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投资项目评估报告

第一章投资环境分析

1.1社会环境

（1）该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。

（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料的运输，减少产品的运输成本。

（3）靠近主要燃料和原材料产地，可以保证企业有充足的燃料和材料供应，并且水电供应可靠，具有较好的社会环境优势。

1.1自然环境

（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品的交通运输。

（2）气候条件较好，很少有自然灾害发生。

（3）附近有河流通过，可以为企业提供充足的水源和水上运输

第二章项目投资估算与筹措

2.1项目总投资估算

本项目总投资达58642.6万元，包括建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。

具体数据见表2-1：

表2-1　项目总投资估算表单位：

万元

序号

项目

合计人民币

总投资

58642.6

22021.2

28623

2400

3198

1.1

建设投资（扣除建设期利息）

47183

21232

25951

1.2

建设期利息

3461.56

788.892

2672.7

1.3

流动资金

7998

2400

3198

2.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算

在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：

表2-2　建设投资估算单位：

万元

序号

工程或费用名称

估算价值

建筑工程

设备购置

安装工程

其他费用

合计

其中：

外币

固定资产购建费

4941

23519

16209

44669

1.1

主要生产项目

3034

20447

8325

31806

1.2

辅助生产车间

383

1.3

公用工程

249

1012

1021

2282

1.4

环境保护工程

385

1614

5380

7379

1.5

总图运输

218

110

363

691

1.6

厂区服务性工程

1.7

生活福利工程

672

336

1120

2128

1.8

厂外工程

1.9

土地费用

无形、递延费用

900

2.1

无形资产

830

2.2

递延资产

合计（1+2）

45569

预备费用

1614

3.1

基本预备费

1311

其中：

外汇

3.2

涨价预备费

303

合计（1+2+3）

47183

固定资产投资方向调节税

建设期利息

3462

建设投资合计（1+2+3+4+5）

50644

2.1.2流动资金估算　

该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等，具体数据见表2-3：

表2-3流动资金估算表　　单位：

万元

序号

项目

投产期

达到设计能力生产期

流动资产

2736

5472

9118

1.1

应收帐款

1012

2025

3375

1.2

存货

1614

3229

5380

1.3

现金

110

218

363

流动负债

336

672

1120

2.1

应付帐款

336

672

1120

流动资金（1-2）

2400

4800

7998

流动资金增加额

2400

3198

2.1.3建设期利息估算

该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算，具体数据见表2-3：

表2-3建设期利息估算表　　单位：

万元

序号

项目

利率（％）

建设期

投产期

人民币借款

9.72

1.1

年初借款本息累计

17021

40645

36631

28269

1.1.1

本金

16232

37183

1.1.2

建设期利息

788.89

3462

1.2

本年借款

16232

20951

1.3

本年应计利息

788.89

2672.7

2.2资金筹措

本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：

表2-4资金筹措表　　单位：

万元

序号

项目

合计人民币

2.1

自有资金

12400

5000

2400

其中：

用于建设资金

10000

5000

其中：

用于流动资金

2400

2.1.1

资本金

12400

5000

2400

2.1.2

资本溢价

2.2

借款

77827.56

33253.6

44574

2.2.1

长期借款（包括利息）

40644.56

17021.2

23623

其中：

借款本金

37183

16232.3

20951

2.2.2

流动资金借款

5598

2400

3198

2.2.3

短期借款

2.3

其他

2.2.1自有资金筹措

本项目的自有资金筹措仅涉及资本金，具体数据见表2-5：

表2-5自有资金筹措表　　单位：

万元

序号

项目

自有资金

1.1

资本金

5000

2400

1.2

资本溢价

其中：

用于流动资金

2400

2.2.2长期借款筹措

本项目的长期借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元；第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元，长期借款的利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的长期借款（含利息）=17021；第二年的长期借款（含利息）=23623。

2.2.3流动资金借款筹措

本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额，具体数据见表2-6：

表2-6流动资金筹措表　　单位：

万元

项目

投产期

达到设计能力生产期

流动资金借款余额

2400

5598

流动资金借款利息

208

484

第三章财务效益分析

3.1综合开发项目经济效益测算

整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：

耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。

3.1.1项目成本预测

（1）单位产品生产成本

该项目的单位产品生产成本共计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：

表3-1单位生产成本估算表　　单位：

元

序号

项目

单位

消耗定额

单价

金额

原材料、化工料及辅料

1.1

吨

1.2

吨

0.6

160

1.3

吨

0.8

1.4

吨

0.15

220

小计

2.55

78.43

200

燃料及动力

2.1

水

吨

0.5

2.2

电

度

100

0.3

2.3

煤

吨

0.8

小计

152.8

0.445

工资及福利

制造费用

副产品回收

吨

单位生产成本（1+2+3+4+5）

156.35

1.830

286

（2）固定资产折旧估算

表3-2固定资产折旧估算表　　单位：

万元

序号

项目

合计

折旧率（％）

投产期

达到设计能力生产期

固定资产合计

1.1

原值

49745

7.6

1.2

折旧费

3781

净值

45964

42183

38403

34622

30842

27061

23280

19500

15719

11939

8158

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