国内商业地产发展研究PPT推荐.pptx

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万达商业模式和盈利模式，在第一代产品中取得一定的成效；

而放弃式和盈利模式，在第一代产品中取得一定的成效；

而放弃“现金流滚资产现金流滚资产”的部分第的部分第二代产品，则遭遇了巨大的困难和压力。

优化后的第三代产品，使万达商业模式和盈二代产品，则遭遇了巨大的困难和压力。

优化后的第三代产品，使万达商业模式和盈利模式进入了顺畅的利模式进入了顺畅的“通路通路”，成效斐然，成效斐然完整的产业链完整的产业链成熟的盈利模式成熟的盈利模式由于国内缺少专业的商业由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选管理公司，万达被动的选择加长产业半径择加长产业半径在这一过程中，万达开始在这一过程中，万达开始经营自主百货（万达百货）经营自主百货（万达百货）和文化影院（万达影院）和文化影院（万达影院）酒店也有交由全球知名酒酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主店管理公司管理专向自主经营管理经营管理房地产开发补贴商业经营房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之在扩张资金和项目盈利之间的矛盾间的矛盾实行实行“租售并举租售并举”模式，模式，缓解资金压力缓解资金压力住宅定位户型设计采取走住宅定位户型设计采取走“两级两级”路线，快速去化路线，快速去化增加资金回流增加资金回流22万达万达2012年发展研究年发展研究一、万达：

商业地产核心竞争力11、保持良好现金流平衡的产品模式、保持良好现金流平衡的产品模式22、主力店、全业态组合容易复制、主力店、全业态组合容易复制33、快速开发、快速销售，提高资本周转、快速开发、快速销售，提高资本周转44、“现金流滚动资产现金流滚动资产”模式优化资源模式优化资源55、订单商业减少招商风险提升品牌影响力、订单商业减少招商风险提升品牌影响力商户商户万达广场万达广场给予长期战略伙伴在租金上得一定优惠给予长期战略伙伴在租金上得一定优惠跟随万达的扩张步伐，迅速扩张市场占有率跟随万达的扩张步伐，迅速扩张市场占有率降低土地开发成本降低土地开发成本简化项目审批手续简化项目审批手续开发过程中给予政策招商等各方面的帮助开发过程中给予政策招商等各方面的帮助订单模式订单模式邀约、合作邀约、合作降低万达前期招商压力降低万达前期招商压力缩短项目整体招商周期缩短项目整体招商周期帮助万达迅速在中国各地扩张发展帮助万达迅速在中国各地扩张发展提供就业机会提供就业机会增加税收增加税收提高城市商业水准提高城市商业水准打造标志性建筑，提升城市形象打造标志性建筑，提升城市形象33万达万达2012年发展研究年发展研究二二、万达战略变化、万达战略变化11、选址城市副中心或新区中心、选址城市副中心或新区中心中心城市的中心城市的核心商圈基核心商圈基本成熟本成熟核心商圈成核心商圈成本高昂本高昂东部城市商东部城市商业水准高竞业水准高竞争激烈争激烈副中心符合副中心符合企业产品体企业产品体量量副中心人口副中心人口导入多、潜导入多、潜力巨大力巨大中西部城市中西部城市需要城市综需要城市综合体合体东部城市东部城市&

城城市核心区域市核心区域中部城市中部城市&

城城市副中心市副中心成本高成本高竞争激烈竞争激烈成本高成本高竞争激烈竞争激烈选址转变情况表选址转变情况表22、旅游地产也是万达转型的重要方向、旅游地产也是万达转型的重要方向33、国际化战略再进一步、国际化战略再进一步44万达万达2012年发展研究年发展研究三三、万达集团未来发展计划、万达集团未来发展计划11、力争成为全球排名第一的不动产企业、力争成为全球排名第一的不动产企业20132013年将开业年将开业2020个万达广场、个万达广场、1717家高星级酒店、家高星级酒店、1919家万达百货。

家万达百货。

20142014年计划开业年计划开业的万达广场有的万达广场有1616个。

到个。

到20152015年，将开业年，将开业120120座万达广场，持有面积座万达广场，持有面积24002400万万，将成为全，将成为全球排名第一的不动产企业球排名第一的不动产企业22、20132013年自查要达到年自查要达到35003500亿元亿元33、20202020年房地产收入要低于年房地产收入要低于50%50%44、20162016年收入达到年收入达到440000亿元亿元四、中国零售业仍有很大发展空间四、中国零售业仍有很大发展空间从万达在从万达在2020多年的发展历程中，可以清晰地看到不同时期的显著特征，在初生时期，多年的发展历程中，可以清晰地看到不同时期的显著特征，在初生时期，万达是做住宅开发的；

在立足时期，万达有多元化的趋势，还组建了万达足球俱乐部；

万达是做住宅开发的；

在扩张时期，万达明确了以房地产开发为主业；

在跨越时期，万达确立了以商业地产为在扩张时期，万达明确了以房地产开发为主业；

在跨越时期，万达确立了以商业地产为核心竞争力的战略发展思路；

现在开始了国际化路线，进行文化产业的扩张，打造文化核心竞争力的战略发展思路；

现在开始了国际化路线，进行文化产业的扩张，打造文化兴企业兴企业55华润置地华润置地2012年发展研究年发展研究一、华润置地：

商业地产核心竞争力一、华润置地：

商业地产核心竞争力11、产品的差异化战略、产品的差异化战略从发展模式上看，华润通过万象城这一高端购物中心的品牌塑造奠定了其在商业地从发展模式上看，华润通过万象城这一高端购物中心的品牌塑造奠定了其在商业地产开发领域的影响力与品牌，同时还研发出欢乐颂这类社区类型购物中心产品，以增加产开发领域的影响力与品牌，同时还研发出欢乐颂这类社区类型购物中心产品，以增加其商业地产对不同城市不同地块的适应性，但其最终发展都会落脚到以复制为基础的规其商业地产对不同城市不同地块的适应性，但其最终发展都会落脚到以复制为基础的规模化发展模化发展22、“孵化战略孵化战略”突破资本限制突破资本限制“集团孵化模式集团孵化模式”采取采取“先放后取先放后取”的商业模式，使华润置地有效突破了发展的资的商业模式，使华润置地有效突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本输出上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实本限制，同时也使华润集团在资本输出上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。

华润集团现双赢。

华润集团“集团孵化集团孵化”的长期行为，使未来华润置地的成长空间具有极大的想的长期行为，使未来华润置地的成长空间具有极大的想象空间和可实现性，打造出地产蓝筹股象空间和可实现性，打造出地产蓝筹股33、个性化生活解决方案的增值服务、个性化生活解决方案的增值服务在住宅商业开发双线并进的同时，华润置地开发了新的赢利点在住宅商业开发双线并进的同时，华润置地开发了新的赢利点-增值服务，致力于增值服务，致力于为住宅产品注入更多附加值，包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节为住宅产品注入更多附加值，包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节44、信息管理高效率、信息管理高效率66华润置地华润置地2012年发展研究年发展研究二、华润置地战略变化二、华润置地战略变化11、商业地产开发加快速度、商业地产开发加快速度20122012年年33月，华润置地在月，华润置地在20112011年全年业绩发布会上表示，公司在年全年业绩发布会上表示，公司在20112011年加大了在三年加大了在三线城市获取线城市获取“住宅住宅+五彩城五彩城”项目的力度，同时将缩短万象城开发周期，加快商业地产项目的力度，同时将缩短万象城开发周期，加快商业地产开发速度开发速度22、开始向三、四线城市开拓、开始向三、四线城市开拓华润置地的土地储备规模较大，主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点华润置地的土地储备规模较大，主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。

其发展策略明晰，侧重于发展城市。

其发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅郊区低密度住宅”和和“市区高密度住宅市区高密度住宅”，并结，并结合规模化的合规模化的“城市综合体城市综合体”大型商业地产项目，实现土地价值利用最大化大型商业地产项目，实现土地价值利用最大化时间时间个数个数进入城市进入城市2008年之前16北京、大连、天津、合肥、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、武汉、长沙、厦门、深圳、成都、绵阳、重庆2008年17沈阳2009年22福州、南通、青岛、鞍山、郑州2010年31扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博2011年39南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照2012年上半年42北海、肇庆、济南77华润置地华润置地2012年发展研究年发展研究二、华润置地战略变化二、华润置地战略变化22、开始向三、四线城市开、开始向三、四线城市开拓拓22011011年以前，华润主要在核心城市及城市中心区拿地。

自年以前，华润主要在核心城市及城市中心区拿地。

自20112011年起，华润置地开始年起，华润置地开始开拓三四线城市布局范围（开拓三四线城市布局范围（88个新进入城市仅个新进入城市仅11个为二线城市）。

而到个为二线城市）。

而到20122012年华润拿地态年华润拿地态度是审慎，要根据销售实现的情况以及市场情况而定，在保证公司负债比例、现金流安度是审慎，要根据销售实现的情况以及市场情况而定，在保证公司负债比例、现金流安全的情况下才会考虑买地全的情况下才会考虑买地区域区域进入城市个数进入城市个数占比占比华北1433%华东1229%华南717%中西部921%城市能级城市能级进入城市个数进入城市个数占比占比一二线1945%三四线2355%88华润置地华润置地2012年发展研究年发展研究二、华润置地战略变化二、华润置地战略变化22、开始向三、四线城市开、开始向三、四线城市开拓拓20112011到到20122012年一年以来，华润置地华东及华北两个区域涉及建筑面积占全部土地储年一年以来，华润置地华东及华北两个区域涉及建筑面积占全部土地储备的备的89%89%。

企业年报显示，自。

企业年报显示，自20072007年以来，华润置地在华东及华北区域的土地储备一直年以来，华润置地在华东及华北区域的土地储备一直保持着稳定持续的上涨保持着稳定持续的上涨59%30%7%4%华北华东中西部华南华润2011年6月2012年6月累计新增土地建筑面积区域结构情况99华润置地华润置地2012年发展研究年发展研究二、华润置地战略变化二、华润置地战略变化33、商业驱动模式的三次演变、商业驱动模式的三次演变通过并购进入内地地产，华润置地的快速成长首先得益其清晰地战略规划和高效执通过并购进入内地地产，华润置地的快速成长首先得益其清晰地战略规划和高效执行力，其次得益于三次战略转型行力，其次得益于三次战略转型-从从“单一住宅开发模式单一住宅开发模式”到到“住宅开发住宅开发+投资物业投资物业”并举，再到并举，再到“住宅住宅+投资物业投资物业+客户增值服务客户增值服务”多领域发力多领域发力物业投资物业投资并购阶段：

外部并购阶段：

外部资源整合资源整合11、异地扩张：

、异地扩张：

aa弥补上一阶段弥补上一阶段问题问题bb核心土地核心土地储备储备22、公司孵化准、公司孵化准备期备期11、确立商业模、确立商业模式：

租售并举式：

租售并举+集团孵化集团孵化22、核心：

战略、核心：

战略驱动驱动+资源驱动资源驱动11、新生意经：

住宅、新生意经：

住宅+投资物业投资物业+增值服务增值服务22、新战略是试水期、新战略是试水期33、核心：

、核心：

aa、培育市场竞争力、培育市场竞争力、持续盈利能力持续盈利能力bb、通过深度品质战、通过深度品质战略打造差异化竞争力略打造差异化竞争力cc、一体化