发现问题详实记录，及时反馈。

2、供配电系统监督检查记录

目前尚是临电，未建

3、装修监督检查记录

还需完善

4、建筑物监督检查记录

5、给排水系统监督检查记录

6、清洁、绿化监督检查记录

9、客户资料

1、是否按户建立档案

已建立

建议业主档案将业主、家庭成员身份、社会背景、爱好、房屋维修情况等细节情况记录详细，便于以后管理和更好更人性化的为业主服务。

2、资料是否齐全

细节部分还需改进

3、房态的每周定期更新

4、每月汇总上月缴费情况

较好

5、统计欠费户明细

目前尚未有欠费

6、每月发放催缴通知单

目前不存在欠费

10、钥匙管理

1、钥匙管理制度

按单分类

重点机房及内部交接班制度有管理规定。

借领钥匙管理制度执行要强化

2、天台等重要位置钥匙管理

尚未移交

3、借钥匙管理制度

执行较好

4、相关记录完整

完整

11、表格

1、与制度相符的表格齐全

尚需完善

目前客服部、工程部使用的表单种类还不是很齐全，建议完善各种管理表单的使用，通过表单的规范使用，监督服务质量和管理落实情况。

2、表格填写规范

较规范

3、装订成册

二、共用设备设施管理

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

现场查看

部分庭院灯有脱漆现象

目前已完工配套设施成品保护还需完善

2、共用设备设施运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、值班人员要求在岗

目前设备设施未移交，不存在值班

严格按照设备安全运行规范落实值班岗位责任制，专人专岗，配电室内应设24小时值班岗位。

按日、月、年建立三级定期维护保养计划，并有详实存档记录。

2、定期保养记录

对已移交或代管设备已在进行部分保养

3、维修记录

无

4、运行巡视记录

5、设备维修保养计划

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

现场无外露、架空管线

目前项目还是架空临电、临水

注意临电、临水管线的现场保护，做好防冻，防触电等安全措施

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

排水管道、雨水井、化粪池定期清掏

接收前施工单位需做管道清理及排水实验，接收后协调保洁及时对室外雨水沟道内积水杂物进行清洁，避免滋生虫害或产生积淤堵塞。

5、设备房及各楼层设备清洁状况

水泵房、配电室、发电机房、电梯机房（抽查2个）、空调机房、新风机房（在不同楼栋、楼层共抽查4个）、消防监控室等地面整洁，无积水，无烟头等杂物，设备无灰尘、配电（柜）无积灰

接收后工程部需做定期设备维护计划，建议落实设备完好及设备清洁卫生责任区制度，分区管理，责任到人。

6、阀门

抽查不同机房共10个阀门无跑、冒、滴、漏，无锈蚀并上黄油

建立相应巡检制度和记录表单，并定期做节约能耗的思想教育培训，管理处不定期抽查此项工作落实情况。

7、道路通畅，路面平整；

井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

1、道路无堆积物，路面无破损

符合要求

2、井盖完好，无丢失

3、井盖与路面保持平齐，无晃动

8、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；

二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准

1、设备运行正常，设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）

尚未接收

接收后建议及时补充采购水质处理所需药剂，规范二次供水管理工作，规避政府职能部门检查所带来的处罚风险。

2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）

3、分包商资质材料

4、工作人员健康证

5、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）

9、给排水系统实验

消防泵、喷淋泵、排污泵、稳压泵、供水泵等水泵运行、备用切换情况是否良好，控制线路、终端设备实验其动作性能

接管验收时严格按照验收标准进行试验，遵行不合格，不签字，不接收的原则。

10、制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；

供电设备运行正常，配电管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明完好

1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）

建议工程部在前期介入阶段对供配电施工进度要有跟进记录，尽快熟系线路走向，控制方式，计量方式并作详实记录。

了解设备工作方式，技术标准，安装工艺。

每日对跟进记录作汇总整理，作为日后正常管理的第一手资料。

2、设备保养计划

3、设备定期保养记录

4、设备维修记录

5、设备运行记录

6、有紧急情况处理预案

7、日常巡视记录

8、有绝缘设备并年检

9、设备台账

10、备用发电机试运行记录

11、有防、灭鼠及防火措施

11、中央空调系统

1、运行正常，运行记录

无此类设备

2、巡视记录

3、水塔噪音测试记录

4、无严重跑冒滴漏现象

5、中央空调发生故障应急处理预案

6、维修人员到场时间符合规定

7、日常维修、计划维修记录

12、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；

轿厢、井道保持清洁；

电电梯机房通风、照明良好

1、操作箱面上的各按钮、开关功能正常

2、轿内楼层指示信号齐全、清晰

3、轿厢内应有监控装置

4、轿厢内至消防中心的对讲有效

5、曳引机漏油应符合国家标准

6、曳引机在运行中无较大抖动

7、随行电缆不应打结、扭曲、过长等

8、超载报警装置有效

三、保安、消防、车辆管理

1、大厦/小区基本实行封闭式管理

1、大厦/小区基本封闭

2、各出入口有人员职守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉小区的环境，文明执勤，训练有素，预演规范，认真负责

1、实行24小时值班记录（交接班记录）

建议定期对安管员工作业务技能培训并考核。

对每日工作内容、发生事件做好详实记录。

2、保安人员名单、排版及岗位分工

3、巡逻线路图及巡逻记录

4、保安人员培训及考核记录

5、物品放行条

6、各种突发事件处理预案

7、突发事件处理记录

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识

因已有部分业主收房，建议做好施工现场隔离与警示工作，避免业主误入施工现场造成人身伤亡的事故发生。

2、现场有防护措施

4、消防设施设备完好无损，可随时启用；

消防通道畅通；

制定消防应急方案

1、消防器材及标志完好、有效

因消防设施不能使用，更应该做好消防防范工作：

1.门岗、办公区，放置一定数量灭火器材。

2.安管部设立消防专员，统一协调、培训物业各部门的消防安全工作。

3.成立各部门骨干组成的义务消防队，并定期培训。

4.制定符合现阶段的消防演练方案和应急预案，组织员工定期做消防应急演练。

2、消防设备分布图

3、消防设备保养记录

4、消防设备维修记录

5、消防通道畅通

6、消防人员培训记录

7、义务消防员名单

8、消防安全预案

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

1、停车管理服务协议

停车场尚不能使用

建议安管部在设施启用前做好各项工作的管理制度和工作记录表单，并组织队员加强学习和实地演练，避免后期业主大量入住而管理跟不上、不完善导致混乱局面发生。

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、临时车辆出入登记

5、巡逻记录表

还需改进

6、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

1、车辆登记

尚未启用

2、车辆在停车区域内摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

四、环境卫生管理

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集

完成较好

2、设施保持清洁

3、公共卫生间

1、保洁员名单

完成较好，但细节部分尚需改进

1.保洁工作表格应增加处理结果栏和责任人签字栏。

2.建议完善卫生间管理制度、工作标