XX楼盘正式开盘策划案.doc

XX楼盘正式开盘策划案.doc

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XX楼盘正式开盘策划案

第一部分

一、XX项目开盘需要达到的目标

1.消化XX认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。

2.在预定的销售周期内迅速完成XX第一批批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。

3.巩固和升华在衡阳房地产市场的高尚高品质形象，借助于国字号强势的权威品牌形象促进项目的销售。

4.通过对XX项目品牌的升华，注重创立衡阳中天建设开发公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为XX的后续项目开发奠定品牌基础。

5.通过开盘活动为XX销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。

二、XX开盘需要达到的效果

1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往XX销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。

2.通过隆重热烈的开盘活动为XX销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近100名的新客户。

3.通过开盘活动，再次将衡阳市购房目标客户群的注意力吸引到XX上来，让XX成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。

4.通过开盘活动强化XX——国家康居示范工程和谐生活典范社区的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。

5.通过开盘活动展示XX的建筑产品特色，特别是户型、水景园、桂花林、花园、泛会所、游泳池的展示。

增强客户信心，为XX的销售创造有利的现场条件。

三、XX开盘必须具备的现场条件

1、VIP卡认筹

Vip卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到vip卡的销售量为100张的70%以上，才便于开盘和集聚人气，为项目造成空前的盛景。

就目前从8月1号到今天已是5天啦，每天来的客户均量达12人次，可为什么留不住客户？

我们可以从现场看得出：

客户一旦听说到内部认筹价格是1655元/㎡的起价，99%的人都说太贵啦；其二是工地上也太冷清；其三，有部分客户说前面停了几个月和2年时间，是什么原因，这里有许多不确定的因素，让客户心生怀疑，不敢落单。

建议开发商要为自己的形象树立品牌与良好声誉，再现场可以与市政府、规划局、开发办、国土局、房地局一起举办一次开盘前的公开新闻活动，比如公开承诺与新闻发布会、消费者监督等等来消除为什么建了这么久。

这样的活动，只要开发商主动出击就利于市场的活跃，这是代理公司不能代替和跨越的。

2、样板房装修完成

样板房是项目户型设计的最好展示窗口，项目国家康居示范工程、和谐生活典范的设计理念可以通过样板房的展示得以进一步的认识。

同时体现出开发商的实力。

通过样板房的展示带动各种户型的销售，XX第一阶段的销售依靠项目的定位、理念得以完成，第二阶段的销售则借助项目营销体系的细节胜过竞争对手楼盘。

其中：

裸体样板房，将所有建设用料用材全部展示和剖面展示出来，并表明哪些是七大成套技术体系的、四新技术的等等，并将用材的价格、技术等等一一展现，就可以说明XX的价格是合情合理，并打消消费者心中的疑问，树立物有所值。

样板房完成时间：

2005年9月25日

3、配套设施营造完成

项目中心广场里的主题泛会所、桂花林、水景园、游泳池等示范区是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，XX在开盘时，如果能让目标客户群期待已久的XX揭开神秘的面纱，必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。

示范区完成时间：

2005年9月20日（开盘前必须完成）

4、售楼处及现场环境的营造

售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现项目国家康居示范工程，和谐生活典范社区的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。

售楼处及现场完成时间：

2005年8月5日

四、XX开盘活动的核心要点

1.现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。

（道路、桂花林、水景园、花园、样板房、售楼部、会所、游泳池、看楼通道等每个细部都得做到位）

2.新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。

（组织好现场的

活动）

3.现场销售的主要任务是做好诚意金客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。

（组织好销售工作）

第二部分

一、开盘时间

暂定：

2005年9月25日

上午9：

00（如因选房时间的问题，需要延续到下午的，则开发商需要提供中餐宴席）。

二、开盘地点

XX售楼处

三、与会人员

A类：

中天公司领导人

中天公司总经理——余新生

B类：

特邀嘉宾

政府部门官员：

建设部领导、市政府领导、建设局领导（具体由中天负责安排及红包发放）

C类：

媒体

邀请衡阳电视台、都市频道、生活频道、衡阳日报、衡阳晚报的记者（具体由中天负责安排及红包发放）

四、主持人

邀请长沙笑星和本土的电视主持人（如都市频道的新闻主持人甘娟娟）作为节目主持人，2名，一男一女（要求在湖南具备一定的人气）

五、活动板块构成

（一）活动板块一

主题——国家康居示范工程空降衡阳

核心内容：

1、衡阳中天公司总经理余新生——《欢迎辞》

2、衡阳市政府官员（待定）——致辞

3、电视台录播

活动操作手法：

开盘当天对XX开盘盛况进行现场录播，对于当天的开盘盛况，并在衡阳电视台、衡阳报媒进行新闻报导。

（二）活动板块二

1、XXXX狂欢人体康居彩绘秀

操作手法：

聘请长沙礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；彩绘内容为表现康居风情的人体彩绘图案（可以体现XX的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的logo。

2、穿插节目表演。

3、有奖问答。

4、业主节目表演

六、开盘活动流

七、开盘准备工作安排

八、XX首批单位认购安排

1、认购时间：

2005年9月25日

2、认购地点：

XX售楼处

3、指定认定：

B7，B6、C3，B8、B9栋。

4、认购目标

争取通过2005年9月25日解筹，达到50％以上的成功解筹率，完成预定的销售目标。

5、认购目的

消化诚意金订房客户；

为项目正式开盘吸引、消化更多的新客户奠定基础；

形成热销势头，促进项目后续的销售工作。

6、认购时开发商需提供及所需具备的条件

1）取得预售许可证（不少于6栋）；

2）认购书、合同准备到位；

3）中心花园、游泳池、泛会所建设竣工；

4）样板房（正式样板房和裸体样板房）对外开放；

5）通往中心花园、样板房的道路铺设完工；

6）确定物业管理顾问公司、服务内容及收费标准。

7、XX认购工作安排

（1）解筹工作安排

★XX正式认购日，依据VIP客户在开盘日来的先后顺序领取XX认购序号，和领取纪念品一份，并在主持人安排下依序号排队进入现房内选房和在销售中心认购；

★当日所有来现场的客户或观众均可在现场签名、留下联系电话，并领取纪念品一份。

★所有诚意金客户于9月25日上午正式到XX销售中心参加XX的正式认购，并进行价格确认、房号认购，交纳足额定金，并签订正式认购书；

★考虑到正式认购日客户较多，因此在XX正式认购日，前期在开盘前9月25日已经认购的客户，可提前安排进售楼部签定《衡阳市商品房买卖合同》，造成项目热销的场面，9月25日未认购的客户按照VIP认筹诚意书的标号顺序进行认购，分批次进行认购，上午8：

30——12：

30为已购VIP客户的认购时间，下午2：

00——3：

30为新客户选房时间；

★XX诚意金所订房号保留到认购当天的下午19：

30，若客户未能在规定的时间内确定房号交纳定金，则视为自动放弃此次优先选房权，房号另行销售；

★客户进入XX销售中心的时间把握上，第一次进入5名客户，依办手续时间的长短，每办完一位客户的手续，空出一名销售人员，大厅门口保安允许后一名

客户进入大厅，从而加快认购的速度；

★所有前期认筹客户必须在认购当天签订认购书并缴纳正式定金20000元，且在10天内正式签订《衡阳市商品房买卖合同》。

在交纳首期款时方可享受开发商送出的优惠折扣和交1000元抵10000元；

★对于前期诚意金认筹客户若在XX正式认购日未能选中理想房号，客户可在正式认购后一个星期内开始办理诚意金的退还手续；

★现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气；

★开盘当天开发商要在现场准备槟榔、香烟、饮料、面包等食品，供客户中午食用，体现开发商的人本主义；

★对于XX开盘期间正式认购的客户可参加XX开发商举办的“港澳游”抽奖活动；

★抽奖的安排：

所有在解筹当天交纳足额定金认购的客户均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。

抽奖主持人在参加抽奖客户的收据上注明“已抽奖”。

[抽奖礼品及具体安排开发商要在开盘前2天确定好。

（2）、广告安排

★电视：

2个台，开盘前15天启动开盘广告，每天两次，共20天；

★报纸：

衡阳晚报，开盘前15天上二~三次；

★户外：

现场1200㎡；

★宣传单页：

针对开盘的10000张，开盘前两周里，两次夹与发完。

★巨幅：

市中心两块，每块约300㎡；立交桥1块；

★车贴：

针对全市所有的士；

★现场楼体条幅：

50条；

★其他略。

（3）工作流程

1）优先认购流程

凭房号、身份证原件到合同室签订《认购书》

按VIP客户来签到的先后顺序发放的编号

未在规定选房时间内选中房号客户，只能进入下轮选房，第二次未选中，我司不再为您保留优先选房权。

凭《认购书》、vip卡、身份证原件到财务室交纳定金20000元，由财务开具定金收据，签订认购书。

按VIP客户来签到的先后顺序发放的编号

凭认购号码的先后顺序每5人一组进行优先选房，每组规定选房时间暂为15分钟

按揭客户7天内交清首期款，诚意金1000元抵入总房款中

一次性付款客户20天内交清余款，诚意金1000元抵入总房款中

2）XX认购流程

销售人员推广介绍

销售经理确认房号，同时注销房号

同客户草签认购书。

销售经理审核

开发商财务收取现金，开具定金收据，销售经理注销房号

客户交纳足额定金

完成认购程序

客户保留认购书和收据

9月25日已签定认购书的客户

3）签约流程

持定金20000元现金收据及认购书

首期款，1000元诚意抵10000元购房款，从首期中抵扣

一次性付款交总房款的30%~50％，财务开具发票，客户交清买卖合同见证费、登记费

按揭付款交总