AB栋商业方案优质PPT.ppt

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购物、餐饮、娱乐、日常消费品等商业液态一应俱全，随着哈西商业区的开发建设，将会是更加丰富多彩。

壹品新境AB栋商业规模分析：

一层建筑面积：

2590平米二层建筑面积：

2986平米单价：

23000元/平米三层建筑面积：

3095平米单价：

9800元/平米地下建筑面积：

5698平米单价：

8000元/平米总建筑面积：

14370平米总销售额：

2.04亿最低售价：

1.71亿整体销售难度巨大，唯有整体商业规划，化整为零分割销售才是最佳的销售方案。

壹品新境AB栋商业定位：

走市场差异化定位路线，寻找市场空白点，是我们定位的主要方针。

根据哈西大学城的消费特点及市场空白点，我司定位建议如下：

哈西数码电子大世界壹品新境AB栋商业定位依据：

消费人群：

数码电子产品已经成为寻常百姓日常消费品主要构成的一部分，并且更是大学生日常消费的理想购物产品，本项目区域均为中高档楼盘，消费能力较强，所以从消费人群分析，本定位符合项目特性；

市场布局：

哈尔滨数码电子产品商场构成分为两个区域，第一区域为教化区域，由百脑汇和教化电子大世界构成，处于哈市中部区域，周边有大学环绕，第二区域为军工区域，由船舶电子大世界和泰山电子城构成，周边也有大学环绕，两大区域经营状况均呈火热状态，我们的项目位处哈西大学城附近，定位于电子大世界，从市场区位上将形成北有船舶，中有教化，西有壹品，贯穿哈市。

经营规模：

船舶电子大世界营业面积7万平方米，教化经营面积2万余平方米，泰山电子城经营面积15800平米，在经营规模方面，本项目建筑面积只有约1.5万平米，规模偏小，但是如能规划合理，也可做到小而精，小而全。

第二部分、市场租金分析第二部分、市场租金分析教化电子大世界租金调查表楼层柜台（1.2米）精品间（15平-40平）经营范围负一层1800-3000元/月无电脑耗材一层2000-5000元/月7.5w-13w/年笔记本、数码产品二层2000-5000元/月8W-15w/年数码、电脑维修、笔记本、台式机三层2000-5000元/月5w-10w/年组装机、笔记本四层2000-5000元/月5w-10w/年组装机、笔记本五层2000-5000元/月5W-15w/年组装体验广场六层无3W-15W/年饮食广场、人才市场船舶电子大世界租金调查表楼层柜台（1.2米）门市（15平-20平）负一层600-800元/月100-200元/月/平米一层1200-4000元/月380-500元/月/平米二层800-2000元/月500-620/年三层无220-400元/月/平米四层无160-330元/月/平米经营范围：

东区：

二手、配件、品牌售后。

中区：

台式、笔记本西区：

笔记本、数码、配件三期：

数码、笔记本租金分析：

电子产品商场租金水平整体高于市场其它消费品零售行业商场，说明此类经营业主租金承受能力较强，行业经营状况非常好，这对本项目的销售定价将起到积极的作用。

第三部分、分割方案及经济预算第三部分、分割方案及经济预算商场一层分割方案商场一层分割方案一层经营范围：

笔记本电脑、一线品牌数码产品品牌店独立一层门市：

分割后可形成8套独立一层门市，总建筑面积约为：

1200平米，定价建议为均价5万/平米计算，销售额约为：

6000万元；

精品间：

一层精品间数量约为53个，总使用面积约为530平米，定价建议为使用面积单价40000元/平米，销售额为：

2120万元；

20年使用权柜台：

年使用权柜台：

规划划分为1延长米/个，共计约38个，定价建议为10万元/延长米，销售额约为380万元。

一层总销售额为8500万元一层产权商铺分割出售一层产权商铺分割出售商场二层分割方案商场二层分割方案二层经营范围：

数码、电脑维修、笔记本、台式机、品牌店精品间：

二层精品间数量约为117个，总使用面积约为2400平米，定价建议为使用面积单价25000元/平米，销售额为：

规划划分为1延长米/个，共计约39个，定价建议为8万元/延长米，销售额约为312万元。

二层总销售额为6312万元二层产权商铺分割出售二层产权商铺分割出售商场三层分割方案商场三层分割方案三层经营范围：

数码、组装机、笔记本电脑、配件、维修店等精品间：

三层精品间数量约为117个，总使用面积约为2400平米，定价建议为使用面积单价20000元/平米，销售额为：

4800万元；

规划划分为1延长米/个，共计约39个，定价建议为7万元/延长米，销售额约为273万元。

三层产权商铺分割出售三层产权商铺分割出售三层总销售额为5073万元商场地下分割方案商场地下分割方案地下经营范围：

电脑耗材、光盘、音像制品、各种配件等精品间：

三层精品间数量约为78个，总使用面积约为2200平米，定价建议为使用面积单价16000元/平米，销售额为：

3520万元；

规划划分为1延长米/个，共计约419个，定价建议为7万元/延长米，销售额约为2933万元。

地下产权商铺分割出售地下产权商铺分割出售三层总销售额为6453万元商场四层分割方案商场四层分割方案因四层属于建筑后加盖楼层，所以以租赁形式进行定向招租。

四层经营范围：

明裆餐饮区租金约：

100-200元/平米/月详细数据根据四层实际建筑形式而定。

总销售额：

2.63亿元（一层、二层、三层、地下）产权精品间：

365个使用面积约：

8700平米使用权柜台数量：

194即使客户全部选择包租购买，那么我们的总销售额也可达到2.21亿元。

（2.63亿84%，减去两年租金回报）第四部分、营销方案第四部分、营销方案商场营销战略商场营销战略双位一体、齐头并进直接销售、包租返租方式一：

直接销售方式一：

直接销售针对人群：

针对人群：

“自营型自营型”客户群体客户群体针对此类客户群体我们进行直接产权或使用权销售，针对此类客户群体我们进行直接产权或使用权销售，组建商业洽组建商业洽谈小组，与哈市各大电子商场行销式洽谈并派发宣传资料。

谈小组，与哈市各大电子商场行销式洽谈并派发宣传资料。

方式二：

带租约销售方式二：

带租约销售针对人群：

“投资型投资型”客户群体客户群体针对此类客户群体我们进行包租返租销售策略，即买即收益，增针对此类客户群体我们进行包租返租销售策略，即买即收益，增强投资型客户的信心，刺激其购买欲望。

购买商铺后由开发公司强投资型客户的信心，刺激其购买欲望。

购买商铺后由开发公司包租包租5年，每年返租年，每年返租8%，即买即返，即买即返2年租金。

年租金。

带租约销售带租约销售包租销售即买即返2年租金一铺富三代操作方式：

先期由我们先与业态经营商家洽谈租赁，为了能够吸引其签约进驻，采取租金优惠的形式，签署5年租赁合同，免除前2年租金，第3年起分年支付租金。

投资客户购买时，带5年租约销售，即买即返2年租金，2年免租期的租金已从售价中加出。

操作方式举例：

包租返租销售方式：

商铺面积：

20平米单价：

4万元/平米总价：

80万元即买即返2年租金：

12.8万元实际付款总价：

67.2万元投资案例分析投资67万元，预计40年保守收益可达256万元，同时净赚一间商铺，给子孙后代留一个提款机；

如果计算经济增长因素，不久将来几年的租金就能买到一间商铺，回报潜力惊人。

用租金来还月供还有盈余，相当于只交首付款，贷款由别人还，坐收租金加上商铺升值。

使用面积产权40年售价首付款返2租金年年8%实际首付实际一次性付款月供款（10年）预计月租金保守年收益（8%）预计40年总收益（未计算租金年递增）预计收回投资成本期20平米80万元40万元12.8万元27.2万元67.2万元4千5300元6.4万25612年柜台面积20年使用权售价返2租金年年8%实际一次性付款预计市场月租金预计40年总收益（未计算租金年递增）预计收回投资成本期1.2延长米15万元2.4万元12.6万元3000元72万12年价格对比价格对比1：

壹品新境：

精品间面积：

15平方米（一层）总价：

60万元40年独立产权；

教化电子大世界：

15平方米（一层）年租金8万元，8年租金总额64万元。

投资分析：

在教化8年的租金就可以在壹品新境电子大世界购买相同面积的精品间，并且具有独立产权，具有超高性价比。

价格对比价格对比2：

柜台：

1延长米（一层）总价：

10万元20年使用权；

1.2延长米（一层）年租金4万元，3年租金总额12万元。

在教化3年的租金就可以在壹品新境电子大世界购买相同的柜台，并且拥有20年使用权，具有超高性价比。

2011.4-2011.5与业态经营商家洽谈，签署部分租赁合约。

与业态经营商家洽谈，签署部分租赁合约。

商场营销战略商场营销战略2011.5月月商场正式开盘销售。

商场正式开盘销售。

商场推广主题商场推广主题一间好旺铺、世代摇钱树一间好旺铺、世代摇钱树5年包租、带租约销售、你想做年包租、带租约销售、你想做“索尼索尼”的房东么？

的房东么？

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