城乡一体化新居工程项目可行性研究报告含投资估算表Word文件下载.docx

城乡一体化新居工程项目可行性研究报告含投资估算表Word文件下载.docx

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我公司受******城市发展投资有限责任公司的委托，对***城乡一体化龙井片区新居工程及配套基础设施建设进行可行性研究，可研报告研究内容主要包括：

项目提出的背景及建设的必要性、新居工程总体规划、建设内容及规模、建设条件及建设管理、投资估算及资金筹措、风险因素及对策等。

（二）报告的主要编制依据

1、《***城市总体规划》（2003-2020年）；

2、***人民政府成府发（2004）19号文《***人民政府关于印发〈***征地农转非人员社会保险办法〉和〈***已征地农转非人员社会保险办法〉的通知》；

3、***人民政府第78号令《***征地补偿安置办法》；

4、成建委发（2004）673号文《***中心城区改善农民居住条件实施“新居工程”的意见》；

5、《***2008～2010年推进城乡一体化基础设施建设项目市级统筹项目表》；

6、部分新居工程控制性详细规划；

7、其它相关文件。

五、项目区范围及用地面积

按照国务院批准的《***城市总体规划》，中心城区城乡一体化建设范围117平方公里均属城市建设用地，是中心城区发展的区域。

根据***推进城乡一体化建设工作计划，***城乡一体化新居工程区域范围为117平方公里内五城区现状农村区域。

项目区范围为***龙井片区，新居工程共安置人口2400人，项目用地面积为132.75亩。

六、可研报告概要及主要结论

（一）项目背景

统筹城乡经济社会发展，是加快城市化进程，全面建设小康社会，推进成都跨越式发展的重要手段。

实现新世纪新阶段的奋斗目标，必须突出加快城市化进程这条主线。

“新居工程”是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是全面建设小康社会的重要措施。

通过加快城市化进程，为我们创造了巨大的发展空间，有利于增强***中心城区的承载、集聚和辐射能力，充分发挥***中心城区在城乡一体化进程中的带动作用。

“新居工程”是在城乡一体化建设过程中消除城乡差别，切实解决“三农”问题，改善农民生活条件的必要措施。

***在实施“新居工程”过程中不断完善和调整思路，推进城乡一体化建设。

***根据自身的实际情况，加快城乡一体化建设步伐，严格按照农民新居工程控制性详细规划进行实施。

为此，***龙井片区城乡一体化新居工程建设项目被正式提出。

（二）项目建设的必要性

1、***是国务院批准的“统筹城乡综合配套改革试验区”，推进城乡一体化是全面建设小康社会和统筹城乡综合配套改革的重大举措，是坚持科学发展观，实现城乡共同发展共同繁荣，促进社会经济全面协调发展的需要。

新居工程对改变城乡二元结构，消除城乡差别，促进在制度、社会、文化等方面创造公正、平等、宽松、包容的环境具有重要作用。

2、统筹城乡发展，推进城乡一体化建设，提高城市化水平，使更多的农村居民转变为城市居民，有利于使农村富余劳动者转变为城市非农劳动者，是改善农民生活条件，逐步使更多的农村居民享受到经济发展带来的实惠，实现城乡经济、社会、环境和谐发展的重大措施。

3、推进城乡综合配套改革试验和农民新居建设，引导农民从传统的散居方式向城市化聚居方式转变，从自建的简陋、抗震防灾标准低的住房向正规设计、规范建设的功能完备、环境优美的社区集中，有利于改善农民居住条件。

新居工程有利于拓展城市发展空间，按城市总体规划更加有效、合理利用城市建设用地，对市区合理布局和完善基础设施，有利于社会经济可持续发展。

（三）主要建设内容及规模

1、农房及企业拆迁面积

农房现状及企业建筑面积根据***具体情况统计，涉及拆迁人口240人，80户，拆迁建筑面积为8260平方米。

2、农民新居建筑面积

整个区域居住小区安置人口2400人，按人均建筑面积60平方米建设农民新居，建筑面积130739平方米，居住小区内商业、服务及配套设施建筑面积15198平方米，地下建筑面积4681平方米，总建筑面积150618平方米，农民新居建设净用地面积94.8亩。

3、绿化工程：

包括道路两侧绿化、主要道路节点及重要位置建设景观绿化工程和广场建设，绿化面积25300平方米。

（四）建设周期

项目建设期预计从2008年开始，至2010年完成。

（五）总投资

根据测算，***城乡一体化龙井片区新居工程总投资34633万元，其中第一部分工程费用29051万元（其中新居建筑安装工程投资28671万元，绿化工程380万元），第二部分工程建设其他费用3734万元，预备费1849万元。

（六）资金筹措方案

本项目总投资34633万元，资金筹措方案由业主自筹解决。

（七）结论

项目的社会效益显著，主要有以下方面：

1、***已被国家批准为城乡统筹发展配套实验区，项目有利于推进***城乡一体化建设，改善项目区农民居住条件，缩小城乡差别，有利于建设和谐社会。

2、有利于改变基础设施薄弱的现状，完善道路管网等市政基础设施，提高城市化水平，形成功能分区明确，布局合理，设施配套，环境优美的城市新社区。

3、合理配置资源，提高土地价值，为本区城乡一体化建设筹措资金，加快农民新居建设速度，加快城乡一体化发展。

4、建设小康社会、和谐社会是新时期的重大目标，需要进行不断的努力，新农村建设和城乡一体化发展是实现社会、经济可持续发展目标的重要举措。

本项目作为***城乡一体化建设的一部分，对***范围内的农村新居建设，完善城市基础设施具有重大作用，项目的社会效益显著。

项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目业主

根据市委、市政府统一安排部署，按照《***人民政府办公厅关于成立******城市发展投资有限责任公司的通知》（成办发[2004]208号）文件精神，公司于2004年11月19日登记注册成立，负责按照《***中心城区改善农民居住条件实施“新居工程”的意见》（成建委发[2004]673号）精神，实施***范围推进城乡一体化“新居工程”、基础设施及其配套设施建设工作。

公司由市政府和***政府共同组建，注册资本5000万元人民币，由市、区政府按6：

4比例注入，主要经营有：

土地开发投资，城市化居住社区的建设投资，城市基础设施，公共设施建设投资，房屋拆迁，物业管理，社区服务等。

公司内部设置有综合部、工程规划部、投资部、财务部、合同管理部、资产经营管理部六个部门，领导班子及员工共30人。

公司于2008年按程序成立了公司党支部和公司工会。

公司本着“以人为本、制度管人”的理念，科学建立健全了一系列管理制度与规范，倾力打造“依法经营，诚信务实、团结高效、廉洁自律”的企业文化。

正是这些制度与企业精神，塑造了一支团结协作、积极向上的队伍，充分发挥了城乡一体化排头兵的作用。

在跨进新世纪的今天，面对新的机遇和新的挑战，公司全体同仁定当抢抓机遇，克服困难，与时俱进，奋力开拓，努力拼搏，以优良的产品，优秀的业绩，优秀的服务，努力提升公司形象，为***推进城市化进程、统筹城乡经济社会一体化作出自己最大的努力和贡献。

第三章项目建设的背景及必要性

一、项目背景

***城乡一体化“新居工程”是***在中心城区、14个县城、30个重点镇的城市建设用地区域内，提前建设用于集中安置该区域农村居民的城市居住小区。

“新居工程”是***推进“三个集中”，组织和引导农民向城镇集中居住，转变从业方式和居住生活方式，由农村居民向城市居民转变的重大举措。

同时，也是让农民享受城市的公共设施和服务，享受城乡共同繁荣的成果。

***中心城区（五城区含高新区）规划总面积598平方公里，规划2010年城市建设总用地400平方公里，其中2008年城市建成区面积283平方公里，还有117平方公里的区域为规划城市建设区，计划在2010年前，中心城区“117”范围内规划建设“新居工程”小区42个，该区域19万左右的农村居民将全部转变为城市居民。

此外，中心城区还有198平方公里的非城市建设用地区域的约20.5万农村居民将进入新型农村社区。

按市政府有关工作安排，“283”范围内的城中村改造和拆迁安置由市国土部门实施，“117”范围内的农村新居由睿华等五公司建设，“198”范围内的新型农村社区由各区政府实施。

统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重要途径。

***五城区城乡一体化新居工程的建设，是全市推进城乡一体化的重要组成部分。

通过“新居工程”及配套基础设施建设，使农民居住和生活条件得到改善，城市建设用地得到集中整理，完善市政基础设施配套，从而增强了***中心城区的承载、集聚和辐射能力，可以充分发挥中心城区在城乡一体化进程中的示范带动作用。

成都是西部地区重要的中心城市，目前已经具备了率先进行城乡一体化建设的基础和条件。

加快城乡一体化进程的探索和实践，为成都经济社会发展注入了活力。

要加快推进城乡一体化进程，首先要做好统筹城乡发展规划，推进城市化健康发展；

统筹城乡教育和就业，为城市化提供合格的产业大军和就业保障；

统筹城乡卫生和社保，为城市化发展提供保障机制。

按照统筹区域发展的要求，实施区域推进战略，大力发展特色经济，全面建设小康社会，“新居工程”作为推进城乡社会经济发展的重要组成部分，必须全面推进，在2010年前完成。

******进一步认识到推进城乡一体化，统筹城乡发展这项工作的重要性，按照省、市委深入推进“三个转变”要求，解放思想，突出重点，破解难点，真抓实干，发挥创造性，加快推进城乡一体化进程，努力实现城乡同发展共繁荣。

二、项目建设的必要性

（一）统筹城乡发展，改善民生，全面建设小康社会

2007年***被国家批准作为统筹城乡综合配套改革试验区。

加快城市化进程是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是全面建设小康社会的必由之路。

通过加快城市化进程，为我们创造了巨大的发展空间，可以增强***中心城区的承载、集聚和辐射能力，充分发挥***中心城区在城乡一体化进程中的带动作用。

“新居工程”是在城乡一体化建设过程中缩小城乡差别，切实解决“三农”问题，改善农民生活条件的必要措施。

按照统筹城乡发展，推进城乡一体化战略，以完善城乡规划为先导，以深化城乡配套改革为动力，坚定不移地推进工业化、城市化和市场化，加快农业农村现代化，进一步优化生产力和人口空间布局，推进城乡资源要素合理流动，形成以工促农、以城带乡、以乡促城发展的新格局。

统筹城乡发展带来经济的快速健康发展，将极大的提高城市的综合竞争力，带动周边区域特别是农村发展。

经济增长将给老百姓带来更多的实惠。

推进城乡一体化5年来，有关统计数据显示，人均收入持续增长。

2007年***城镇居民人均可支配收入达到14800元，比2002年增加65%；

农民人均纯收入达5400元，比2002年增加59%，但我市农村区域比东部经济发达省市还有较大差距。

***推进城乡一体化“农民新居”工程及配套基础设施建设，可以提高土地集约化利用水平，转移农村富裕劳动力。

项目实施将使成都的城市面貌、人民群众的生活环境、配套设施都更加优化，让更多的农民在统筹城乡经济发展中得到利益，享受到城乡一体化带来的实惠，对农民落实相关保障措施，为失地农民提供多种就业机会，真正让农民做到失地不失业，成为有保障、有工作、有文化的市民。

（二）推进城乡一体化建设，促进城乡社会经济全面协调发展

城乡一体化是相对于城乡分割的经济社会结构而言，作为目标就是工业和农业、城市和农村共融，协调发展的现代经济社会结构，这是国家