工业园物业管理方案68页Word格式文档下载.docx

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第七节消防给水设备保养制度

第八节空调设备巡视管理制度

第九节电梯巡视监控管理制度

第一十节水泵房运行操作规程

第一十一节水泵房运行注意事项

第一十二节绿化养护制度

第一十三节清洁卫生管理规定

第一十四节清洁作业规程及操作要领

第一十五节清洁服务质量标准检测方法

第一十六节意外事件处理办法

第一十七节消防应急方案

第一十八节停水及事故处理方案

第五章物业管理委托合同

第六章工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价

第七章结束语

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用。

《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。

广州众信物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健发展”的战略思路。

在这思路的指导下来谋求企业的出路。

我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”。

我们企业做好、做大、做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。

众信物业管理公司简介

众信物业管理有限公司是在广州市物业管理市场逐渐走向规范化、市场化、专业化之时应运而生。

广州市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出：

要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定——鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变广州物业管理现状，促进物管行业发展。

”

公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；

追求卓越，赢万从口碑创品牌”的公司理念。

公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神。

**工业园坐落于*****，是集办公和工业、宿舍一体的园区。

一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、煤气站、围墙（周界）智能防范系统、电梯9部，园区设有出入口一个。

该项目布局合理，设施完善，设备高档。

针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”。

一、认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。

给该项目整体形象定位是：

开放、高效、规范

　　　开放　　体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式

　　　高效　　展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制

　　　规范　　体现该工业园作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌

二、一种模式

作为国际化工业园需要的是体现：

开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为：

一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。

在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神；

正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：

“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”。

我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。

三、二项承诺：

1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。

2、自接管之日起，即按照ISO9001－2000服务质量体系全面实施物业管理服务。

四、五个重点：

针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：

1、树立工业园物业整体形象

通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。

2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。

我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。

3、维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。

5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

五大措施：

1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。

在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。

2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。

针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。

第一：

维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；

第二：

加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；

第三：

垃圾分类收集，建立回收系统；

第四：

开展环境文化建设和环境形象建设。

3、保证车辆有序停放。

为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。

4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。

这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。

我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。

5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。

每二节　拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况

一、拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：

专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。

基本思路是：

1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；

2、提供24小时服务；

3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为；

4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；

5、军事化管理加现代化管理。

具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。

（一）组织系统：

维　修　部

1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。

2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。

（二）、运作程序系统：

1、整体运作程序

日常管理

2、内部运作流程

操作层

说明：

1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。

管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。

2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。

同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。

（三）、激励系统：

企业文化机制

1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。

2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。

3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力。

奖励分为物质奖励和精神奖励。

4、培养提升机制在实际工作中极具价值。

我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发展创造有利环境。

5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。

6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。

工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分，现拟工作计划如下。

（一）前期管理工作计划

序号

项目

内容

时间

备注

1

物业管理标的调研

全面了解物业管理标的

05年12月31日

尽量提前

2

拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案

06年1月5日

3

接管合同签订

1、方案送审

2、签订合同

方案确认时止

尽量缩短时间

4

组建管理队伍

1、选拔　2、培训　3、上岗

方案确认至进场

5

整改及完善办公条件

1、安排管理用房

2、安排员工宿舍

3、物质装备到位

6

制订管理制度

1、制订切合实际的各项物业管理制度

2、导入ISO9001－2000

7

物业接管验收

办理书面移交手续

（二）常规期管理工作计划

房屋及公用部位维修保养

1、制定大、中修计划方案；

2、日常零修、急修管理；

3、日常保养巡查管理；

4、维修质量管理。

接管验收后开始，部分待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理

1、建立档案，搞好基础资料管理；

2、运行管理；

3、维修保养管理；

4、险情应急管理；

5、水池水泵管理；

6、其他。

安保管理

1、24小时值班及巡查、监控等安全防范管理；

2、违章私设摊点及设立广告管理；

3、消防管理