金众东莞可研项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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八、财务与风险分析。

32-33

九、可行性研究结论与建议。

33-34

正文

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

南城宏图项目20044046、2004G017（地块）

1.1.1房地产开发公司

深圳市金众集团有限公司

1.1.3承担可行性研究工作的单位

1.1.4研究工作依据

1《房地产开发项目经济评价方法》

（建设部：

建标[2000]205号）

1《建设项目经济评价方法与参数》

（国家计委、建设部：

计投资[1993]530号）

1《关于印发经济评估方法的通知》及附件

（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）

1《东莞市建设工程价格信息》

1开发公司提供的相关资料

1.1.5项目建设规模和内容

本项目位于东莞南城新中心南部，东北紧邻交通要道东莞大道，与城市花谷隔路对望；

西北面为高新产业园区，北面为深圳建控总承包公司规划建设的住宅区。

根据开发公司提供的项目土地使用权出让合同、建设用地规划许可证等相关资料，项目的规划设计指标见表1-1。

表1-1项目规划设计指标表

序号

名称

单位

主要指标

1

建设用地规划批准书

—

200433028

2

总用地面积

平方米

179345.33

3

建筑用地面积

平方米

4

总建筑面积

295919

5

计入容积率建筑面积

其中：

住宅

274419

商业

15000

会所

3000

幼儿园

2500

配套居委会及管理处建筑面积

1000

6

容积率

1.65

7

建设规模

3、5、9/12层

1.1.6项目开发手续

☑项目用地取得

项目用地已取得，开发公司为深圳市金众集团有限公司。

地块号为20044046、2004G017号，权利人为深圳市金众集团有限公司，使用年期70年（2004年07月06日－2074年07月05日）。

☑结论

本项目开发手续正在完备之中。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

根据市场调查，项目地块所属的东莞片区一直以南城“后花园”形象出现，在新的一轮“高尚建城运动”中有其独有的优势，近几年来每年都有一定量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。

预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。

1.2.2项目建设进度

项目将于2005年10月开始施工，预计建设工期为29个月，即项目将于2008年3月竣工。

1.2.3投资估算和资金筹措

Ø

投资估算

本项目开发建设总投资额为104650.90万元，其中各项成本费用的金额详见表1-2。

表1-2项目开发建设总投资估算表

一、开发成本

总价（万元）

1、地价

29928.997

2、公共设施配套基金

2838.77

3、前期工程费

1230.02

4、建安工程费

52935.57

5、基础设施配套及环境工程费

3284.7

6、公共配套设施费

6-1、9年制学校

7、开发期间税费

1461.56

7-1、质量安检费

81.08

7-2、交易服务费

45.66

7-3、其他费用

1334.82

8、不可预见费用

1808.67

二、开发费用

1、管理费用

4038.35

2、销售费用

3365.29

3、财务费用

3758.95

三、投资总额

104650.90

资金筹措

本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。

项目资金筹措方案数据汇总见表1-3、表1-5、。

表1-3项目开发资金筹措表

筹措资金来源

筹措资金数额（万元）

筹措资金比例（%）

自有资金

26162.5

25

银行贷款

13778.24

13.16

销售回款

64710.22

61.83

项目总投资

104650.96

100

1.2.4项目综合评价结论

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。

从财务分析结果表明，项目开发总投资为113461万元，财务内部收益率为19.13%,利润总额为29960.9万元，成本利润率为20.42%，税后利润为18166.77万元，税后成本利润率17.04%。

具有良好的经济效益；

本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论：

本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景

2.1.1宏观经济形势分析

1.东莞概况

东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现有32个镇，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。

其实，加上流动人口，东莞现有人口接近1000万左右。

从人口区域分布来看，虎门、长安、厚街及市区占有比较大的人口比重，平均大概都有70万左右的人口。

从人口群体特征来看，呈现出“哑铃式”的群体结构，上层富有人士阶层及低层打工一族占有比较大比重，而中层阶层如白领、工薪阶层所占比重较少；

但是，近年来随着东莞市大力通过各种人才引进政策及全国大量的毕业生涌入东莞，这一中间阶层的人口比重正以比较快的速度在增长。

分析：

改革开发以来，东莞因“三来一补”的劳动密集型经济产业结构而得到快速发展，并涌入了大量的低层打工一族，导致东莞市具有典型的移民城市特征；

外来人口与本地人口比例悬殊，本地人因土地出租、房屋、厂房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，诞生了一大批东莞本地“农民暴发户”。

2.东莞市国民经济发展概势及在珠三角的战略地位

近年来，东莞充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展。

国民经济持续、快速、健康发展。

实施经济国际化战略，大力吸引外资，发展外向型经济。

二十年来，东莞的经济以平均每年22%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，成为中国经济发展最快的地区之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。

通过近年来经济的快速发展，东莞各镇区形成了比较明显的卫星城镇布局，并且各镇区的产业结构区别明显。

如以服装产业而闻名海内外的虎门、长安，厚街的餐饮、娱乐及家具制造业，大朗的纺织业，长安、清溪的电子通讯制造业，樟木头的旅游业、房地产业，常平的物流业，高步镇的鞋业，塘厦镇的玩具制造业等。

各镇基本上形成了自己的龙头产业作为经济支柱。

根据中国社会科学院发布的2003年中国城市综合竞争力报告，广东省的广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州进入2003年最具竞争力城市排名前50位，在珠三角十二市区中东莞排名第四，仅次于广州、深圳、佛山；

而在城市成长竞争力的排名中，东莞位列全国第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的广州。

这说明了东莞市经济的成长性良好，经济持续快速发展。

东莞处于大广州、泛深圳之间，在珠三角占有极其重要的经济战略地位，有效与广州、深圳互动促进经济发展。

随着经济的飞速发展，东莞在珠三角的经济地位会进一步加强，良好的宏观经济发展形势将会有效促进东莞的房地产市场发展。

3.人民生活水平

东莞在改革开放以来，逐渐走上了共同富裕的道路。

2004年上半年城镇在岗职工月人均工资1978元，比上年同期增长10.8%；

城镇居民人均可支配收入11658元，增长16.1%,增速同比提高5.8个百分点；

城镇居民人均可支配收入总量超过广州仅次于深圳。

为此，东莞人民生活水平已经进入了比较宽裕的后小康阶段。

目前，东莞每百户城镇居民家庭拥有轿车32辆，居民家庭家用汽车拥有量居全省首位；

这在一定程度上可以说明东莞本地城镇居民的富有程度；

随着城市化进程的加快及原始资本的不断积累，本地城镇居民对居住品质将会有更高的追求，本地富有城镇居民对自建3～4层小洋房的居住生活形态热情度降低。

2.1.2东莞市投资宏观背景

东莞市房地产市场现状

东莞市六年来房地产市场开发情况表

年度

1998

1999

2000

2001

2002

2003

商品房

总体

施工面积

961,457

1,578,398

2,212,760

2,251,497

3,056,459

6,895,162

新开工面积

700,884

1,074,963

1,357,504

1,108,447

1,635,915

竣工面积

620,746

882,572

932,456

1,195,653

1,363,568

2,572,854

销售面积

348,996

585,812

663,097

919,680

1,384,968

1,649,873

销售额

85,636

134,118

197,460

266,591

434,619

5,424,040

空置面积

434,045

498,106

576,995

585,936

683,511

1,143,781

其中：

居住

675,068

1,160,575

1,819,971

1,599,736

2,144,381

5,301,062

480,039

750,208

1,105,502

821,376

1,161,897

2,72.0,823

416,962

698,813

748,602

837,572

985,276

2,219,923

317,649

537,355

579,669

852,391

1,252,299

1,419,069

67,860

106,540

153,936

227,729

378,538

4,740,902

239,287

254,470

30