经典资料湖南怀化房地产学校地块项目市场调研报告82页WORDWord下载.docx

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第一部分市场背景调查

第一节、怀化市宏观经济背景调研

（一）城市概况

1、地理位置

怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒--29度01分35秒，东经108度47分13秒--111度06分30秒。

东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。

历史上素有"

黔滇门户"

、"

全楚咽喉"

之称；

而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成"

十"

字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。

全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。

是湖南省幅员最广的地区。

怀化历史上又称“五溪”。

是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。

区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。

号称“火车拖来的城市”。

2、气候

怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7℃，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。

全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。

怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。

2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市列入全国生态示范重点地区。

3、行政面积

怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。

总面积2。

76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。

4、怀化市板块划分

如上图所示:

分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。

5、人口规模

怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。

6、交通状况

湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；

每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；

怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；

公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；

预计到2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；

芷江飞机场已经通航；

福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。

优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。

7、自然资源

怀化矿产资源丰富，矿种、储量、开发规模均位居全省前列，初步探明有一定储量的矿藏11类45种，累计探明资源总量28.9亿吨（保有储量24.2亿吨），其中金、铜、钒、重晶石、磷、硫铁、电石灰岩、白云岩、金刚石的储量位居全省前五位，重晶石矿藏储量在国内位居前列，市内矿产资源潜在价值5000多亿元；

怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一；

怀化有1909种中药材，其中全国重点中药材资源175种，大宗中药材资源133种，黄姜、茯苓、天麻、金银花、五倍子等产量居全国前列；

水果种植面积56.9千公顷，年产水果59万吨；

怀化水电资源十分丰富，为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦，是全国重点水电基地之一；

怀化有宜牧草坡草地面积106万公顷，集中连片的草场6.7万公顷，适宜发展畜牧养殖业。

怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，旅游资源得天独厚；

全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，国家级森林公园1个，省级森林公园2个，省级自然保护区1个。

8、文化教育、医疗

怀化市政府重视挖掘和弘扬本土文化，大力扶持文艺创作，兴建乡镇文化中心81个，积极开展各种文化活动，丰富了城乡人民的精神生活。

全民健身活动深入开展，竞技体育水平不断提高，怀化体育中心建设开始启动。

到2007年截止，怀化市已实行义务教育经费保障新机制，落实"

两免一补"

政策，改造中小学危房67.5万平方米，新建农村寄宿制学校211所；

大力开展素质教育，"

普九"

成果得到巩固；

调整优化教育布局，扶持发展一批示范性高中，升格、组建3所高校，促进了民办教育、职业教育、成人教育、特殊教育等各类教育协调发展。

怀化医疗行业新建、改造市紧急救援中心、13个疾控中心、13个传染病区和236所乡镇卫生院，公共卫生体系初步形成；

新型农村合作医疗覆盖8个县，惠及238万农民，社区卫生服务和城镇居民基本医疗保险试点工作也已启动。

（二）宏观经济发展现状

1、怀化经济发展状况

①GDP

（怀化历年GDP，数据来源怀化市统计局）

从上图可看出，怀化市连续三年GDP增长率突破两位数，2007年怀化市生产总值达到401亿元，五年年均增长11.2%，当年增长12.5%，是近二十年来增长最快的一年。

GDP增长速度与房地产市场发展阶段的关系

（库兹涅茨研究理论）

GDP增长速度

房地产市场发展状况

小于5%

萎缩停滞阶段

5%—8%

稳定发展阶段

8%—10%

高速发展阶段

我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。

而怀化2007年度GDP比上年度的增长速度为12.5%，显示怀化市房地产市场处于高速发展阶段。

②产业结构

（怀化历年产业结构比，数据来源怀化市统计局）

从上图可看出，2007年三次产业结构调整为22.1：

33.4：

44.5，产业结构的不断调整，数据显示第二产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，怀化工业实力不断加强，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续性发展提供了有力的保障，有利于促进怀化市房地产的发展，由于房地产市场牵涉的行业众多，房地产的进一步发展必将刺激建筑业、原材料行业、广告业、信息业等相关行业的快速发展，从而有助于加速怀化市城市化进程的脚步。

③人均GDP

怀化2007年人均GDP为1114.97美元（2008年2月1日1美元对人民币7.1903元中国人民银行）

人均GDP与房地产市场发展阶段的关系

人均GDP

300—800美元

起步阶段

800—4000美元

加速发展阶段

4000—8000美元

平稳发展阶段

8000—13000美元

趋于饱和衰退阶段

（世界银行统计资料）

根据人均GDP与房地产发展阶段和状况的关系来看，怀化市房地产市场处于加速发展阶段，还有较大的市场空间，至少将维持3—5年的房地产开发、需求热潮。

2、财政收支与金融状况

2003-2007年，怀化市财政总收入由11.9亿元增加到26亿元，一般预算收入由8.4亿元增加到17亿元，年均分别增长17.5%、15.2%，其中2007年分别增长23%、25%，是实施分税制改革以来增长最快的一年。

2003-2007年，怀化市各金融机构存款余额由180亿元增加到398亿元，贷款余额由119亿元增加到198亿元；

居民储蓄存款余额由135亿元增加到277亿元；

保险费收入年均增长12.9%。

2003-2007年,怀化市实际利用外资1.03亿美元、市外境内资金265亿元，其中2007年实际利用外资2650万美元、市外境内资金88亿元；

实现进出口总额1.4亿美元，其中2007年达到3841万美元。

分析：

财政收支和利用外资的迅猛增加，说明怀化市的社会经济处在快速发展阶段，存款余额的大幅度增加说明了怀化居民收入逐年增加，如何向这些消费者导入正规的投资理念是本项目今后的营销课题。

3、收入和消费水平

历年怀化居民收入和消费水平：

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

城镇居民可支配收入

6282元

6911元

7686元

8442元

8754

人均消费性支出

4453元

5035元

5761元

6255元

无数据

交通及通信消费

388元

423元

458元

509元

教育文化娱乐消费支出

678元

838元

746元

958元

医疗保健消费支出

241元

242元

352元

331元

每百户拥有汽车数量

0.42辆

人均住房建筑面积

29.7平

30.9平

34.7平

35.1平

西方发达国家的住宅消费表明，一个国家的人均可支配收入达到1000美元～5000美元时是住宅消费的加速发展时期。

怀化市2007年的人均可支配收入为8754元（约合1114美元），正好处于住宅消费的加速发展时期。

历年怀化市居民恩格尔系数表：

城镇居民恩格尔系数

农村居民恩格尔系数

40.7%

59.2%

59%

41.8%

57.8%

57.7%

根据恩格尔系数的国际标准（恩格尔系数=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额×

100%）定义：

恩格尔

系数

≤30%

31—40%

41—50%

51—60%

≥61%

经济状况

最富裕

富裕

小康

温饱

贫困

由表中可以看出目前怀化市城镇居民生活水平处在小康水平；

而农村居民生活水平处于温饱水平，城市整体生活质量不高。

历年社会消费品零售总额表：

消费品零售总额

（亿元）

市

县

县下

批发零售贸易业零售额

餐饮业

85.27

26.45

28.94

29.8