郴州福城国际商务中心运营策划框架案2013-124页PPT推荐.ppt

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区域房地产：

商品房开发体量大、投资增长明显、小户型市场需求迫切；

建筑风格较单一、整体品质偏低；

营销模式相对落后；

老城区商业经营模式落后，经营重复、分散；

各商圈商业经营档次没有形成有效区隔；

城市整体商业经营管理水平急需提升；

缺乏档次较高、品类齐全、兼备商务休闲体验的一站式商业中心。

186736314332022/11/124市场及项目价值回顾市场及项目价值回顾市场及项目价值回顾市场及项目价值回顾项目价值关键词：

项目价值关键词：

中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区CBDCBDCBDCBD、城市历史文脉、中心、人气、酒店资源、城市历史文脉、中心、人气、酒店资源、城市历史文脉、中心、人气、酒店资源、城市历史文脉、中心、人气、酒店资源相对缺陷：

相对缺陷：

景观资源基本没有、浓厚的商业环境对住宅势必带来干扰、军产景观资源基本没有、浓厚的商业环境对住宅势必带来干扰、军产景观资源基本没有、浓厚的商业环境对住宅势必带来干扰、军产景观资源基本没有、浓厚的商业环境对住宅势必带来干扰、军产房产权性质问题房产权性质问题房产权性质问题房产权性质问题联系人张澜译：

186736314332022/11/125沟通的主要内容沟通的主要内容ll项目定位项目定位ll运营模式运营模式ll运营方式运营方式ll营销策略营销策略ll产品打造产品打造联系人张澜译：

186736314332022/11/126运营模式运营模式根据单行本市场描述及地块价值剖析我们完全可将本项目作为一个第三代城市综合体第三代城市综合体模式进行打造联系人张澜译：

186736314332022/11/127商业步行街室内化并与大型商业建筑结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等多元业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮、休闲、商务体验等丰富内容，构筑内部“商业生态系统”，不仅成功达到了产品链和资金链的最优组合和良性循环的目的，而且逐步实现了从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重点转折这符合本项目军方要求这符合本项目军方要求各地真假【城市综合体】风起云涌，单一步行街、百货店或大购物中心（MALLMALL）已不能适应消费需求。

细分业态先进与否，决定了【城市综合体】的属性第五代商业跨越第六代LifestyleCenterLifestyleCenter模式直奔第七代HOLSERHOLSER动力街区动力街区模式是我们需要是我们需要认识第三代城市综合体认识第三代城市综合体联系人张澜译：

186736314332022/11/128联系人张澜译：

186736314332022/11/129总建10万。

五星级【白金酒店】入主国内顶级电影集团打造的拥有7个放映厅的常德规模最大最豪华影院；

面向全国成功招商16F商业裙楼销售价格:

450007500元/。

高级公寓全部抢购一空。

常德新亚好莱坞占地面积56865.6容积率为2.45，建筑面积204360.56，其中商业5万多。

规划就超越Shopping购物中心模式，营造一种情景旅游主题，集旅游、购物、酒店、饮食、康体、休闲、住宅、办公、商务于一体，堪称第六代商业模式的第二代【城市综合体】；

强调了休闲功能。

5万商业延伸至内街益阳五洲城寻找参照系联系人张澜译：

186736314332022/11/1210寻找参照系标准第三代综合体联系人张澜译：

186736314332022/11/1211第七代商业模式的成功开拓者、城市综合体标本寻找参照系联系人张澜译：

186736314332022/11/1212运营模式模式探讨模式探讨模式一：

模式一：

酒店、写字楼、商酒店、写字楼、商场、公寓等各种功场、公寓等各种功能均衡发展的模式能均衡发展的模式模式二：

模式二：

以写字楼为核心功以写字楼为核心功能的发展模式能的发展模式模式三：

模式三：

以酒店为核心功能以酒店为核心功能的发展模式的发展模式模式四：

模式四：

以商业为核心功能以商业为核心功能的发展模式的发展模式模式五：

模式五：

以住宅为核心功能以住宅为核心功能的发展模式的发展模式发展发展关键关键位于位于位于位于CBD/CBD/城市核城市核城市核城市核心心心心主干道沿线主干道沿线/地铁口地铁口具有较大的规模具有较大的规模各功能形成相互支各功能形成相互支各功能形成相互支各功能形成相互支持的价值链关系持的价值链关系持的价值链关系持的价值链关系位于城市未来商务位于城市未来商务位于城市未来商务位于城市未来商务核心区域核心区域核心区域核心区域利用顶级写字楼树利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速立标杆形象，迅速成为区域标志和中成为区域标志和中心心公寓和商业为写字公寓和商业为写字公寓和商业为写字公寓和商业为写字楼提供高档配套，楼提供高档配套，楼提供高档配套，楼提供高档配套，进一步拉升写字楼进一步拉升写字楼进一步拉升写字楼进一步拉升写字楼形象形象形象形象不远离城市核心区不远离城市核心区不远离城市核心区不远离城市核心区通过五星级酒店提通过五星级酒店提供顶级差异化服务供顶级差异化服务而建立起核心地位而建立起核心地位五星级酒店带动公五星级酒店带动公五星级酒店带动公五星级酒店带动公寓、写字楼与商业寓、写字楼与商业寓、写字楼与商业寓、写字楼与商业酒店的经营状况是酒店的经营状况是综合体能否成功的综合体能否成功的关键关键位于城市核心区，位于城市核心区，位于城市核心区，位于城市核心区，交通可达性：

主干交通可达性：

主干道沿线道沿线道沿线道沿线独具特色的建筑、独具特色的建筑、业态和服务业态和服务商业综合观光性、商业综合观光性、娱乐性与体验性于娱乐性与体验性于一体一体各物业相互支撑，各物业相互支撑，各物业相互支撑，各物业相互支撑，但商业的经营是关但商业的经营是关但商业的经营是关但商业的经营是关键键键键位于新区，区域住位于新区，区域住位于新区，区域住位于新区，区域住宅氛围较高宅氛围较高宅氛围较高宅氛围较高居住为主居住为主居住为主居住为主/对外功对外功对外功对外功能提升项目形象并能提升项目形象并能提升项目形象并能提升项目形象并解决区域配套不足解决区域配套不足解决区域配套不足解决区域配套不足商务商业与居住有商务商业与居住有明显的分区明显的分区功能功能比例比例各功能比例均衡各功能比例均衡各功能比例均衡各功能比例均衡写字楼面积占写字楼面积占写字楼面积占写字楼面积占50%50%左右左右左右左右酒店面积占酒店面积占酒店面积占酒店面积占50%50%左右左右左右左右商业面积占商业面积占商业面积占商业面积占50%50%左右左右左右左右住宅面积占住宅面积占住宅面积占住宅面积占60%60%以上以上以上以上收益收益特征特征各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不依赖和影响依赖和影响依赖和影响依赖和影响各功能可销售或出各功能可销售或出各功能可销售或出各功能可销售或出租，公寓收益受写租，公寓收益受写租，公寓收益受写租，公寓收益受写字楼租售情况的影字楼租售情况的影字楼租售情况的影字楼租售情况的影响响响响全为出租或经营，全为出租或经营，全为出租或经营，全为出租或经营，写字楼、商场、公写字楼、商场、公写字楼、商场、公写字楼、商场、公寓受酒店经营情况寓受酒店经营情况寓受酒店经营情况寓受酒店经营情况影响较大影响较大影响较大影响较大各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不依赖和影响依赖和影响依赖和影响依赖和影响整体物业以销售为整体物业以销售为整体物业以销售为整体物业以销售为主，实现快速回现主，实现快速回现主，实现快速回现主，实现快速回现城市综合体发展模式汇总城市综合体发展模式汇总联系人张澜译：

186736314332022/11/1213根据各类物业目前在市场上的表现及未来趋势判断，并结合开发商目根据各类物业目前在市场上的表现及未来趋势判断，并结合开发商目标及限制条件，确定本项目的物业组合为标及限制条件，确定本项目的物业组合为商业、商住公寓、酒店。

商业、商住公寓、酒店。

物业类型物业类型物业类型物业类型酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓专业写字楼专业写字楼专业写字楼专业写字楼商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓商业商业商业商业市场扫描市场扫描市场扫描市场扫描nn城市为旅游资源类城市，城市为旅游资源类城市，总体城市建设以及交通条件总体城市建设以及交通条件较好，酒店行业市场规模较较好，酒店行业市场规模较大，客群容量较大；

大，客群容量较大；

nn三星级及以上酒店经营状三星级及以上酒店经营状况良好；

况良好；

nn项目周边酒店经营状况良项目周边酒店经营状况良好，已形成区域影响力。

好，已形成区域影响力。

nn本土以有色金属和农业为本土以有色金属和农业为主产业，三产业发展相对欠主产业，三产业发展相对欠缺；

缺；

nn市场中写字楼虽然较为缺市场中写字楼虽然较为缺乏，且存在市场机遇，但本乏，且存在市场机遇，但本项目为军方产权，写字楼针项目为军方产权，写字楼针对的客群主要为集团客户，对的客群主要为集团客户，对于军方产权的特殊性其接对于军方产权的特殊性其接受度不高；

受度不高；

nn地段好的公寓亦商亦住，地段好的公寓亦商亦住，投资潜力大，受到部分小公投资潜力大，受到部分小公司和投资客的青睐，销售速司和投资客的青睐，销售速度较快。

度较快。

nn本地公寓租赁活跃，租金本地公寓租赁活跃，租金价格高。

价格高。

nn商务公寓在本土属于新产商务公寓在本土属于新产品，有培育空间。

品，有培育空间。

nn郴州商业市场已经开始发郴州商业市场已经开始发生转变，新的商业形态已经生转变，新的商业形态已经进入，老城区商业模式继续进入，老城区商业模式继续升级，档次需提升；

升级，档次需提升；

nn市场投资主体与方向已经市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；

近两关注度倾向商业地产；

近两年发展迅速，在三线城市还年发展迅速，在三线城市还将延续。

将延续。

结论结论结论结论