海洋极地世界建设项目可行性申报书Word文件下载.docx

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5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9

6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9

第二章项目市场调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………9

一、南沿线商业项目对比分析…………………………………………………………………………………………………………………10

1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10

2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11

3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12

4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13

5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14

二、投资者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………14

1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14

2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15

3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16

三、经营者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………17

1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17

2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18

3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19

四、消费者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………19

1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19

2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20

3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21

4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21

5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22

五、本项目商业业态比例考虑…………………………………………………………………………………………………………………22

1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22

2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25

六、总结…………………………………………………………………………………………………………………………………………26

第三章项目定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………27

一、项目分阶段定位……………………………………………………………………………………………………………………………27

1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27

2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28

3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29

4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30

二、项目整体定位布局思路……………………………………………………………………………………………………………………31

1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31

2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32

3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40

三、目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………45

1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45

2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46

3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48

四、客群消费机会分析…………………………………………………………………………………………………………………………50

1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50

2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50

3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50

4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51

第四章项目规划设计调整建议………………………………………………………………………………………………………………52

一、商业业态规划调整原则……………………………………………………………………………………………………………………52

1、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52

2、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52

3、以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52

4、注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52

5、业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52

二、各版块商业规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………53

1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53

2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56

3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59

三、商铺结构与硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………60

1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60

2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60

3、硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………………………60

四、交通组织设计建议…………………………………………………………………………………………………………………………61

1、人流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………61

2、车流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………62

3、物流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………63

4、导识系统设置…………………………………………………………………………………………………………………………………64

五、其它商业配套建议…………………………………………………………………………………………………………………………65

六、总结…………………………………………………………………………………………………………………………………………66

第五章招商略案………………………………………………………………………………………………………………………………67

一、原则…………………………………………………………………………………………………………………………………………67

二、招商阶段及目标……………………………………………………………………………………………………………………………67

三、2007年前半年招商工作时间节点安排……………………………………………………………………………………………………70

四、全心公司各阶段招商准备工作内容………………………………………………………………………………………………………74

第六章后期经营管理建议……………………………………………………………………………………………………………………78

1、统一经营………………………………………………………………………………………………………………………………………78

2、统一管理……………………………………………