三益中国-商业地产设计的鱼骨模式PPT资料.ppt

三益中国-商业地产设计的鱼骨模式PPT资料.ppt

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如何在强势商业集团面前把握主动权？

如何遴选合适的业态与业种群？

如何走出商业设计的误区？

4、不火的商业的背后从来就不只是设计问题从来就不只是设计问题商业地产设计商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。

QONE商业定位对建筑设计的影响难题一难题一一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：

宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。

在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：

目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。

这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。

商业定位的五个方面:

1.目标市场目标市场消费商圈2.客户群体客户群体消费群/投资群/商户群3.经营模式经营模式差异化（主题、方式、业态）4.规模规模消费能力/规划指标5.形象形象时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：

消费商圈构成：

主圈主圈-65的顾客；

小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；

大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。

次圈次圈-25顾客；

小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；

大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。

边圈边圈-10顾客；

小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；

大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。

商圈辐射范围：

包括一级商圈、次级商圈辐射范围；

1、目标市场目标市场的考虑因素：

目标市场的考虑因素：

城市发展状况：

包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；

项目所在区域商贸状况：

包括商品交易状况，恩格尔系数；

居民收入及消费构成等。

人流研究：

人流数量，停留时间，每次消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；

2、客户群体消费群、投资群、商户群消费群体定位必须与所处区域功能相联；

必须做好客源重叠分析和规划；

消费群消费群考虑地域差异、宗教，民族，年龄，性别等；

寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；

逛商场频度是影响商场人流的关键；

投资群投资群投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；

经营时间、营业时间、辐射范围等；

商户群商户群设店商家的选址意向；

设店商家的设店标准；

百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；

3、经营模式主题、方式、业态主题的确立是经营模式选择的第一步；

主题的确立是经营模式选择的第一步；

主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。

多元的经营主题多元的经营主题以自然景观为主题：

日本博多水城、南京水游城；

以人文景观为主题：

上海新天地、杭州新天地；

以城市RBD休闲娱乐为主题；

以营造城市24小时活力为主题；

主题差异与主题创新相辅相成主题差异与主题创新相辅相成运动主题、科幻主题、娱乐主题、文化主题等；

主题的差异性影响店铺组合的差异性；

主题的差异性影响建筑风格与经营模式。

3、经营模式人文环境与主题定位人文环境与主题定位济南省府前街（三益设计）济南省府前街（三益设计）城市政治文化中心区的综合性商业项目延续地方文脉特质，打造现代商业模式山东省府前街改造后将依然保留古建筑风貌，功能定位以商业为主，兼有人防、办公等设施。

在主题定位方面做了如下尝试：

山东省府前街改造后将依然保留古建筑风貌，功能定位以商业为主，兼有人防、办公等设施。

在建筑群体的总体规划方面，延续了泉城济南传统民居的合院文化，以院落设计为主题，串联起不同的功能单元，还原传统的邻里式交往模式；

在建筑的单体设计中，借鉴了济南历史文化名街芙蓉街的城市改造经验，以现代简洁的造型手法再现传统民居的坡顶、翘屋脊、格窗等地方性语言，并有机融入到现代城市的整体氛围中；

以门式造型暗喻地块的政治经济文化中心的城市窗口作用，将商业人流自然引入到整体的空间序列中。

济南省府前街（鸟瞰图）济南省府前街（透视图）济南省府前街（内景图）济南省府前街（透视图）3、经营模式自然资源与主题定位自然资源与主题定位日本福冈博多水城（日本福冈博多水城（CanalCityCanalCity）这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。

整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。

围绕水道商城内部分为5大主题区域，分别命名为：

星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。

项目位置：

日本福冈县占地面积：

约23万平方米建筑面积：

26.7万平方米日本福冈博多水城日本福冈博多水城（卫星图）经营方式服务于商业主题；

经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；

3、经营模式场内商铺既不出售也不出租，完全由开发商自己经营管理；

自营自营根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：

经营方式委托管理公司进行经营管理委托管理公司进行经营管理统一招租统一招租部分经营租赁加部分出售部分经营租赁加部分出售店中店店中店时差分租时差分租售后包租售后包租多种租赁形式组合多种租赁形式组合场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。

将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。

一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。

是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。

利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。

将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。

包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。

依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。

3、经营模式经营方式经营方式案例：

经营方式案例：

徐家汇弘基休闲广场徐家汇弘基休闲广场（三益设计三益设计）小店面分租，统一经营权，形成以餐饮为主的特色化经营模式。

建筑规模：

1.5万平方米建设地点：

上海市徐汇区徐家汇设计时间：

1999年建成时间：

2000年徐家汇弘基休闲广场位于繁华的徐家汇商业区虹桥路恭城路转角处，广场基地面积35343平方米，绿化覆盖达46.3%，是一座集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性广场。

徐家汇弘基休闲广场是一个真正的美食天地，汇聚了全国各地风味的餐馆和酒吧，同时广场也为徐家汇地区带来大片绿地，改善了商业中心的环境，与肇嘉浜路绿化带遥相呼应，象一条绿色长廊上的宝石，使徐家汇逐步成为一个绿化覆盖率较高的休闲商业区。

徐家汇弘基休闲广场（三益设计）3、经营模式经营业态定位优势定位优势当地常住居民人口较多，在弘基文化休闲广场公里范围内分布较集中，有良好的消费人群优势；

当地社区大型的商业卖场和多样化的娱乐场所比较缺乏，弘基文化休闲广场的休闲娱乐场所对此是一个很好的填补。

当地居民较为看重的服务、质量、品牌，是弘基文化休闲广场的优势所在。

当地日益开发的商品住宅将入迁中高收入水平的业主，弘基文化休闲广场对他们来说是一个很好的综合配套商业设施；

随着当地商品房建造的力度加强，中高消费者势必逐渐增加，其总体消费水平也将随之逐渐提高，有利于良好的商业业态发展；

弘基文化休闲广场的餐饮业态可以适应大学生多层次、多口味、多选择的餐饮特点，休闲娱乐场所的增设可以适当满足大学生的娱乐需求，商铺的开设，一定程度上对大学生们购物不便、商品挑选余地不大的现状的一种很好的补充；

弘基文化休闲广场的中低档的商品市场定位，符合大学生们消费支出低、消费选择价廉物美的特征。

案例1：

弘基商业模式上大弘基文化休闲广场：

上海大学城商圈之先锋（三益设计）上大弘基休闲广场集文化消费、餐饮美食、休闲娱乐、购物于一体，是由上海弘基商业管理公司将城市的文化休闲广场商业业态，向城郊接合部进行的延伸。

商业广场建成后极大地丰富、繁荣了城郊接合部的商业功能。

目前，弘基文化休闲广场内陆续开业的商铺，每天都吸引了渴望现代商业设施的周围居民们前来，一些人称弘基文化休闲广场是当地的“城