多方限制之下的策略新政下小户型设计理念PPT格式课件下载.ppt

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环境差、功能不全、品质低、居住的人口素质不高等印象。

市场需求市场需求小户型市场需求细分：

小户型市场需求细分：

CBDCBD商务区的小户型：

商务区的小户型：

品质需求：

精装修，附加值高（新技术、新概念等）；

购物出行便利，商业配套成熟；

价格定位：

单价很高，高档定位，体现价格定位：

单价很高，高档定位，体现“寸土寸金寸土寸金”；

人群定位：

各类高级白领，境外商务人员人群定位：

各类高级白领，境外商务人员高科技产业园区的小户型：

高科技产业园区的小户型：

追求相对舒适的生活环境，上下班便利；

单价适中，适合于特定人群；

各类产业园区的技术人员和管理人员人群定位：

各类产业园区的技术人员和管理人员城市近郊的普通小户型：

城市近郊的普通小户型：

远离市区尘嚣，社区配套基本齐全，交通相对便利；

单价较低，中低档定位；

经济实力稍逊的年轻群体、老年群体、低收入家庭等人群定位：

经济实力稍逊的年轻群体、老年群体、低收入家庭等不同区域需求细分不同区域需求细分市场需求市场需求高级单身白领：

精装修，临近商务商业圈，社区环境好，专业的物管，高级单身白领：

精装修，临近商务商业圈，社区环境好，专业的物管，出行便利，停车位充足；

出行便利，停车位充足；

时尚青年：

追求个性化可再造空间（时尚青年：

追求个性化可再造空间（如错层、夹层空间、阁楼等），如错层、夹层空间、阁楼等），大客厅、小卧室、开敞式厨房或简易操作台等；

大客厅、小卧室、开敞式厨房或简易操作台等；

老年居：

房间要求舒适、流线简单，大卧小厅，卧室朝向好，阳光充老年居：

房间要求舒适、流线简单，大卧小厅，卧室朝向好，阳光充足，离医院近，社区服务完善，日常物品采购方便；

足，离医院近，社区服务完善，日常物品采购方便；

小三口之家：

功能上追求小而全，家庭成员能有自己的空间，空间利用小三口之家：

功能上追求小而全，家庭成员能有自己的空间，空间利用经济，有一定的储藏空间；

经济，有一定的储藏空间；

低收入之家：

总价低，公共交通便利，配套比较齐全，子女就学方便低收入之家：

总价低，公共交通便利，配套比较齐全，子女就学方便不同人群需求细分不同人群需求细分市场需求市场需求从市场需求看小户型设计：

从市场需求看小户型设计：

规划层面：

注重环境品质的改善，促进周边配套设施的发展；

单体层面：

通过市场需求的细分，使大小户型在设计上更有针对性。

小户型设计将更加标准化，空间利用更紧凑有效，部品化程度更高。

我们的策略：

迅速推出舒适、优化具有一定适应度的小户型产品，并与我们的策略：

迅速推出舒适、优化具有一定适应度的小户型产品，并与大型开发商合作研究小户型（万科）。

大型开发商合作研究小户型（万科）。

与小户型相反，大户型的设计将更趋于个性化。

积极研究新城市贵族等我们的策略：

积极研究新城市贵族等的生活方式和消费理念，研究有一的生活方式和消费理念，研究有一定差异化的产品，寻找市场切入点。

定差异化的产品，寻找市场切入点。

客户需求客户需求开发商面临的困惑：

开发商面临的困惑：

国家新政出台后，我们的客户普遍认为：

新政策对成熟开发商国家新政出台后，我们的客户普遍认为：

新政策对成熟开发商的负面影响较小，反而会带来更大的市场机遇。

的负面影响较小，反而会带来更大的市场机遇。

而今年下半年的现状是，在政策、经济、社会宏观环境的影响而今年下半年的现状是，在政策、经济、社会宏观环境的影响下，房价的持续攀高已经趋缓，房地产的利润可能会降低。

下，房价的持续攀高已经趋缓，房地产的利润可能会降低。

各地都有一些原先准备上马的大型项目都进入调整状态，设计各地都有一些原先准备上马的大型项目都进入调整状态，设计公司也随之疲于更改。

不少开发商正在观望。

公司也随之疲于更改。

可见，房地产开发商与政府政策之间，存在潜在的矛盾点。

客户需求客户需求对开发商动态的关注对开发商动态的关注：

通过一系列研究，我们对客户的动态有以下几个预测：

开发模式改变，开发商出现专业分工；

开发商之间出现相互协作开发商之间出现相互协作&

整合；

部分开发商会退出住宅市场，甚至房地产市场部分开发商会退出住宅市场，甚至房地产市场客户的客户的“一高一低一高一低”需求：

需求：

低成本额低成本额多数开发商会通过控制成本来获得更高的利润；

多数开发商会通过控制成本来获得更高的利润；

高销售率高销售率要求资金快速回笼，新政后开发商对资金的敏感要求资金快速回笼，新政后开发商对资金的敏感度较以往更高度较以往更高开发商：

开发商：

低成本额低成本额高销售率高销售率小户型：

小户型：

目前成本偏高目前成本偏高同质化程度高同质化程度高矛盾矛盾解决方案？

低成本、高质量、差异化战略解决方案？

低成本、高质量、差异化战略客户需求客户需求开发商在小户型产品上的关注：

开发商在小户型产品上的关注：

除了总价优势外，小户型产品还能挖掘出哪些卖点以促进销售？

怎样的单元组合方式最为经济、得房率高？

如何进一步控制建造成本？

如何解决因居住户数的增多而增加的地下停车面积和成本问题？

如何在行业范围内推动住宅体系的标准化？

这几个问题实际上对设计提出了更高的要求。

作为致力于在住宅设计这几个问题实际上对设计提出了更高的要求。

作为致力于在住宅设计领域有所贡献的公司，我们必须正面应对来自政策、市场和客户的需领域有所贡献的公司，我们必须正面应对来自政策、市场和客户的需求，也必须系统地思考关于小户型的各种问题。

求，也必须系统地思考关于小户型的各种问题。

客户客户业主业主政府政府设计设计低成本低成本高销售率高销售率社区环境好社区环境好配套完善配套完善产品品质高产品品质高调整住房供应结构调整住房供应结构中小户型占到主流中小户型占到主流节能省地节能省地设计公司由于其所处价值链的位置，往往在各种宏观环境影响下处于被设计公司由于其所处价值链的位置，往往在各种宏观环境影响下处于被动的位置。

所以，主动研究国家政策、市场、客户之间的紧密关系，提前关动的位置。

所以，主动研究国家政策、市场、客户之间的紧密关系，提前关注可能出现的各种动态，是我们一贯的设计理念。

注可能出现的各种动态，是我们一贯的设计理念。

解题思路解题思路设计思考设计思考小户型住区规划的几个问题：

小户型住区规划的几个问题：

居住密度增加与居住密度增加与总体布局问题；

总体布局问题；

户数增加与停车问题；

人口增多与人口增多与公共绿地及配套问题；

公共绿地及配套问题；

总体布局和容积率问题；

居住户数与人口增加问题；

公共绿地和公建配套问题；

住宅区的停车问题。

设计思考设计思考一、增加楼座数一、增加楼座数二、增加建筑层数二、增加建筑层数建筑限高会限制层数建筑限高会限制层数在地块面积和容积率确定的前提下规划小户型产品社区在地块面积和容积率确定的前提下规划小户型产品社区,通常有以下几种解决方式：

通常有以下几种解决方式：

用地限制及日照用地限制及日照间距会限制楼座间距会限制楼座数数采光通风及平面布局采光通风及平面布局会受一定影响会受一定影响或采用增加单元户或采用增加单元户数的布局方式；

数的布局方式；

设计思考设计思考大大户型型小小户型型停停车方式方式车位数位数造价造价（元）（元）停停车方式方式车位数位数造价造价（元）（元）造价增量造价增量（元）（元）10%地面停地面停车214,20010%地面停地面停车367,2003,00060%地地下下停停车1899,072,00060%停停车的的解解决决方方式式增加地下增加地下车库平平层面面积32115,408,0006,336,000地下机械式地下机械式停停车3219,857,800785,800增加地下增加地下车库层数数（地下二（地下二层停停车库）32118,489,6009,417,600地上多地上多层停停车库3217,704,0001,368,000实例：

以总建筑面积实例：

以总建筑面积45000m2，150m2/户的社区为例（其中户的社区为例（其中小区停车率为小区停车率为0.7，地面停车率为，地面停车率为10%，每个车位的面积为，每个车位的面积为32m2）现将）现将70%的大户型改为小户型，则增加的停车位及造的大户型改为小户型，则增加的停车位及造价分别如下：

价分别如下：

日本的做法：

地下两层式停车场、机械式停车场、立体式停车场。

采用人车共存的道路规划方式可降低道路的土地占有率设计思考设计思考小户型产品的六个问题小户型产品的六个问题：

面宽与进深的矛盾；

交通核面积的推敲；

两代居和户型合并；

户型内部的空间优化；

成本控制与结构设计；

住