住宅小区建设项目可行性研究报告Word格式.docx

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三、项目选址及建设条件

第五章工程进度安排

第六章项目的规模和性质

第七章工程设计和功能要求

一、工程设计

二、功能要求

第八章消防、环保和劳动卫生及节能

一、消防

二、环境保护

三、劳动卫生

四、节能

第九章投资估算与资金筹措

一、投资估算

二、资金筹措

第十章财务基础数据估算

一、概述

二、计算期估算

三、销售收入估算

四、销售税金及附加估算

五、开发投资估算

六、利润及利润分配估算

第十一章财务效益分析

一、静态投资收益分析

二、借款偿还能力分析

第十二章结论

**市物化天宝，能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”，有我国陆上探明的最大整装气田。

煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地，是国家西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。

**县**市的缩影，**已发现的八大类40多种矿产资源，**样样都有，特别是煤、油、气、盐四种资源，储量大，具有重大开发价值。

近年来，**县经济取得了快速发展，2008年全县实现地区生产总值52.89亿元，比上年增长23%（可比价）；

全年完成全社会固定资产投资70.81亿元，比上年增长154.7%；

全县实现社会消费品零售总额6.09亿元，比上年增长24%；

实现财政总收入4.9亿元，增长158%，其中实现地方财政收入1.05亿元，增长102%；

农民人均纯收入3380元，城镇居民可支配收入12163元，分别增长50.2%、51.2%。

能源的开发促进了县域经济的迅速发展，也带动了房地产业的快速发展。

2008年全市住宅建设完成建筑面积120万平方米，完成投资12.76亿元，建设规模、投资额与上年相比，同比增长10%和9.8%。

一批初具规模的住宅小区陆续形成。

住房市场需求持续旺盛，房地产业进一步成为消费和投资的热点。

但是，由于我市房地产市场还处于起步阶段，除极少数中高档楼盘外，现有商品房大多以中低档住宅开发为主，除面积较大外，基本上承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感，不要说住宅向人性化、花园化、园林化、生态化等发展，有的甚至连基本的绿化都没有。

**市是我国的能源化工、旅游开发城市，经济飞速发展，城市建设日新月异，人们生活水平迅速提高，对住宅的要求早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求更高质量、更大空间的居住环境。

因此，开发中高档住宅小区，营造“花园式”、“人性化”的住宅环境是广大城市居民的迫切愿望。

本项目也就是在这样的背景下被提出和酝酿实施。

1、公司名称：

**县建新房地产开发有限公司

2、注册地址：

**县城南大街

3、注定代表人：

**

4、注册资本：

1000万元

5、经营范围：

房产开发建造、出租和管理自建商品房及配套设施；

房地产开发展及商品房销售。

1、项目名称：

**县**小区建设项目

2、项目地址：

**县城北大街西侧，老四九服装厂旧址

3、占地面积：

5417.63平方米（8.13亩）

建筑占地面积2078.63平方米，其中：

酒店871.34平方米，1#商住楼798.68平方米，2#商住楼408.8平方米。

4、总建筑面积：

25235.20平方米

其中，酒店10456.08平方米，1#商住楼7829.52平方米，2#商住楼5949.6平方米。

5、建筑密度：

38.37%

6、容积率：

4.66

7、绿化率：

30%

8、建设内容：

新建商住楼3栋，其中1#商住楼16层，2#商住楼17层，3#商住楼12层。

9、计算期：

5年，其中建设期：

3年

10、投资与收益概况

该项目总投资5150万元，预计销售收入6309万元（售价按住宅平均价格2500元/m2），扣除各项税费，预计实现净利润608万元，上缴费550万元。

序号

指标

指标值

1

全部投资利益率

15.75%

2

全部投资利税率

22.50%

3

资本金投资净利润率

78.78%

4

全部财务净现值（FNPV）

23.45%

5

资本金财务净现值（FNPV）

17.55%

1、编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合核项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：

①国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

②陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准；

③**经济开发区总体规划；

④建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；

⑤**市城市总体规模；

⑥**县城乡发展总体规划；

⑦开发商提供的其它有关资料。

2、研究范围

该可性行研究报告的研究范围包括：

总论；

项目建设必要性分析；

项目市场分析；

建设条件分析和工程进度安排；

项目的规模和性质；

工程设计和功能要求

消防、环保和劳动卫生；

投资估算与资金筹措；

财务基础数据估算；

财务效益分析；

盈亏平衡分析；

风险因素及对策；

结论。

在此基础下，考察项目建设的必须性、可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、投资者进行投资决策和金融机构贷款决定提供比较可靠的依据。

一、该项目的建设对改善市民的居住环境，提升**县的整体形象有积极意义。

**历史悠久，人杰地灵，是国务院命名的“历史文化名城”。

目前，**市已发现8大类48种矿产，潜在价值45万亿元，集煤、油、气、盐四大资源于一地，储量大，质量好，世界罕见，被誉为“东方的科威特”。

伴随着资源的开发，**市经济迅猛发展，同时居民收入大幅度提高。

经济的带动，使**城市规模的不断发展，人口激增，市区内现有的住宅数量和质量明显满足不不了日益增长的人口需要；

另一方面因历史原因，**城区存在大面积的旧平房，这与**市要发展为西部经济强市、特色文化大市和绿色生态名市的目标，无论是形象方面还是经济方面都是格格不入的。

为此，《**市房地产业第十一个五年规划纲要》明确将改善居民住房条件、提高住宅产业化水平、促进房地产市健康发展纳入了今后的工作重点。

**县舒雅住宅小区的建设正是为顺应市委市政府的政策，为促进土地的升值，进而改善城市居民的居住、生活条件，并提升城市的整体形象而开发的项目。

**市作为国家重要的能源化工基地，近年来随着不断开发，经济全面发展，经济增速每年以17%甚至更高的速率递增，已连续六年为全省第一，城市经济实力居全省前列。

随着人们收入的提高，城市居民对住宅的需求也早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求“环境化”、“人性化”、“花园式”等高质量、更大空间的居住环境。

同时，**市政府也正在积极推动住宅商品化、市场化、产业化的进程。

房改作用突出，住宅产业超势明显。

随着住房制度改革的深入，公积金制度和个人住房抵押贷款制度的完善及有关住房市场的启动，**市个人购房的比例会进一步提高，住宅市场将进一步产业化。

该项目已得到了**县人民政府的大力支持，项目的实施必然对**市的住宅房地产市场产生一定的示范效应，进而对推动**市住宅产业化的进程有积极意义。

1、**县房地产市场总体运行情况

经过几年的发展，房地产开发已经成为**县国民经济发展的重要产业之一。

近年来，我县房地产开发投资待续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

房地产业作为国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。

特别是现阶段，国家针对产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台了一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。

在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。

为此，我们从分析近几年的统计资料入手，对我市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，以满足各级领导的决策需要，促进房地产市场保持协调健康发展。

2、**县房地产市场发展现状分析

2008年，受金融危机影响，**房地产受到前所未有的冲击。

但随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及**城市建设步伐的加快，我县房地产市场必将会呈现出投资稳定增长，市价平衡运行的良好发展态势。

（1）房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。

2008年全市努力促进房产地产业稳定健康发展，建立和完善住房保障体系，积极引导住房难消费，投资10亿元，完成房地产开发面积50万平方米，大力推进住宅小区物业社会化管理，新增物业服务小区20个，物业服务覆盖面达到30%。

（2）购置土地大幅增长，土地价格不断攀升，带动土地购置费上涨较快。

据统计，2007年全市房地产开发企业土地交易平均价格由2003年的30万元/亩提高到200元/亩，平均年增长近50万元。

（3）商品房销售日趋活跃。

商品房的市场消费需求旺盛，带动了商品房价格的大幅度上升。

2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米1100元，2007年上涨到了3500元，年均增长70%。

3、**县房地产业发展的积极影响

房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。

（1）房地产业是推动经济增长的重要产业之一。

由于房地产的建筑成本70%左右是材料有耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务行业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。

（2）房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。

2008年房地产开发完成投资2.76亿元，成为固守资产投资渠道中表现最为活跃的部分。

房地产业是一个关联高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面可以间接拉动消费需求。

（3）房地产业是提高人民生活水平的重要途径。

房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。

2008年末，居民人均住房建筑面积由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。

4、房地产市场未来发展的趋势

（1）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔

①宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。

从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产为持续健康发展具有积极作用。

全面建设小康社会奋斗目标的提高、国家能源重化工基地建设及“全面加快西部经济强市、特色文化大市、绿色生态名市”建设的提出，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。

②良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。

目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。

随着能源的大规模的开发和利用，**的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。

在加强城市硬环境建设的同时，