城市开发与旧城改造Word文档格式.docx

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关键字：

麦岛拆迁旧城改造公共利益

Abstract

Intoday'

ssocialistconstructionandtheconstructionofharmonioussocietyinChina,therealestateindustryisthenationalimportantsectoroftheeconomy,asatooltopromotethedevelopmentofcitiesintheurbandevelopment,importantpowerplaysavitalroleintheprocessofdevelopment,city,urbanrenewalholdsalargeapart,andyetintheoldcityreconstructionistrappedinhousedismantlementdisputes,thecauseofradicalbehaviorandcomplaintstothestabilityofthesociety,thispaperathreattolaoshanwheatislandasanexample,thefullstoryrevealedmanyhousedismantlementdissension,inthegovernment,developersandthepeopletherearemanyillegalandirrationalbehavior,thisisbecausetheunfairdistributionofbenefitscause,fromtheAngleofeconomicsandlawpointedoutthatthebasicreasonisthatthepublicinterestsofthestandardnotimplemented,thoughtheconstitutionhavetomentionthepublicinterestsandstipulatesthelegalstatus,yetforthedefinitionofthestandardandstilldonothavetheunityoftheacademiccircles,inordertoreallyensurethepublicinterest,andallpartiesneedtomakeeffortstodeterminethelegislationassoonaspossible,thepublicinterestsofthelegalinterpretation,wantboldforeignsuccessfulexperienceforreference,wanttoconsiderthetimevalueofproperly,protecttheinterestsofthefutureoftheresidents,fairandopentheprocess,toimprovetheworkingefficiencyofthegovernmentandthelawtocrackdownontheillegalbehavior,supervision,onlyinthisway,thedisputetodisturbusdissipates.Tosolvetheproblemsaboutthehousedismantlementdiscussioncontinues,but,thedifficultinthenexttenyearswillbeaccompaniedbytheprocessofourcountrysocialismcontinuedpains,andasmoreconcerntopeopletheprotectionofhumanrightsinChina,thegovernmenttosolvetheproblem,itisthetrueblessingforthepeople.ThepaperputsforwardsomeSuggestions.

Keyword:

MaidaodemolitionreconstructionPublicinterest

目录

1

Abstract2

第一章：

引言4

第二章：

正文5

一、拆迁难——麦岛拆迁5

二、拆迁难的问题7

（一）、暗箱操作7

（二）、违法失误7

（三）、行为盲目7

（四）、道德缺失7

（五）、补偿价格有名无实8

三、拆迁难的原因——公共利益未明确8

（一）、公共利益的内涵8

（二）、公共利益的特征8

（三）、公共利益的界定9

四、我的看法与建议11

（一）、借鉴外国的经验11

（二）、考虑时间价值补偿价格11

（三）、建立拆迁补偿安置协议公示制度12

（四）、完善拆迁征收听证机制12

（五）、提高政府办事效率，加强法制建设和新法的完善12

第三章：

结束语12

注释：

13

参考文献：

引言

选题背景：

随着城市化进程的不断加快，城市中心地位的确立、功能的转换和增强、以及国家对新区建设尤其是开发区用地的严格控制，旧城改造已逐渐回到与新区开发并举的地位，确定房地产开发的原则应当是：

坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

但是，在实际操作中，却出现了很多问题，尤其是房屋拆迁非常突出。

随意搭建违章建筑、钉子户、强制拆迁、集体上访等现象层出不穷，近年来，我国房屋拆迁纠纷呈现明显的上涨趋势，在城市开发这个大背景下，少数服从多数，个人利益服从集体利益这些普遍的原则无法得到相应，到底是房屋拆迁自身存在问题，还是周遭环境使然，需要透过现象，挖掘本质的原因。

我选择这个切入点进行论述，是因为房屋拆迁这个问题的有效、合理、快速的解决有着严峻的现实紧迫性，现在的中国环境，物价飞涨，通货膨胀日益严重困扰百姓的生活，而房价持续高涨与房屋拆迁补偿的差距越拉越大，整个社会都充满着不满和不公的怨声，各种拆迁问题和冲突不断并渐渐上涨。

在社会主义和谐社会建设过程中，中国经济重要支柱之一的房地产开发建设，因为房屋拆迁纠纷受到了很大的阻力。

拆迁问题已经上升为一个涉及民生、影响国家稳定的难题。

本人亲身经历了几次拆迁冲突，深深地感触到拆迁问题如果不赶快解决，一定会对中国的未来和百姓的幸福带来灾难，但是这个问题非常复杂，从政府城市规划到房地产公司的开发再到房屋拆迁以及之后的安置，牵扯到多方的利益分配，需要从多方面来看待问题、分析问题，甚至牵涉到中国社会结构的隐患，如何解决其中的利益分配达到共赢，找到解决办法，有着重要的现实意义与研究价值。

正文

一、拆迁难——麦岛拆迁

我的故乡山东崂山，房屋拆迁一直是个“老大难”，自俞正声提出东部开发的战略目标、杜世成大张旗鼓的推进开发以来，崂山的房地飞涨，地价1997年5000元/亩，到2011年200万元/亩，房价1997年2000元/平方米，到2011年11794元/平方米，平均涨幅500%④，崂山变富裕了，村民也有钱了。

但是，因为房屋拆迁去市政府上访的情形变得越来越多。

房屋拆迁问题开始凸现。

麦岛片区是崂山四大片区之一，也是拆迁进度最慢的片区，麦岛片区是指青岛市区与崂山区交界区域的大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个村庄，位于进出市区的咽喉地带，依山傍海，拥有得天独厚的区位资源优势。

麦岛片区由60%的当地村民、35%的外来打工者、5%的无户籍无产权证的居民组成⑤。

拆迁工作2001年启动，其间一波三折。

麦岛区片有历史遗留问题，1993年建立青岛大学时占地2200亩，青岛污水处理厂120亩地，由政府国有土地利用从麦岛区征用，但是，这之后的十年，政府由于工作失误没有对麦岛的宅基地进行审批，麦岛土地虽为国家用地，却实为集体土地，麦岛居民没地建房只能违章加盖二层、三层来居住。

2001年，由于起先得知了政府的麦岛拆迁的规划，麦岛片区一部分人提前加盖了许多违章建筑“圈地”期望能够多得补偿，加上历史遗留违章多层和居民对旧村拆迁补偿心理预期过高，导致改造成本居高不下，致使未果。

由于土地为国家用地不予补偿也使得村民心生不满。

2003年政府签成功与80%的村民签订了协议，但是当给予补偿时，由于政府缺乏经验先签了协议再进行了房地产开发，导致村民所要的户型数量过于单一无法建房，政府不得不对图纸进行了重大修改，导致了麦岛居民的强烈不满，村民于是联合抵制拆迁，第一波大规模上访开始。

麦岛的拆迁户，坚决要求政府有书面的“关于崂山区政府因私改图纸，重建拆迁房的具体方案，”要求落实到重建房的图纸，具体位置，户型，重建楼的具体层数，因政府的失误给拆迁户造成的损失该怎样补偿，重新签订协议，且得经过拆迁户的同意。

因为赔款额过大难以支付，政府拆迁办公室组织工作小组给每户做工作（一直谈到凌晨，没有得到结果就不走），奋战一年半多和大部分村民签赔偿协议，房地产X公司因为急于上工请来了麦岛的“大哥”孙某出面给剩下的30户村民做工作，沟通3个月，最后只剩下9家钉子户。

2005年8月31日，久拖未决的麦岛片旧村改造拆迁告捷。

2620户拆迁居民，有2611户在公告拆迁期限内与麦岛片旧村改造指挥部签订房屋拆迁补偿协议。

8月31日上午9时，各类执法人员以及施工人员共500余人，六台大型挖掘机、四辆货车一起出动，政府以无证违法居住的声明执行强制拆迁，共拆除了9处钉子户。

钉子户中其中一人是东北来青的外来户黄某。

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