房地产地块项目可行性方案研究报告.docx

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房地产地块项目可行性方案研究报告

房地产地块项目

第一部分项目总论

一、项目可行性研究报告编制背景

（一）、可行性研究报告名称

XX地块可行性研究报告

（二）、可行性报告编制单位

荣盛房地产发展股份发展部

（三）、可行性研究报告编制依据

1、国家相关政策、法规

2、XX市地块整理信息——土地·招商

3、走访记录，市场调研数据、资料

4、XX市土地交易部门（如XX土地交易中心、地产交易市场）信息

5、XX市政府

二、项目地块概况

XX地块所处的地理位置介绍（包括四至围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。

阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。

说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。

地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。

土地获取结论性述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以与拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。

三、可行性研究的结论

预计地块合理地价时的项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。

简短对项目的整体经济项的目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率高低、投资回收期长短、项目规模符是否合适，以与总体项目可行性程度如何。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究

一、项目所在城市的宏观投资背景

（一）、城市基本背景

概述性介绍项目所属城市的基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细介绍），一般介绍城市的国或省基本地位、行政区域划分、人口规模（含城市人口规模）和城市交通系统状况。

如果城市存在中长期重大发展战略规划的，可加以述。

如XX2006年3月份国务院常务会议原则通过《XX城市总体规划（2005—2020年）》，明确了XX建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。

城市当期或下期五年发展规划目标，如2006年述“十一五”期间规划发展目标。

（二）、城市宏观经济概况

1、经济总量

当年或上一年度国民经济运营状况，一般包括GDP与同比增长率、财政税收等指标或经济计划目标等。

可附图（图示要求柱状表示当期数值、折线表示增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参考下图）。

2、购买力和消费水平

城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。

可对近5年人均可支配收入与增长情况做图示，图示格式要求同上。

3、城市居民居住水平

当年度或上一年度城市居民人均居住建筑面积，同比增长情况，以与其中长期关于城市居民居住水平目标。

4、固定资产投资

当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况，也可对城市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示的形式，图示格式要求同上。

5、200X年城市主要预期目标

200X年全市经济社会发展的主要预期目标，一般包括有生产总值增长、财政收入增长、全社会固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。

6、城市规划

描述城市的总体发展规划以与阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以与城市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以与城市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。

以图文相结合的方式描述城市房地产板块划分（如XX分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块。

），重点分析项目地块所属区域未来发展对其影响。

二、XX市房地产市场概况

上一年度或本年度房地产市场总体描述。

（要求语言简短）

（一）、房地产投资情况

描述近年防地产投资与增长情况，与附图（图示要求如上）。

（二）、土地市场相对疲软

上一年度与当年土地市场供给和价格，且提供详细excel制作附件，附件格式如下：

行政区

地块名称

土地规模

（㎡）

容积率

用地属性

建筑规模

（㎡）

成交价格

（万元）

单价

（万元/亩）

楼面价

（元/㎡）

受让单位

成交日期

1000.52

2.13

商住

住：

xx㎡

商：

xx㎡

注：

所有数值保留2位小数；附件仅记录用地属性为居住或商住类用地；

（三）、商品房市场价格

描述城市近两年来商品房市场价格与走势（原则上要求提供图示），尤其是当年份的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。

（四）、市场供需分析

阐述市场近两年需求情况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交情况若是当年份初出具报告，可对比上两个年份的月度市场成交情况），图示板式要求以折线的形式，折点要求显示数值，图示板式参考下图。

重点分析意向项目所在区域市场需求，包括现有市场需求状况和潜在市场需求。

描述市场供给情况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求的其他区域（含典型性项目）的市场供给。

（五）、市场特征分析

1、产品特征分析

区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、建筑风格、消费群体概况等方面。

2、竞争特征分析

意向项目所属区域的市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。

三、项目周边市场状况

项目周边区域的城市房地产发展规划（是否设计规模集中居住区的建设或旧城区大规模改造等）、城市交通系统重大规划等根据XX的未来城市发展规划。

项目周边商品房市场基本状况，整体供需状况、在售典型性楼盘和未来竞争楼盘情况（价格、供应量、面积区间、套型比例、销售率、主打卖点等）、区域客户群体分析，特别是区域商品房市场现有价格水平、区域市场需求状况，以与未来的价格走势。

要求典型性和竞争性楼盘以excel表格的形式，具体表格形式参考“项目汇总表”。

第三部分项目的市场定位

一、主力消费群定位与分析

（一）、目标客户主要构成

根据客户群体的特征分类，一般有年龄结构、家庭组成结构、置业目的、客户群所属区域、职业收入水平状况等因素，多以职业收入状况和置业目的划分。

（二）、目标客户主要特点

目标客户群体的家庭收入水平状况和购房目的整体分析；

（三）、目标客户群购买力分析

根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。

（四）、综述

简短对本项目目标客户群体分析总结。

二、产品定位

产品定位与产品定位的支撑点分析；

三、户型定位

结合城市的房地产政策情况、房地产供求状况、区域楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，分析本项目的户型定位要求，拟户型面积区间和套型配比如下表：

户型面积

80㎡以下

80-90㎡

90—100㎡

100-110㎡

110-120㎡

120㎡以上

比例

户型

四、项目方案评估意见

根据项目区域价格水平、楼盘档次和目标客户群体的消费状况，以与项目的产品定位，拟定项目的产品的建筑形态、建筑风格和景观规划风格等。

第四部分项目的经济分析

一、项目总体经济技术指标

描述地块净出让面积面积、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率，以与根据本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表：

物业类型

建筑规模

备注

住宅

XX㎡

……

……

二、项目开发建设的组织与实施计划

（一）、建设方式

建议采用的建筑施工、监理等单位与要去；

（二）、开发方案设想与分析

结合市场情况、项目地块地形、项目的规划以与项目后期开发销售需求等因素，拟定分期开发计划和其他要求。

（三）、开发进度

描述项目的开发期，以与前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等前期计划时间，以与后期建设施工计划和销售计划。

一般要求单列排定项目施工进度计划，同时附上详见的开发进度表，开发进度表参考“项目汇总表”。

三、项目成本明细

除土地成本以外的成本明细见下表：

项目名称

总成本

（万元）

单位成本

（元/m2）

备注

1、建筑工程成本

住宅

……

电梯

2、项目前期费用

规划设计费

住宅设计费

地质勘探

放线测量费

监理费

3、政府规费

431.44

27.27

XX费

……

……

4、安装工程

水暖电

……

5、环境配套

景观绿化

室外道路

6、管理费

7、销售费用

8、财务费用

必须与现金流量表对应

9、不可预见费

总计

土地获取结论性述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格。

结合本项目的成本和利润的基本测算结果，要求以表格的形式明确（附表三

（1）----土地成本测算表，具体见项目汇总表）。

同时拟定公司取得该土地最高价地价。

四、项目收入

（一）、项目销售价格的确定

拟定各类物业销售价格，与其价格拟定的支持点分析；

（二）、项目收入

物业类型

数量

均价

总价

住宅

XX㎡

XX元/㎡

XX万元

……

销售收入合计

税金

4,830.28万元

销售净收入

82,201.72万元

五、项目利润

项目销售收入与销售利润率经济计算；

六、资金来源与支出

资金来源与支出情况，具体到各批次的金额，要求以附件形式提供资金来源与支出测算表（详细见项目汇总表）。

七、现金流量分析

以公司通常采用8%的基准收益率条件下的项目财务净现值、财务部收益率和动态投资回收期，要求以附件形式提供现金流量表，详细见“项目汇总表”。

八、盈亏平衡分析

1、销售率100%时，盈亏平衡点时住宅销售均价；

2、销售均价为5,500元/㎡时，盈亏平衡点时销售率；

九、敏感性分析

在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本与销售价格的变动，一般要求做开发成本变动和销售均价对利润的影响，以与对比分析成本和价格对利润影响程度，明确影响项目利润的关键性因素。

第五部分可行性研究的结论

一、经济效益分析

阐述项目销售净收入、项目总成本、、销售利润率、总利润、财务净现值、财务部收益率、动态投资回收期等指标，并对项目的作出总体评价。

二、拟投资理由与潜在风险

（一）、拟投资理由

项目投资理由分项分析

（二）、潜在风险

项目投资风险分项分析

三、社会效益分析

项目总体社会效益分析

房地产可行性分析-房地产可行性分析报告

目 录

一     建德市社会环境综述

（一）社会文化

（二）经济生活

（三）城市建设发展趋势

二     建德房地产市场综述

（一）土地市场

（二）房地产投资

（三）房地产开发量

（四）房地产销售情况

（五）开发企业

三     新安江房地产市场分析

（一）住宅市场供应

1.       热点开发区块

2.       典型开发项目

（二）住宅市场需求

（三）住宅市场价格趋势

（四）宏观调控对新安江楼市的可能影响

四     项目基本分析

（一）项目概况和开发条件