保利小泉别墅推广案PPT资料.ppt

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东禾，在洞悉市场需求中，寻求制胜之道一、保利小泉产品与市场之旅接受调查总人数：

56人，其中7人具有购买能力调查对象兴趣基础：

顶级别墅关联提示：

保利品牌、南温泉。

我们的产品研究，从人群调查开始针对保利小泉“重庆顶级森林温泉别墅社区”的定位，我们做了一次小范围的心理测试-走进产品接触到产品独特的价值信息南温泉本案最重要的价值载体“南温泉”远不止是一个地名，一个风景区或一段历史那么单纯，而是项目品牌的主要价值载体从”火山遗址、喀斯特地貌到地下溶洞群“，演绎到“化龙桥、龙隐路到建文峰”的皇家叔侄夺嫡故事；

从“前方吃紧，后方紧吃-林森公馆、四大家族别墅群”的陪都风云，到“龙云二公子与孔二小姐在南温泉公园枪战”的尘封逸事；

从“郭墨若泛舟花溪”到“红色疗养院”的红色往事一连串令人惊讶的独特卖点西南地区最后一块别墅批示用地南温泉绝无仅有的独栋别墅群丰富的历史人文遗址遗迹背靠松林山，前临花溪河丰富的温泉资源（喀斯特地貌）丰富多层次的立体生态园林18.88万用地，0.25的容积率”温泉城”前景发展规划投资价值什么是项目作为顶级别墅的独占性资源，山、林、泉、史？

我们与市场上的同类产品相比，其核心价值呢？

寻求顶级别墅市场版图的重要因素首先值得我们注意的是，作为顶级别墅的市场划分，片面强调行政区划是错误的观点。

经济辐射、文化认同与政治影响的共同作用是形成顶级别墅市场版图的重要因素。

因此，我们的市场比较将以全球顶级别墅为参照系，重点放在重庆经济政治文化的影响范围进行市场分析，同时对国内类似项目予以横向比较：

走进市场二、全球顶级别墅/豪宅扫描顶级别墅/豪宅的天下大势比弗利山庄比弗利山庄新西兰新西兰霍克湾霍克湾马来西亚马来西亚Burau湾湾澳大利亚悉尼澳大利亚悉尼双水湾双水湾浅水湾浅水湾长岛长岛阿尔卑斯山阿尔卑斯山瑞士瑞士美国洛杉基的比弗利山庄BeverlyHillsBeverlyHills澳大利亚双水湾DoubleDoubleBayBay丹麦王室在阿尔卑斯山的山庄瑞士众多豪宅瑞士的山湖豪宅香港浅水湾/半山拥有稀缺的山水资源，是顶级别墅应有的内涵与标准但过度突出山水资源不是最佳选择但过度突出山水资源不是最佳选择洞察1：

对顶级别墅而言，山水作为资源不具备很高的稀缺性。

无论东西方，所有真正的顶级别墅/豪宅，都无一例外的依山傍水，亲近自然。

中国历史人文别墅群扫描江西庐山别墅群美庐美庐422号别墅号别墅124号别墅号别墅庐山的历史遗迹以其独特的方式，融汇在自然美之中，具有极高的美学价值庐山现存别墅总数为636幢，最早的建于1896年，最晚的建于1935年，共有英、美、德、俄、法、意和中国等16个国家的建筑风格，总建筑面积1.7万平方米，堪称中国别墅之最，也是中国最大的别墅群。

庐山别墅依山就势，高低错落，疏密有致地映藏在山林绿丛，耸立在山峦峭壁，座落于泉边溪旁，与云雾为伴，共流水而生，人在其中，情致无限蒋介石失去的，毛泽东得来的，全都卖给你！

被出售的21幢庐山别墅，先后住过段祺瑞、蒋家父子、白崇禧、顾祝同、陈果夫、孙科、陈布雷、陈诚、何应钦等人，新中国成立后，曾住过的人有贺龙、薄一波、柯庆施、汪东兴、康生、罗瑞卿、茅盾、刘海粟等风云人物。

北戴河别墅群傅作义别墅傅作义别墅北戴河别墅群不但有其独特的历史价值，而且还有着完美的艺术价值。

北戴河与庐山、厦门、青岛齐称“中国四大别墅区”，从1893到1949年，北戴河建成中外别墅达719余幢，其中外国人别墅483幢，涉及20多个国家，集世界建筑艺术之大成，成为当时的历史时代、历史事件和风云人物的鲜活见证，具有宝贵的历史与文化价值。

浪淘沙北戴河大雨落幽燕，白浪滔天，秦皇島外打漁船，一片汪洋都不見。

知向誰邊？

往事越千年，魏武揮鞭，東臨碣石有遺篇。

蕭瑟秋風今又是，換了人間。

1954年毛泽东洞察2有景而无史，是平淡的。

有史而无景，更是枯燥的。

保利小泉别墅和庐山、北戴河别墅群一样，有景又有史，相得益彰，浑然天成！

一个显而易见、容易被人忽略的事实：

美国有比华利，香港有浅水湾、半山，巴黎有16区，北京有玫瑰园、紫玉山庄，上海有檀宫、紫园，广州有汇景新城、金海湾花园，深圳有香蜜湖1号，而重庆呢？

重庆还未有重庆还未有真正意义上的富豪聚集区、真正意义上的富豪聚集区、顶级别墅区顶级别墅区创造价值富豪聚集区、顶级别墅区的机会就在我们身边！

看回重庆别墅的资源诉求走势板块地理位置（车程）环境价值品牌开发商金开回兴25-30KM，半小时100-600亩的水域、36洞GOLF球场龙湖、保利、棕榈泉三溪口33公里，高速半小时（老路50分钟）嘉陵江、500亩翡翠湖、GOLF球场中安、和记、大庆巨豪南山15公里2000亩南山森林宏声远景、优雅、江山石马河嘉陵江、27洞高尔夫球场大川、佰富、宏帆北温泉45公里温泉、缙云山国家4A级风景区华立、东方远海、众长南温泉26公里温泉及南温泉旅游区铁山坪27公里1.8万亩森林银星、宫和置业重庆各个区域别墅带一览真正的顶级别墅仍然是市场空白如果从上世纪90年代算起，重庆别墅市场发展正处于逐渐兴起的第三阶段-”前战国时代”,目前别墅供应市场走向历史供应最高峰。

整体而言,重庆别墅市场营销开发仍然处于较低水平，这不仅体现在市场消费人群（富人阶层）正处于形成之中，也体现在市场产品“90%还停留在”资源-性价比“阶段。

重庆别墅市场调查报告搜房网诉求山/林资源：

山语间、高山流水等诉求水/泉资源：

海兰云天、北温泉9号等诉求史资源：

南岭雅舍等南山别墅项目的历史资源诉求，缺乏别墅应有的独占性资源在重庆现有别墅项目中，诉求山水资源的占绝大多数，以历史作为诉求点的，除了南山这个特殊的背景资源外，其他项目较为少见，但是，对于南山而言，不仅是南岭雅舍、高山流水等别墅项目可以使用，其他的非别墅项目同样可以使用，属于大众性历史资源。

洞察3：

项目的顶级别墅定位使得项目在重庆市场内，没有真正意义上的竞争对手。

我们面临的挑战是我们的客户群本身。

我们的客户群在哪里？

他们需要什么样的顶级别墅？

三、中国富豪结构及消费者洞察品牌定位别墅的品牌定位，应该别墅的品牌定位，应该满足用户需求和呼应他的追求满足用户需求和呼应他的追求符合产品的独特优势和利益点符合产品的独特优势和利益点拥有属于领导品牌的气质和魅力拥有属于领导品牌的气质和魅力我们首先要做的功课发掘优势发掘优势创造价值创造价值洞察消费洞察消费者需求者需求主力总价：

主力总价：

396396万万-420-420万万少数总价：

少数总价：

660660万或以上万或以上属于极少数少数人的顶级别墅身价：

身价：

30003000万万-2-2亿以上亿以上项目的市场角色核心层：

长三角、泛西部的富豪阶层核心层：

长三角、泛西部的富豪阶层总体：

生意圈、事业圈在总体：

生意圈、事业圈在长三角及中国范围的富豪，长三角及中国范围的富豪，及及对红墙文化有特殊感情的特殊人群对红墙文化有特殊感情的特殊人群1.1.多为身处董事长、总裁、私营企业主职位，身价上千万甚至过亿；

多为身处董事长、总裁、私营企业主职位，身价上千万甚至过亿；

2.2.多为高干后裔，世袭财富或借助特殊背景累至巨富。

多为高干后裔，世袭财富或借助特殊背景累至巨富。

AABB目标消费群定义CC重庆及泛西部地区的产业领袖重庆及泛西部地区的产业领袖重庆及泛西部地区的商界富豪重庆及泛西部地区的商界富豪重要事业基地在长三角的企业主和买家重要事业基地在长三角的企业主和买家对红墙文化有特殊感情的国民党高级将领后裔对红墙文化有特殊感情的国民党高级将领后裔对红墙文化有特殊感情的各民主党派高干后裔对红墙文化有特殊感情的各民主党派高干后裔渴望快速得到身份及地位认可的海归华侨渴望快速得到身份及地位认可的海归华侨1.1.中国中国11万名资产超过万名资产超过10001000万美元的企业家，和万美元的企业家，和23.523.5万名百万富翁万名百万富翁；

2.2.在联合国报告中，长三角与珠三角同列为制造在联合国报告中，长三角与珠三角同列为制造富豪最快的地区；

富豪最快的地区；

3.3.重庆位于长三角上游，并将领衔长三角经济，重庆位于长三角上游，并将领衔长三角经济，催生大量富豪；

催生大量富豪；

4.4.由于特殊的历史原因，重庆曾作为中国近代史由于特殊的历史原因，重庆曾作为中国近代史上罕见的陪都。

上罕见的陪都。

定义的依据享利享利.基辛格基辛格还没有自己的财产、房子还没有自己的财产、房子或车和定型的事业或车和定型的事业独立收入，迈入独立生活独立收入，迈入独立生活,迈向中产迈向中产“闯闯”天下，天下，“创创”业业挣下自己的财产，事挣下自己的财产，事业有成，中产的核心业有成，中产的核心但有更高的目标但有更高的目标获取，争取更多获取，争取更多“而立之年而立之年”家庭，事业，身份家庭，事业，身份成就受人尊重成就受人尊重体验，自我实现体验，自我实现尊贵，品味、品质、尊贵，品味、品质、个性、内敛，私密个性、内敛，私密2020左右左右初生牛犊初生牛犊进取者进取者成就者成就者数据来源：

香港戴德梁行RESOURCE:

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他们也是媒体的宠儿，一举一动皆受到关注。

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因此，选择在【保利小泉】项目，他们需要的，是一种新的居住体验与附加功能价值。

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他们生活在自己的圈子里，在绝大多数人的视线之外，构造自己的上层建筑。

家人是购买时的重要考虑对象平时工作繁忙、对家庭照顾较少，怀有愧疚感-尽量争取每周抽出时间和家人一起吃饭、外出，-尽量抽空参加孩子的家长会、陪孩子玩。

生活上注重丰富体验的成就者注重丰富体验的成就者我要轻松，但不要松懈，我要保持住我的成就和舒适。

为此我要轻松，但不要松懈，我要保持住我的成就和舒适。

为此事业很重要。

事业很重要。

但我梦想拥有一个和谐平衡完满充实的生活。

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孩子教育，家庭生活，娱乐社交，自我实现都是我生活的重点。

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优越感和自得非常重要。

我常问的问题是：

还有什么是我没有体会到的？

数据来源：

RESEARCHCMMS中国消费者行为与态度报告富豪阶层的特征进取型：

人生的积累进取型：

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