XX区块社区公共设施用房工程建设农贸市场项目可行性研究报告Word下载.docx
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同时，在历次创建省级卫生城市、文明城市及抗“非典”、防“禽流感”等活动中，表现可圈可点，作出了一定贡献，也得到市民的认可。
工商部门代管市场开发服务中心后，抽调了15名工商干部专门设立了市场管理工商所，目前在一起维持正常运转与秩序的还有30名市场协管员。
7、工程概况
xx市xx区块社区公共设施用房项目规划用地面积7378平方米（其中原有市场用地4189平方米，新增用地3154平方米），总建筑面积6522平方米，（不包括地下停车场建筑面积2916平方米），道路与场地面积2694平方米。
为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，垃圾中转站面积236平方米，停车位95个，其中：
地上停车位7个，地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位），项目总投资估算为3610.90万元。
项目建成后预计计算期平均年总收入723.71万元（税前），年总成本411.42万元，年收益为267.23万元。
投资回收期为11.7年。
当折现率取8%，税后财务收益净现值327.55万元，税后财务收益率为9.28%，因此项目在财务上是可行的。
总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。
项目按浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》要求建设成四星级的标准化菜市场示范工程。
二、项目建设背景
原xx菜市场所在地是我市的老城区，该区域的部分拆迁工作已于2008年完成，临时菜市场目前尚在使用。
根据规划江滨区块将建设江滨高档住宅小区。
目前高档住宅小区建设正在进行，道路等配套工程基本完成。
作为重要的城市基础设施工程，xx区块社区公共设施用房的建设也迫在眉捷。
xx临时菜市场是2006年为解决该地段摊贩与农户占道经营问题，由xx区国资公司在卢镗街边的原五金厂地址上建设的临时简易市场，固定摊位较少，临时摊位与自产自销经营户较多，设施不全，经营环境较差。
随着江滨住宅区的竣工，原xx临时市场无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我市“双创”工作的开展。
市政府已将该项目列为市区重点建设工程与2010年市区“十件实事”。
市委、市政府督查室于2010年6月3日向市建设局、工商局发出了《重要事项交办单》，要求11月底项目开工建设。
根据xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）精神，为了按计划完成市委、市政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。
三、项目编制依据
1、商贸发〔2009〕290号商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知
2、浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》
3、《2010年政府工作报告》
4、中共xx市委督查室2010年6月3日《重要事项交办单》第三期
5、xx市xx区块社区公共设施用房现状图
6、xx发改经贸「2010」406号xx市发改委关于xx市xx菜市场建设工程项目建议书的批复
7、xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）
8、xx市环境卫生管理处关于城南垃圾中转站及分厕配套要求
9、xx发改基综「2010」215号xx市发改委关于城南垃圾中转站及公厕项目初步设计的批复
咨询服务合同
四、项目主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标汇总于下表：
项目主要技术经济指标表（方案1）
序号
指标名称
单位
指标数据
1
总用地面积
平方米
7378
1.1
原有用地面积
4189
1.2
新增用地面积
3189
2
总建筑面积
6522
2.1
一层菜市场面积
2680
2.2
二层农超面积
2916
2.3
三层管理服务用房
690
2.4
垃圾站面积
236
3
地下停车场建筑面积
4
广场与道路面积
2248.6
5
绿化面积
2213.4
6
绿地率
％
30
7
容积率
0.88
8
建筑密度
39.5
9
用水量
立方米/日
63.7
10
装机
kw
566
11
摊位数
个
240
12
星级公厕
13
固定资产投资
万元
3610.90
五、结论与建议：
xx市xx区块社区公共设施用房项目的建设，是适应xx经济发展的需要。
它的建设将给xx市公共基础设施建设增加新亮点。
它与新建的江滨高档住宅区相配套，对于提高城市品位，改善社区硬件设施，能起到良好的社会经济效果。
项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，整治马路市场，改善环境卫生条件均有较大意义。
综上所述，我们认为：
xx市xx区块社区公共设施用房项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。
第二章项目建设的必要性
随着我市经济的持续发展，市民的整体生活水平已经步入了小康社会的阶段。
市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。
与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。
基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。
菜市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。
市委、市政府十分重视菜市场建设，在去年改造府前菜市场后又将xx区块社区公共设施用房建设作为2010年市区“十件实事”之一。
一、菜市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程
民以食为天。
做好菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。
根据市民传统的消费习惯，菜市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。
传统的“计价议价”模式、“货比三家”心理均让相当比例的消费者在购物的同时体验着一种愉悦。
而相比超市和大卖场的明码标价，物尽其类而言，菜市场的购物环节更加充满了智慧的博弈，因此在菜市场买菜已经不仅仅是一种物质上的需求，对于很多消费者来说，这已经转化为一种消费习惯和生活方式。
由此可见，菜市场这种业态，至少对当今的中国百姓而言，仍然是不可缺少的。
二、江滨住宅区需要xx区块社区公共设施用房作为该区的公益性民生类设施来配套
公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。
便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划示，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增菜市场的布局建设。
三、交易设施简陋。
“脏、乱、差”和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征
菜市场，特别是一些老市场普遍存在基础设施简陋、老化，建设水平不高等问题。
进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、人货杂居、“脏、乱、差”现象突出。
不少菜市场已成为当地环境综合治理中的一个薄弱环节。
目前xx临时菜市场的购物环境不佳，个体商贩销售的农副产品的安全性仍然得不到有效保障，因此食品安全的隐患极易在这一环节被放大甚至显化。
但是，必须指出的是，“脏、乱、差”和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征，安全可以通过精心设计和建设与组织有效的日常维护，从根本上解决菜市场购物环境欠佳的问题；
而通过严格管理制度、规范管理行为、建立健全监督举报机制等一系列的措施也可以达到规范个体商贩的经营行为、消除该环节食品安全隐患的目的。
四、xx临时菜市场的购物环境令人头疼，为了改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设“农加超”模式的标准化新菜场非常必要。
让市民吃上放心菜，xx市市场开发服务中心一直在寻求一种新的销售模式，经过仔细考察，只有“农加超”这种销售模式最符合当前的消费行情。
就是在现有农贸市场提档升级时，引进各种农副产品加工企业，在农贸市场内开设开放式自选专区。
“农加超”这种新型的销售方式，可以为广大经营者搭建一个更好的销售平台；
在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；
与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。
农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。
农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。
五、是我市全方位推进“六城联创”的重要工作内容
城市管理是城市三个文明建设的重要内容，是城市经济与社会发展的重要组成部分，农贸市场的建设是城市管理不可缺少的环节，是一件能够代表广大人民根本利益的大事实事，是政府执政为民的一个具体表现。
做好农贸市场的建设与管理工作所产生的社会效益远远大于经济利益。
尽管xx市区农贸市场的建设与管理水平逐年提高，但就其整体状况看，还是与xx的城市形象不相适应，与老百姓的期望不相适应，与我市创建国家卫生城市的要求不相适应。
“十五"
以来，市委市政府带领全市人民共同努力，经济社会取
得了较快发展，各类文明创建工作也取得明显成绩。
至今，我市己创
建成国家生态示范区、省级文明（卫生）城市和双拥模范城。
2008年以来，我市如火如荼开展着中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家森林城市和全国文明先进城市的“六城联创”工作，市委市政府提出“加快创业创新、建设生态文明、推进xx新跨越”，决定力争用5年左右时间，实现创建目标。
市政府把推进“六城联创”工作作为建设生态文明、为民办实事
的重要措施来抓，以进一步完善xx的城市功能，优化城市环境，提
升城市形象，提高市民综合素质和城市文明程度，增强城市综合竞争
力，实现“跨越发展、和谐融入”。
围绕着农产品，秀山xx倚靠得天独厚的自然条件造就了全浙江品质最好的生态农产品，这一点，从xx农产品在各届农博会上频频斩获各类最高荣誉可见一斑。
然而，多年以来，xx的农贸市场却一直位于浙江较落后的农贸市场之列。
因此，大力发展“生态经济”的xx失去了一个最重要也是最基础的“展示橱窗”。
为此，“提升改造”农贸市场一直成为xx“两会”的热点话题。
近年来市委、市政府印发了《关于推进“六城联创’’工作的实施意见》，市委办
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