物业管理综合能力重点Word格式文档下载.docx

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3、均衡点的稳定性。

第二节弹性理论

需求弹性：

是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。

需求弹性和需求弹性系数要点：

1、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。

价格是自变量，需求量是因变量。

2、需求弹性系数是指需求量变动率与价格变的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位。

3、需求弹性数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。

4、同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。

影响需求弹性的主要因素：

1、商品的替代品数目和可替代程度。

2、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。

3、商品本身用途的多用性。

4、商品的耐用程度。

5、时间的长短。

需求的点弹性系数：

（E表示）是指需求曲线上任一点的弹性系数，它可以根据弧弹性系数的方法再求极限得出。

需求弹性也消费支出的关系：

1、需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动；

2、需求为单一弹性，此时的价格与需求量的乘积为定值，因此价格变化与消费者支出无关；

3、需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。

供给弹性：

是指由于影响供给的因素发生变化后，供经量作出反应的程度；

供给的价格弹性，通常用供经价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。

供给价格弹性系数：

是供给量变动率与价格变动率的比值，以Es表示。

1、Es=0，表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，供给完全无弹性；

2、Es=∞，表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，供给有完全弹性；

3、Es=1，表明价格每提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少相同比率，供给为单一弹性。

4、Es＞1，表明价格每提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少更大的比率，供经富有弹性。

5、0＜Es＜1，表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给缺乏弹性。

影响供给价格弹性的主要因素：

1、厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时间长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；

2、从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。

第三节生产理论

生产：

是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。

若生产某种商品所需的各种生产要素的比例不可改变，该生产函数称为固定比例生产函数，若可改变，称为可变比例生产函数。

总产量：

是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。

平均产量：

是指每单位可变要素平均生产的产量。

边际产量：

是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。

边际收益递减规律：

是指在技术水平不变的条件下，其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；

当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；

超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。

总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。

当劳动要素的投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值，此后边际产量为负，总产量将绝对减少。

边际技术替代率：

是指在等产量曲线上两种要素相互替代的比率。

等成本曲线：

是指在生产要素价格既定的情况下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

投入量的最优组合:

成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，该切点既是等产量曲线上的点，双是等成本线上的点。

生产规模：

是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。

规模报酬：

是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。

当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。

内在经济：

是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。

内在不经济：

是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。

外在经济：

是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商带来的产量增加和成本降低。

外在不经济：

是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商的产量减少和成本增加。

厂商的适度规模：

是指正好使收益递增达到最大时的生产规模。

生产可能性曲线：

是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

第四节成本理论

经济学中的成本：

是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。

经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（机会成本）

经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本

在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本。

总成本（TC）：

是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。

平均成本（AC）：

是指每生产一单位产品平均所需的成本。

边际成本（MC）：

是指每增加一单位产量所增加的总成本量。

成本曲线的特征及相互关系：

1、在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点，TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。

2、平均可变成本AVC曲线呈U形，随产量增加而先降后升的特征。

总收益：

是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入。

平均收益：

是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。

边际收益：

是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。

利润：

是总收益与总成本（经济成本）的差额。

边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则。

第五节市场失灵

市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况称为市场失灵。

导致市场失灵的原因主在有：

垄断的存在，非对称信息，外部性以及公共产品等。

非对称信息：

指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握信息多一些，另一方少一些。

逆选择：

是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多，便会产生逆选择问题。

败德行为：

是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行，使发生风险的概率增大的动机。

败德行为产生的原因是非对称信息，解决办法只能通过某些制度设计使当事人约束自身行为。

委托人-代理人问题：

由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。

外部性：

是指个人经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易成本与价格中。

有利的外部性：

是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

有害的外部性：

是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为些承担成本。

外部性及其后果可采取的相关措施：

1、政府干预；

2、明确所有权；

3、合并企业；

4、共有财产的重新构造。

第六节经济学基础知识在物业管理中的应用

物业管理需求：

1、物业管理：

是一种以服务为主要内容的特殊商品，物业管理的需求主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。

2、某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务和需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面。

3、对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应的降低。

4、从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。

这样就会使整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。

5、对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应的发生变化。

物业管理供给：

1、物业管理服务是商量，满足商品供给的一般规律。

价格越高，物业服务企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。

2、单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。

3、物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。

物业管理市场均衡价格：

物业管理服务的总供给量等于市场总需求量时，便实现了物业管理市场均衡。

物业管理服务的需求弹性：

是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程序的比值。

物业管理服务的价格需求弹性：

是指物业管理服务的需求量的变化程序对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。

物业管理服务的需求的收入弹性：

是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。

物业管理服务价格的确定：

是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，物业管理服务的价格或收益，就以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。

物业管理服务具有一定的规模经济性：

即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。

物业管理市场失灵：

物业管理市场中非对称信息的存在会导致物业管理市场失灵。

在物业管理过程中，也存在着外部性现象，有正外部性和负外部性之分，对于正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励；

对于负外部性问题，可以通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。

第二章管理学基础知识与应用

第一节管理与管理学

管理：

是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。

管理的基本特征：

1、管理的产生来自社会组织的要求，是两个人以上的社会活动。

2、管理的“载体”是组织，管理通过组织去实现管理目标。

3、管理的核心是处理好各种人际关系。

4、管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源。

管理具有自然属性和社会属性。

管理的自然属性：

是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求。

管理的社会属性：

是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。

管理学广义研究对象：

包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。

管理学狭义研究对象：

主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等，其中管理者是管理的主体。

管理的原理：

1、以人为本原理；

2、系统均衡原理；

3、运动控制原理；

4、信息沟通原理；

5、目标效益原理。

第二节管理的基本职能

管理学的基本原理包括：

1、决策：

是具有战略意义的重要职能，物业管理决策主要是解决物管方向性的问题。

2、计划：

物业管理计划是物业管理决策的具体化。

3、组织：

组织的目的就是要保证决策和计划的实施，实现既定目标。

4、领导

5、激励：

包括物质激励和精神激励（物质奖励是精神