戴德梁行-上海青浦徐泾XXXX项目定位报告2007-63PPPT资料.ppt

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青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。

东与青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。

东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。

连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。

51.11.1青浦社会经济发展概况青浦社会经济发展概况CityIntegratedResidentialServices20062006年青浦区实现地区生产总值年青浦区实现地区生产总值358.4亿元亿元，比上年增长，比上年增长17%17%。

全区农业、。

全区农业、工业和服务业三次产业比重为工业和服务业三次产业比重为2.2:

62.9:

34.9。

青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。

支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。

“4+14+1”主导产业主导产业20062006年实年实现产值现产值483.7亿元亿元，占全区规模产值比重，占全区规模产值比重57.8%57.8%。

青浦工业园区及其配套区完。

青浦工业园区及其配套区完成规模产值成规模产值465.6465.6亿元，占全区规模产值亿元，占全区规模产值55.6%55.6%，比上年增长，比上年增长36.3%36.3%。

年末全区常住人口年末全区常住人口75.9万人万人，户籍人口，户籍人口45.6万人万人，自然增长率，自然增长率0.014%。

20062006年全区城镇职工年平均工资年全区城镇职工年平均工资26,420元元，比上年增长，比上年增长10.3%，城镇居民年，城镇居民年人均可支配收入人均可支配收入17,106元元。

61.21.2青浦房地产市场青浦房地产市场CityIntegratedResidentialServices1.2.1商品住宅市场分析商品住宅市场分析20062007年青浦住宅市场供求及均价变化数据来源：

泛城资源中心71.21.2青浦房地产市场青浦房地产市场CityIntegratedResidentialServices2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，全年的批准预售和登记预售面积分别为全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和万平方米和86.22万平方米，其万平方米，其中批准预售面积较中批准预售面积较2005年下跌年下跌31.5，登记预售面积较，登记预售面积较2005年上升年上升8.4。

均价从均价从2月的最低点月的最低点3,910元元/平方米上升至平方米上升至5月的月的9,161元元/平方米，动迁配平方米，动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素；

随后三个月由于受宏观调控政策影响，套房的成交成为均价变化的重要因素；

随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。

全年均价为月起均价处小幅波动状态。

全年均价为6,970元元/平方平方米，较米，较2005年上升年上升3.6。

1.2.1商品住宅市场分析商品住宅市场分析81.21.2青浦房地产市场青浦房地产市场CityIntegratedResidentialServices1.2.2公寓市场分析公寓市场分析均价从均价从2月的最低点月的最低点2,722元元/平方米上升至平方米上升至6月的月的4,162元元/平方平方米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从但从8月起又逐步回升。

全年均价为月起又逐步回升。

全年均价为3,656元元/平方米，较平方米，较2005年下跌年下跌14.4。

20062007年青浦公寓市场供求及均价变化数据来源：

泛城资源中心2006年，青浦区全年公寓年，青浦区全年公寓的批准预售和登记预售面的批准预售和登记预售面积分别为积分别为57.75万平方米和万平方米和56.45万平方米，其中批准万平方米，其中批准预售面积较预售面积较2005年下跌年下跌38，登记预售面积较，登记预售面积较2005年上升年上升5.5。

91.31.3徐泾土地出让情况徐泾土地出让情况CityIntegratedResidentialServices徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比（单位：

万平方米）泛泛城城观观点点：

近近年年来来徐徐泾泾住住宅宅用用地地出出让让面面积积有有所所波波动动，但但可可建建面面积积不不断断上上升升，土土地地面面积积和和可可建建面面积积在在青青浦浦全全区区所所占占比比例例也也在在波波动动中中上上升升。

图图列列四四项项指指标标都都在在2006达达到到近近三三年年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。

的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。

数据来源：

泛城资源中心10CityIntegratedResidentialServices2006年徐泾镇成交住宅用地列表序号地块座落地块面积（万平方米）容积率可建面积（万平方米）受让人1徐泾镇联民村91,5070.545,754上海永德房地产发展有限公司22青浦徐青浦徐泾镇西向西向阳河阳河东侧地地块159,516159,51611159,516159,516上海南山房地上海南山房地产开开发有限公司有限公司3徐泾镇联民村120,8050.5060,403上海大地房地产有限公司4徐泾镇民主村22,6390.5011,319上海久青房地产开发经营有限公司5徐泾镇高泾村3,6010.501,801上海家化富欣房地产有限公司6徐泾镇前明村20,2220.357,078上海伊露华实业发展有限公司汇总418,291285,870数据来源：

泛城资源中心1.31.3徐泾土地出让情况徐泾土地出让情况11CityIntegratedResidentialServices2006年年徐徐泾泾共共成成交交6幅幅住住宅宅用用地地，除除本本项项目目外外容容积积率率都都不不高高于于0.5，总总土土地地面面积积和和可可建建面面积积分分别别为为42和和29万万平平方方米米，本本项项目目土土地地面面积积和和可可建建面面积积都都约约为为16万平方米万平方米，约占徐泾未来可建面积的，约占徐泾未来可建面积的56%。

泛泛城城观观点点：

2006年年徐徐泾泾成成交交的的6幅幅住住宅宅用用地地中中，本本项项目目可可建建体体量量较较大大，这这为为本本项项目目将将来来的的去去化化带带来来一一定定压压力力，但但由由于于本本项项目目容容积积率率为为1，可可以以区区别别于于其其他他项项目目的的别别墅墅定定位位，而而发发展展相相对对丰丰富富的的住住宅宅形形态态，考考虑虑到到目目前前徐徐泾泾公公寓寓供供应应量量较较小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。

小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。

1.31.3徐泾土地出让情况徐泾土地出让情况121.41.4徐泾商品住宅市场分析徐泾商品住宅市场分析CityIntegratedResidentialServices泛城观点：

泛城观点：

市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供应为应为0,导致公寓成交较少。

导致公寓成交较少。

物业类型供应2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积（m2）00000套数00000联列住宅面积（m2）004,23804,238套数0019019花园住宅面积（m2）12,88039,86833,71214,929101,389套数3711410344298汇总面积（m2）12,88039,86837,95014,929105,627套数37114122443172006年徐泾一手商品住宅批准预售情况数据来源：

泛城资源中心注注:

花园住宅指独栋和双拼别墅花园住宅指独栋和双拼别墅,联列住宅包括联列住宅包括指三联（含三联）以上及叠加别墅指三联（含三联）以上及叠加别墅。

下同。

13物业类型成交2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积（m2）3831,2885874192,677金额（万元）2236673842181,492套数3104219均价（元/m2）5,8255,1766,5375,2145,573联列住宅面积（m2）1,1014,7621,6931,6849,240金额（万元）1,0784,8661,9311,9989,872套数5218640均价（元/m2）9,78810,21811,40411,86410,684花园住宅面积（m2）8,73850,76329,92625,537114,964金额（万元）10,66871,92551,19940,363174,154套数241428573324均价（元/m2）12,20814,16917,10815,80615,149汇总面积（m2）10,22256,81432,20627,639126,881金额（万元）11,96877,45753,51342,579185,518套数321739781383均价（元/m2）11,70913,63316,61615,40514,621CityIntegratedResidentialServices数据来源：

泛城资源中心2006年徐泾一手商品住宅成交情况141.41.4徐泾商品住宅市场分析徐泾商品住宅市场分析CityIntegratedResidentialServices泛城观点：

从新增供应数据看，徐泾商品住宅主要以花园住宅为主，其次是联列住宅，公寓新增供从新增供应数据看，徐泾商品住宅主要以花园住宅为主，其次是联列住宅，公寓新增供应为应为0。

从成交看，花园住宅占该区域成交比重最大，其次是联列，再次是公寓。

2006年全年徐泾一年全年徐泾一手公寓成交仅手公寓成交仅19套，价格波动较大。

成交比重变化方面，花园住宅成交比重逐步上升，公寓和联列套，价格波动较大。

成交比重变化方面，花园住宅成交比重逐步上升，公寓和联列住宅成交比重缓步下降。

住宅成交比重缓步下降。

徐泾商品住宅分类物业成交（套数）比重数据来源：

泛城资源中心151.41.4徐泾商品住宅市场分析徐泾商品住宅市场分析CityIntegratedResidentialServices2006年徐泾公寓住宅成交数量和成交价格数据来源：

泛城资源中心161.41.4徐泾商品住宅市场分析徐泾商品住宅市场分析CityInt