XXX生态安置小区正文Word文件下载.docx

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用地面积为26843.13平方米，建筑占地7768.19平方米，住宅建筑面积为34426.4平方米；

小区道路、广场9019.36平方米，绿化工程9477.65平方米。

安置户数为160户。

（3）三期：

用地面积为21463.33平方米，建筑占地6764.19平方米，建筑面积为29293.6平方米，其中住宅28014.6平方米，商铺1279平方米；

小区道路、广场6313.55平方米，绿化工程5510.26平方米。

安置户数为218户。

5、项目建设期限

本项目建设工期拟安排36个月，从2014年3月起开始项目前期工作，2014年9月开始动工建设，到2017年2月全部建成。

项目工程分三期进行建设。

（1）一期工程：

2014年9月场地整理

2014年10月-2015年8月主体建筑施工

2015年4月-2015年6月装饰工程施工

2015年5月-2015年7月配套设施施工安装

2017年9月项目竣工验收

（2）二期工程：

2015年4月场地整理

2015年5月-2016年4月主体建筑施工

2015年12月-2016年2月装饰工程施工

2016年1月-2016年3月配套设施施工安装

2016年5月项目竣工验收

（3）三期工程：

2016年1月场地整理

2016年2月-2017年1月主体建筑施工

2016年10月-2016年11月装饰工程施工

2016年11月-2016年12月配套设施施工安装

2017年2月项目竣工验收

6、项目投资及资金筹措

根据项目的投资估算，项目总投资为17956.74万元，按投资构成：

前期工程及交纳费339.14万元，基础设施费用3165.27万元，建筑安装工程费12361.04万元，不可预见费465.80万元，开发期税费1625.49万元。

项目建设资金全部由项目承担单位自筹解决。

7、项目效益

XXX生态安置小区是XXX市为将XXX新区开发建设成城市新区，由此产生的拆迁安置问题，而确立的第一批拆迁安置小区。

XXX生态安置小区建设项目的开展将能有效的支持XXX新区的开发建设，加快XXX市城市建设步伐，并维护被拆迁人人的合法权益以及保障被拆迁人的居住条件，解决他们的后顾之忧，项目具有积极的意义。

项目建成后，可提供安置房666套，将切实解决区内拆迁安置户住房问题。

这有利于XXX新区的规划建设，使当地的基础设施得到优化和完善，有力的支持了城乡一体化战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXX的城市形象做出一定贡献。

项目的开展也能够缓解住房压力，稳定地区房价，同时又能增加就业岗位，减轻就业压力，具有经济和社会的双重效益，对稳定社会秩序具有重大意义。

二、主要技术经济指标表

综合技术经济指标一览表

序号

项目

计量单位

数值

1

规划总用地面积

㎡

68450.42

2

总建筑面积

97853.8

2.1

住宅

96526.8

2.2

商铺

1279

2.3

垃圾中转站

48

3

建筑密度

%

31.82

4

容积率

1.43

5

绿地率

32.2

6

建筑基地面积

平方米

21780.92

7

机动车泊位

个

371

8

总户数

户

666

9

建设工期

月

36

10

项目总投资

万元

17956.74

三、项目编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国房地产管理法》；

3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；

4、建设部《房地产开发项目经济评价价方法》；

5、《城市居住住宅区规划设计规范》（GB50180-93）2002版；

6、江西省城市规划管理导则；

7、项目规划及建筑方案设计；

8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50J137-2011）；

9、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）；

10、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

11、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

12、委托方提供的项目相关资料；

13、其它相关文件、规范、规程及强制性条文。

四、研究结论

通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：

1、依据充分，市场良好，有建设的必要性；

2、建设条件具备，满足项目建设的要求；

3、设计方案技术经济指标合理；

4、财务可行性研究结论可行；

5、项目风险在可接受的限度内。

项目的建设符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。

通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；

能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；

有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目背景

1、城市发展背景

2012年，全市GDP完成733.06亿元，比上年增长11.8%；

规模以上工业增加值完成338.69亿元，增长14.6%；

固定资产投资完成763.42亿元，增长32.2%；

社会消费品零售总额209.72亿元，增长14.8%；

财政总收入完成100.51亿元，增长15.6%；

出口总额完成11.01亿美元，增长54%；

城市居民人均可支配收入21257元，增长14%；

农民人均纯收入10000.5元，增长16.3%。

近年来，XXX市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。

随着城市中心区域的北移，在发展过程中必定会产生大量拆迁户，如何安置好这些拆迁户是创建和谐社会的重要保障。

另外伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。

2、XXX新区建设的背景

XXX镇位于江西省XXX市XXX东部，近几年，随着工业化、城市化的“双轮驱动”战略的实施，城市建设速度进一步加快。

XXX市城市总体规划将城市总体定位为：

完善城市功能、改善城市形象、提升城市品位。

城市的定位对城市建设方面提出了高要求，特别对于原农村地区要求在体现其特征的同时，加快其城市化步伐。

位于XXX东部的XXX新区建设更趋紧迫。

XXXXXX镇为中心的XXX新区，积极响应XXX市委市政府提出的中心城区由主城区和XXX城区构成，形成“一主一副”的空间格局，通过网络状的快速交通来整合城市。

依托XXX市主城区、XXX城区、芦溪县城、XXX、上埠、南坑和上栗南部片区，形成“一主五片多廊道”的空间结构。

XXX新区位于XXX镇的核心部位，区位、交通条件优越，而主城区内发展条件最为成熟的区域就是XXX新区，它对老城区的改造，片区的拓展都有着辐射带动作用，同时XXX新区的建设对城区的发展起着窗口示范作用，将有力促进城市建设的又好又快发展。

为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据XXX市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经XXX委区政府的研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。

本项目的建设，能有效推进XXX新区的建设，有效解决拆迁户回迁安置问题。

3、房地产发展背景

随土地供应区域分布结构的改善，XXX市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2013年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近六成，XXX市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。

随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。

2010年商品住房销售价格涨幅略高于城乡居民可支配收入的增幅。

今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。

2013年，XXX市完成房地产开发投资22.4亿元，同比增长30.7%；

施工面积267.34万平方米,同比增长40.1%；

商品房销售面积近48.91万平方米，同比增长9.33%，成交金额22.31亿元，同比增长18.67%；

二手房交易活跃，成交面积25万平方米，成交金额4.46亿元。

2013年3月1日，“国五条”细则颁布，尤其是对个人出售房产征收20%个税，使得二手房市场空前火爆，二手房买卖双方都急着在新政策实施前尽快完成交易以避免重税，在XXX政务服务中心办理过户已交税的数量是平时的数倍，市场出现“井喷”。

短暂的爆发后，市场呈现出更加有序的发展态势。

2013年，我市加大了对房屋中介机构的管理。

经常性开展对房地产经纪机构的专项执法检查，通过检查规范了一系列违法、违规行为，对3家问题突出的房地产中介服务企业依法进行取缔，并利用网络媒体向社会进行公布。

在此基础上，房地产经纪机构办理备案时，严格执行对执业经纪人数量的要求。

同时推进房地产经纪人信用档案建设，对于备案过的房地产经纪企业，其基本信息及不良行为等信用记录全部在网站上予以公示。

2013年廉租住房任务数1500套、公共租赁住房1906套，已经全部开工建设，开工率100%。

2013年廉租住房租赁补贴发放任务数12450户，已经完成本年度廉租住房租赁补贴发放14111户，完成率113%；

2013年我市城市棚户区改造任务数为1349户，截止到12月底实际完成征收1355户，占任务数的100.4％；

其中460户实物安置，895户货币安置；

460套安置房均已开工建设并且主体达到了基本竣工，开工率和基本建成率均达到了100％。

各项目均达到了省委、省政府的时间节点要求。

二、项目建设的必要性

1、是城乡一体化和都市区战略规划的需要

XXX镇地处江西省XXX市XXX东部，XXX市西南部，东与XXX区五陂镇、芦溪县南坑镇接界，南与东桥镇、白竺乡为邻，西与腊市镇接壤，北与XXX镇和XXX区郊区乡相连。

根据《XXX市城市总体规划（2008－2020）》，今后城市发展为“一主一副”的空间格局，一主——指主城区，依托XXX旧城，积极向北发展新城，整合XXX、白源和青山部分地区，形成城市主城区；

一副——指XXX城区，依托XXX的工业基础以及沪昆高速公路的联络线，整合青山部分地区，形成城市副城区。

XXX新区整合存在部分地段的居民需要拆迁安置，为了支持城乡一体化和都市区战略规划工作，本项目的开展是必须的。

2、是XXX新区空间规划布局的需要

XXX镇功能定位为XXX市“承接城市转型”先导试验区，“智慧山水郊城、创意田园小镇”，以打造现在现代化生态新区为目标，从夯实各项城市基础工程入手，竭力改善人居环境。

在充分尊重生态自然环境、尊重当地历史文化、尊重广大市民的利益的前提下，大力拓展新城区和改造老城区，使各项城市基础设施“串珠成链”。

针对城区有新街无新区的现状，实行土地开发与配套建设同步进行，重点推进XXX新区建设，优先布局好学校、医院等公益性项目，整体开发新区，使城区向工业园区辐射、靠拢，正在建