浙江金华万象田园商业计划开发书Word文档下载推荐.docx

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一、项目综述

（一）、项目规划指标

、《万象田园》一期项目第一阶段总占地地面积亩，约占万平方米，其具体规划面积见表所示：

表《万象田园》面积规划明细表

时间

单体农庄

中央区

面积数

亩

平米（万）

第一阶段

（年春节前）

法国红酒山庄

多功能综合服务区

（亩）

东方古韵国·

风堂

注、中央区规划数量及分布情况均以项目用地实际地块分析情况、农庄集中程度情况为准加以具体划分；

2、具体单体农庄的占地面积按照实际用地情况为准；

3、其中，每个单体农庄内均包含有家庭独立小庄园。

项目预计绿化率达以上，建筑面积为左右。

其中，每个单体农庄内建筑面积占其总面积的左右，种植面积占其总面积的左右，家庭庄园区占其总面积的。

（二）、项目建筑风格规划

《万象田园》一期项目第一阶段的规划为：

主体由个单体农庄（法国红酒庄园、中式的国·

风堂）中央多功能区的格局形成：

每个单体农庄具有自身鲜明特色，又有中央区极强的功能性予以辅助。

同时，在每个单体农庄内特意规划的家庭庄园区，真正满足都市人对田园生活的向往和体验。

每个单体农庄都涵盖有自助农耕及采摘、休闲、游览、商洽、住宿、餐饮、温泉洗浴等多项功能，体现各自所代表的国土人情风俗。

且各个农庄强烈的个性、家庭农庄的自助打理又与中央区集中供给的多功能性相辅相承，形成集中与分散共存、游乐与农业相依的局面。

（三）、项目形象规划

《万象田园》的图腾，象征项目的精神：

以奋发向上、百折不挠之精神，秉承创新与开拓之精髓，创造蓬勃向上的文化精神，撰写出同业界之品牌神话。

初步规划出的《万象田园》项目图腾，如图所示：

图腾说明：

⏹色调：

1、三只象：

均为白色；

2、金盏花：

其中象身上披着的金盏花仍为金色，与北京金盏恒业投资管理有限公司图案统一。

3、水柱：

白色。

⏹图形说明：

1、白象：

图形为三只立身而起的白象，朝天扬鼻喷水，三支水柱汇聚而又形成一片。

大象一直以来都为辟邪之吉祥动物，三只白象同居于此，是为本项目顺利诞生和蓬勃发展起到祁福纳福之意。

又具万象更新之意，象征本项目为开创全国生态农业旅游规模化与综合化之新篇章。

2、水柱：

水为财之意，三只白象向上喷水又汇聚于一处，代表本案具有丰富的天然优势和广阔的投资前景。

这一图腾作为一组雕塑立于农庄大门的入口处，醒目而富于象征意义。

（四）项目一期总体规划

整个《万象田园》项目分期进行，按照不同地块给予不同的位置及功能，具体规划见图所示：

二、项目定位

依据一系列市场调查及分析，《万象田园》项目也得出自己的优势利弊点，确定了项目的最终定位和目标客户群。

（一）、项目自身机会及问题分析

A、困难点：

✧由于休闲农业本身受到强烈的季节性因素制约，一年之中有旺季和淡季之分，难以保持其连续性。

✧项目开发位置在城市郊区农村，基础建设条件是否能快速跟上项目开发的速度及条件。

✧目前大大小小的农庄旅游点整体水平良莠不齐，消费者消费意识已形成一定认知度，做到在众多农庄中脱颖而出，存在一定困难。

B、机会点：

✧政策开路：

国家旅游局鼓励倡导发展乡村游。

这种消费方式的转变给乡村经济带来了机遇，也给新农村的建设和农民增收、就业开辟了新捷径。

✧市场潜能巨大：

越来越多的城市居民在节假日和双休日选择到乡村田园、农家乐放松休闲。

农庄这一休闲度假的场所市场开发潜力巨大，呈现供不应求的趋势。

✧规划中的家庭农庄，弥补市场之不足，打造《万象田园》可持续经营环境。

✧采用滚动开发、分期建设的方式，用最少的资金，建成有规模、高水平、高收益的《万象田园》。

（二）、项目的最终定位

结合我们对市场的判断及对项目本身素质的分析，优势、机会都远远大于其劣势及威胁，项目可操作性、可运作性是极佳的。

同时，市场的切入点也很明确，未来本项目的发展趋势是：

优越的人文环境与自然资源优势相结合，带动金盏乡农业建设的发展步伐，打造全国具有独特性、综合性的大型休闲生态农庄。

由此，项目定位为：

由规模化专业化的生态农庄产品形式立项，选取两个风格及特质截然不同的的国家作为第一期第一阶段的项目立项，造就整个项目先锋形象。

、整体定位：

《万象田园》主体由个单体农庄中央区的格局组合而成，选取个国家——法式庄园和中式庄园。

各单体农庄具有自己独特的个性，中央区为中央多功能区，其中设有停车场、服务台、导游咨询处、游区宣传区、休息区、对外餐饮区、购物区的大型游客区。

每个农庄强烈的个性又与中央区集中供给的多功能性相辅相承，形成集中与分散共存的局面。

、个体定位

、单体庄园：

①、每个单体农庄各具鲜明特色，其分别立意为法国浓情红酒庄园、东方古韵的国·

风堂。

每个单体农庄都充满着自身所代表国家的风情风味，观赏不同的异国建筑、徜徉于在别具一格的园林中欣赏各国植物，感受不一样的地域文化

②、家庭庄园区：

现实中,倘若能租上一亩三分处女地,自己播种,自己收获,做一个道地的农夫,也是相当的幸福。

在每个单体农庄内，项目规划有家庭庄园区，每位到这里来的游客还可以拥有属于自己的家庭庄园，在这里体验真正的庄园主生活，住自己的农庄小院，享受自家的温泉，耕作自己的田园。

、中央多功能区：

为这两个庄园的辅助功能区，包括停车区、总服务台、导游咨询处、游区宣传区、休息区、对外餐饮区、大型游客区、购物区等多个区域，满足游客的多项功能需求。

、绿色生态长廊：

体现“农”之主题，一条近米的长廊，长廊的两边是生机勃勃绿色时蔬，中间可供游人采摘、观赏。

、空中餐厅：

空中开放式全景餐厅，独特设计，引领消费休闲餐饮新理念，给来到这里的游客以前所未有的感官、精神的至高享受。

（三）、项目的目标客户群

、初步选定的目标市场

、从宏观的角度：

生态农业旅游的强强组合，吸引来自不同领域、身处不同消费层次，全国各地乃至世界的消费者。

、从微观的角度：

分为高档区和普通区两部分

✧个性区——家庭庄园区：

针对性较强，市场细分较明显的一部分消费者：

高收入、高消费能力、高素质的城市新贵一族。

他们的共性就是长期处于都市紧张繁忙的生活节奏中，渴望拥有田园生活，并且具有一定消费能力来满足这一梦想的群体。

✧普通区——公共旅游区：

针对性较为宽泛，市场细分比较粗略。

拥有来自不同社会层次、不同职业和不同消费层次的群体。

这类群体市场消费能力、方向、倾向存在明显的差异性。

、项目定位分解

●超越性：

本项目力求达到同类产品独一无二的特性要求，针对不同层面和需求的目标顾客，打造巅峰产品，不忽视任何细节，从项目的外观、内部构造和整体休闲娱乐的规划上，以各中翘楚的姿态傲立于中农庄之首

●荣耀性：

体现尊贵独享之感，在目标顾客心目中制造荣耀感，比其他同类产品具有强而有力的张力，因此本项目的定位属于高起点。

●唯一性：

本项目着力打造同类产品中之独一无二的品性，在大大小小良莠不齐的行业领域中树立标杆性项目特点，呈现旗舰经典之范。

●利润性：

利润追求是企业追求的不二法则，控制成本的同时也严格保障利润的最大化，以制定合理的销售目标来展现本项目的优势利润点。

三、基于定位的产品设计

基于项目的总体定位“独特性、综合性的大型生态休闲农庄”，总的来说，就是充分利用地块先天的自然环境，真正营造出“借农家之优势，赏异国之风情”的主题，最大程度的开发项目所在地区的优势。

同时根据地块内不同分区的自然价值差异，合理、科学、最大限度的发掘地块资源，丰富项目产品类型，放大项目客户层面，在保证项目高端、强势定位的同时，增强项目自身的市场弹性及地域风险的能力。

（一）、中央多功能区规划

、功能规划：

、中心服务大厅：

中央区规划有一个多功能服务大厅，兼具多职，是对单体农庄一个功能上的有力补充和承接，其功能包括：

停车场：

规划在中央区的范围之内，属于室外停车场，占地亩，合万平米。

来到农庄的游客将车停在这里，步行或者乘坐电瓶车进入园区或者中央大厅；

服务台：

为一个中央服务大厅，为来此游客提供便利、全面、细致、热情的服务，完善的服务体系，优质的服务员工，为游客打造最专业的服务消费。

导游联络处：

由于《万象田园》内景点繁多，娱乐、休闲项目多种多样，游客初来乍到难以全方位了解整个农庄的所有内容，导游的作用在这时候凸现：

一方面引领游客了解园区游玩、观赏等项目，另一方面也能为游客提供专业全面周到的旅游服务。

茶座：

属于休息配套设施，设立在中央大厅一角，为游客提供驻脚、品茶等服务，更大程度的完善《万象田园》服务内容，体现人性化的设计。

购物区：

设计为一处综合型超市，不仅出售便利于游客的旅行用品、生活便利品及食品，提供给游客以旅行的方便，还包括一些园区特色商品，种类包罗万象。

图片文字宣传区：

大厅两侧的墙壁上有专为游客提供的园区美景图、旅行指南地图及整个园区的旅游文字介绍、各个景点文字介绍。

、对外餐饮、商洽及会议厅：

在中央区服务大厅的二层和三层，设立有专门对外营业的高档餐厅，菜品精致，服务水平一流。

三层更设计有旋转式餐厅，分中餐区域和西餐区域，满足多样需求。

同时，在三层专辟出一块区域设置商洽及会议厅，体现其多功能性。

这一综合区域占地面积约为亩左右，合万平米。

、水上娱乐、温泉区：

占地约亩，近万平米的大型游乐区。

包括室外温泉池，综合性室内水上游乐场。

水上娱乐区规划为为全室内游乐场，顶棚采用透明式设计，在享受娱乐的同时还可以跟阳光亲密接触。

同时，温泉池区域与自然风光的有机结合，周围配有假山、树木、草地，让置身于此的游客仿佛与大自然融为一体，缓解身心疲劳，舒解精神压力。

、公共旅游区：

这里包括只对进入农庄内的游客设立的住宿区和公共游玩区。

让游客们在体验生态农园的同时，也能尽享完备的娱乐设施。

、建筑风格规划：

紧靠法国庄园，处于整体性的统一性和规划的简洁清晰，中央区的整体也采用欧式风格建筑。

（二）、绿色生态长廊规划

即是农庄，那么无时无刻我们都应该感受到“农”厚的气氛。

这里的绿色生态长廊，恰如其分的表达出了这一主题。

长廊借助项目用地的自身特质，借两个单体庄园之间的一条狭长地带发挥，科学的利用了地块，也点明了整个项目的主题。

其主要技术经济指标为：

Ø

长廊面积：

长米，宽米，总面积为万平米

长廊规划：

整个长廊为一条南北走向的狭长地带，居于整个一阶段项目的中心地带，东靠中式庄园国·

风堂，西临法国庄园红酒庄园，可以说居于项目的核心位置。

长廊的两侧种植各种生态有机蔬果，并且因为是大棚式设计，因此也规避了淡季和旺季的时间局限性。

长廊建筑风格：

简洁、明快

（三）、空中餐厅

《万象田园》项目的亮点之一。

取用开放式全景观空中餐厅的设计，在整个北京也是首开先河的。

餐厅建于绿色长廊的上方，依借下层生态长廊的走势，这间空中走廊恰好将农庄的领空划分为东西两部分。

餐馆的两边均是由特制的玻璃作为外墙，地板也同样采用特制玻璃制成，这样的考虑，一方面，体现阳光餐厅的概念，另一方面，可以坐在餐桌边，享受美食的同时，尽览农庄整个园区的美景。

（四）、单体农庄规划