中原报告[1]PPT资料.ppt

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项目劣势分析（项目劣势分析（W）1.目前经营者的心态问题；

2.项目内部业态不是很合理；

3.目前的整体定位不高、周边居民没有认同感；

4.商场内部改造会有一定的影响；

项目威胁分析（项目威胁分析（T）1.改造过程中会影响人气；

2.周边项目的影响、人防商城即将投入使用；

3.政府对此类物业的限制；

规避不利点措施规避不利点措施1.现有商户心态问题：

可在返租上做文章，销售中聘请商业管理公司进行统一返租、在经营者可获优先租赁权；

2.政策问题：

山东各地目前有敞开式销售产权办理中、在办证过程中可以沿地线用密度板分割、办证后拆除，而且不会增加成本；

3.投资者信心：

扩大宣传、项目已经交付土地出让金，产权仍为40年，目前处于在经营中，有较高且稳定的投资收益率。

第一部分市场定位解决的难题：

业态的调整；

业户的平稳过渡。

选择主题，提升物业形象选择主题，提升物业形象主题专业市场主题专业市场会随市场的发展而更成熟，且不断升值，给投资者和经营者相当的市场回报。

相关产品高度集中形成突出的主题突出的主题，建立项目的个性与特色，能够使整个项目的灵魂得以显现，在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。

目前国内的商业物业普遍存在一种现象：

一楼火爆，二楼一般，三楼顾客点点，四楼无人光顾。

经过统一规划设计，精心设计，合理分割功能分区，有意识地合理分割功能分区，有意识地引导引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。

就可以在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。

从而避免上述现象的产生。

业态划分业态划分地下层：

家居天地据市场调查，地下层现有经营户中可能购买的比例是各楼层中最大的，所以，一定要稳住现有业户。

一层：

儿童世界改建后的新世界商城，一楼价格是最高的，现有业态及经营户显然是不适合，而且据调查，他们是各楼层中最无力购买的。

所以及必须重新定位一层经营业态。

定位于“儿童世界”，可以利用英雄山以及济南市妇女儿童活动中心（原济南市妇女儿童文化宫与儿童乐园合并而成）。

而且妇儿活动中心大门由向经十一路改为向新世界商城方向。

据调查，仅市妇儿中心1年就培训儿童10000多人次。

这个契机非常适合搞儿童用品专卖，包括服装鞋帽、学习用品、益智类玩具、素质教育用品等。

二层：

时尚前沿据调查，经十一路人防将从新世界商城拉走大批客户，而且以二层的服装类为主。

这是对我们不利的因素。

但我们可以变不利为有利。

略微改变二楼的经营业态，并提高经营档次，将这批客户排除在外。

所以定位于“时尚前沿”，既保留原来的服装等，又增加了其它时尚类用品，例如：

头饰、手机上的小装饰、身上的贴花、头巾等。

三层：

日用百货原本一层的日用品在市民中已经有了很高的知名度，不宜去掉，但又不可能占用一楼昂贵的黄金楼层。

所以将之调到一层。

在提高经营档次的基础上租金比原来略微提高一点，这样可以保障他们的原有利益。

四层：

古玩字画同一楼一样，原三楼的古玩字画也不宜去掉，建议将之调整到四楼，但四楼面积只有三楼的一半，所以，建议适当提高租金以增加竞争性。

整顿顺序整顿顺序在基本保证原有经营业户继续经营的基础上，新的商城整顿顺序如下：

二、四楼二、四楼同时装修，二楼边装修边经营，原三楼业户上移四楼；

再装修三楼三楼，将原一楼业户上移；

最后装修一楼和地下层一楼和地下层，同时在装修二、四楼时就进行一楼“儿童世界”的招商工作。

第二部分价格定位区域供应现状：

名称体量鲁能泰山广场52000平方米八一银座购物广场10000平方米马鞍山黄金珠宝古玩城4000平方米百旺商厦3000平方米人防商城10000平方米区域商业部分租售价格：

名称租售价鲁能泰山广场售：

16000元/平方米马鞍山黄金珠宝古玩城平均租价：

2.6元/平方米/天百旺商厦平均租价：

2.45元/平方米/天消费者需求支持：

消费特性：

15%20%23%13%13%0%5%10%15%20%25%商品齐全价格合理交通便利环境舒适就近购物来自于山东中原市场研究中心项目定价：

项目总建筑面积32000平方米，目前代缴费用占租金的25%，初步估算物业管理费占总租金的5%，则净租金占毛租金的70%；

投资回报率8%层数地下一层二层三层四层月毛租金（使用面积）1253752758595月净租金（使用面积）87.5262.5192.559.566.5日净租金2.98.756.41.982.2通过调查后发现：

通过调查后发现：

如果本案经过改造，会有大量消费者光顾如果本案经过改造，会有大量消费者光顾项目定价项目定价项目内部各层平均租金如下表项目内部各层平均租金如下表：

层数地下一层二层三层日净租金2.86.54.71.85售价计算公式：

售价计算公式：

日净租金（使用面积）X年（365天）售价=X60%8%由此初步估算得出本案售价：

地下一层均价：

76007800之间地上一层均价：

1500017000之间地上二层均价：

1100013000之间地上三层均价：

47005200之间地上四层：

初期只租不售现有经营户如果购买可享受9折优惠。

投资回报率分析投资回报率分析以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估算，还没有将商铺的升值潜力计算在内算，还没有将商铺的升值潜力计算在内面积（预估/平米）单价（万/平米）总价（万）首付40%（万）6成10年月供（元/月）前十年总收益（年平均返租率8%）100.757.53约74.126万21.81.5834.44413.78约230627.5万元301.13313.2约2526.1526.4万400.5208约153116万地下一层地上一层地上二层地上三层销售总额销售总额地下一层地上一层地上二层地上三层建筑面积7300754168326656单价800017000130005200销售额5840万1.28亿8881万3461万初步估算销售总额：

初步估算销售总额：

3.1亿亿第三部分推售思路推广形象定位近10年的经营，新世界商城在济南走出了一条适合自己发展的经营之路，在市民中有着自己的独特影响。

“老地方，老朋友”既有亲切感，又可以吸引原来的老客户经常光顾。

突出新世界商城有了“升级版”，再来此购物，享受的是与以前“逼仄、局促”感完全不一样的体会。

老地方，老朋友老地方，老朋友新体验，新感觉新体验，新感觉推广口号老老地方，新感觉地方，新感觉亲切、自然、上口；

有无穷的回味；

一“老”一“新”对比明显，寓意深刻。

推售策略针对现有经营户购买享受九折九折优惠；

赠送创业基金赠送创业基金，以小搏大现有经营户签订购买协议并付30%首付后，可以从投资商获得首付款的70%的两年无息“创业基金”。

以上两条可以同时适用。

继续租用经营，享受租金的九折九折优惠，并免交1年年物业管理费。

享受针对其它客户的销售政策。

销售销售一对一一对一上门服务。

每名销售人员承包若干经营业户，上门提供各项服务。

体验式营销“投资分析投资分析”会。

由投资商组织专家对经营业主进行投资理念分析，对现在经营的“小投入，小收益”与将来经营的“大投入，大收益”进行对比，引导他们购买或租赁商城铺位。

推广推广针对其它客户一种：

前10年每年返还业主总购铺款的8%8%；

一种：

购买后第二、三年退房，投资商按原价100%、120%收回。

以租带售以租带售先引入经营者租用（签2年租约），再将铺面连同租约一并出售给投资者，这样投资者可避免先期风险。

零风险投资零风险投资以租代售以租代售与付30%总铺款的客户签2年租赁合同，一次性付清1年租金；

租赁期满后如购买，则交纳剩余房款（总房款减去首付和已交租金），签正式购房合同；

若不购买，则返还首付。

广告和SP活动并驾齐驱融势取胜融势取胜；

主流媒体硬广告为主，活动为辅借势取胜借势取胜。

版面时尚，性感抓人抓人；

主标题契合消费心理感人感人；

传递项目准确吸引人吸引人。

广告策略广告要求管理模式统一管理，分散经营地下层、地上一、二层：

统一推广为吸引购物者光顾，统一组织策划相关促销活动，所谓“大节大过，小节小地，无节造节”，实际发生费用按经营户销售额一定比例分摊。

统一收银商城设置数个收银台，统一收银，按销售额比例收取一定的管理费用。

统一管理保安、保洁等由商城负责，按销售额比例收取一定的管理费用。

商城规定每个商家月最低销售额，以保证商城的既得利益。

三、四层以自主经营为主。

三层，划分成5平米左右一个小柜台，出售后由业主自营或出租经营。

四层原则上以出租为主，主要由原三楼经营者经营。

无论哪层，采用哪种经营方式，都必须提供统一的标识，让购物者很容易找到自己需要的购物区域。

这就要求要出售、出租前进行类别区域划分。

进行统一的橱窗包装广告位设置户外统一的LOGO标牌户外广告灯光设置统一的室内问询处及分区标识谢谢！