综合体商业项目规划要点PPT资料.ppt

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邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工厂邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工厂直销型等直销型等88大类。

大类。

世界上世界上SHOPPINGSHOPPINGMALLMALL的派系：

的派系：

由发起者有计划的开设，布局统一规划，由发起者有计划的开设，布局统一规划，店铺独立经营；

店铺独立经营；

选择在中心商业区或城乡结合部的交通选择在中心商业区或城乡结合部的交通要道；

要道；

内部结构由百货店或超级市场作为核心内部结构由百货店或超级市场作为核心店、与各类专业店、专卖店、快餐店等店、与各类专业店、专卖店、快餐店等组合而成；

组合而成；

设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；

卖场租赁制；

根据销售面积设置相应的停车场。

北北美美派派欧欧洲洲派派以大型仓储式超市及百货店作为以大型仓储式超市及百货店作为主力店，重点突出休闲购物功能和商主力店，重点突出休闲购物功能和商品的成本优势；

品的成本优势；

位于城市的繁华地带，土地成本位于城市的繁华地带，土地成本高，停车场面积有限；

高，停车场面积有限；

商场的空间从地面向上扩展，以商场的空间从地面向上扩展，以争取在较少的城市空间内获得最大的争取在较少的城市空间内获得最大的商业面积；

商业面积；

娱乐、旅游功能弱化，土地成本娱乐、旅游功能弱化，土地成本高，娱乐、旅游等设置投入减少。

高，娱乐、旅游等设置投入减少。

什么条件下才适合什么条件下才适合SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的开发的开发早在上个世纪60年代，SHOPPINGMALL就已在美国出现，并在当时的经济格局中起着主导的作用，随之而来的欧洲的各个国家也开发出了具备地域特色的SHOPPINGMALL，而中国在进入2002年以后才真正开始开发SHOPPINGMALL，纵观SHOPPINGMALL的发展历史，以下因素将决定了SHOPPINGMALL的出现。

政策经济交通人口资金运营MMMMAAAALLLLLLLL（硬硬件件）城城市市开开发发商商（软软件件）通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点美国纽约洛克菲勒中心美国纽约洛克菲勒中心（RockefellerCenter）高密度建筑群，土地集约利用建筑群的中心是一个下凹的小广场。

各个建筑物之间都有地下通道连接。

开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。

能协调。

19631963年，建了一座拥有年，建了一座拥有21532153间客房的间客房的希尔顿旅馆。

希尔顿旅馆。

建于19311940年，世界最早的SHOPPINGMALL。

占地占地8.98.9公顷，容积率公顷，容积率1818，共有建筑，共有建筑1919座。

座。

物业：

办公、居住、商业、酒店、剧院等。

R.C.A.大厦：

中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：

41层时代与生活大厦：

36层通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城内部交通内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点深圳华润万象城深圳华润万象城内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场内部架构内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。

体量巨大、投资额高、开发周期长通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点日本六本木新城日本六本木新城（RoppongiHills）项目概况项目概况开发商：

森BUILDING株式会社地址：

东京都会区六本木六丁目地区物业：

办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。

总占地：

11.6公顷总建筑面积：

总建筑面积：

7676万平方米万平方米总建筑费用：

总建筑费用：

189189亿元（人民币）亿元（人民币）总土地价：

总土地价：

329329亿元（人民币）亿元（人民币）开发周期：

开发周期：

1717年，年，1983-20031983-2003年年开工时间：

2000年4月竣工时间：

2003年4月通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点日本六本木新城日本六本木新城（RoppongiHills）高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障1212个停车场个停车场地铁示意图地铁示意图交通与停车交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点日本六本木新城日本六本木新城（RoppongiHills）完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC专用、电话专用和IC电话通用3种。

邮局六本木新城邮局银行ATM银行：

新生银行金融中心（两家）ATM：

新生银行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（BANK）外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施六本木新城诊所/西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPE55Station修鞋配钥匙MisterMinit托儿所儿童广场：

除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。

在进餐或购物时可以充分利用。

轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；

地铁日比谷线、大江户线、南北线等。

租车服务ORIX租车公司：

提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈通过案例描述通过案例描述SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点规模：

体量巨大规模：

体量巨大建筑：

高密集约建筑：

高密集约资金：

巨额投资资金：

巨额投资时间：

周期较长时间：

周期较长物业：

复合互补物业：

复合互补内部：

立体连续内部：

立体连续外部：

高便可达外部：

高便可达SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的特点的特点国外开发国外开发SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的关注点的关注点以美国为例第一个是人均经济，达到人均三千到六千美金。

第二是汽车的私有化程度，有一个比较大比例的人群拥有自由的汽车。

第三是城市扩大化和城市郊区化。

这几个条件的产生就是人的购物方式改变，比如有了车之后他可能会远距离的购物，由于要远距离的购物，可能会一系列购买很多东西，这样提高它每次的购物总量。

还有因为城市郊区化了，有汽车了，会满足远距离的购物需求。

SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL市场开发条件市场开发条件通过SHOPPINGMALL的特点以及美国开发该产品的关注点，在结合当前的经济及政策形式我们就可以反推条件：

第一个是人均经济，达到人均三千到六千美金。

以现实的人均经济水平来看，我们还远远达不到开发该产品的时期，但是美国是一个人口密度较低的城市，而中国恰恰相反，如果比较区域消费经济水平，作为长沙来讲至少应和美国的区域经济水平持平，而中国近几年来的经济快速增长也和美国的经济衰落形成鲜明的对照。

中国的汽车私有化程度也比不上美国，但是随着城市内部交通配套的日益完善，公交车、地铁、私家车、的士已经全方位的覆盖到了整个城区。

A=xy（100%+i）A=xy（100%+i）/ht/htB=xy/hB=xy/h市场定位思路市场定位思路-项目属性定位项目属性定位属性定位前要粗略确定的指标属性定位前要粗略确定的指标-开发面积开发面积关于粗略计算商业地产开发规模的数学方法：

关于粗略计算商业地产开发规模的数学方法：

A=A=某城市商业开发总面积；

某城市商业开发总面积；

B=B=城市商业地产年营业额；

城市商业地产年营业额；

X=X=项目投资总额；

项目投资总额；

Y=Y=项目预计年回报率；

项目预计年回报率；

I=I=该城市未来的该城市未来的GDPGDP增长率；

增长率；

N=N=项目可承受超前开发的年数；

项目可承受超前开发的年数；

H=H=租户平均可承受租金占营业额的比例；

租户平均可承受租金占营业额的比例；

T=T=项目单位建筑成本。

项目单位建筑成本。

通过通过右侧右侧公式可推导出：

公式可推导出：

nn源自商业地产改变中国源自商业地产改变中国市场定位思路市场定位思路-项目业态定位建议项目业态定位建议关于购物中心上开发写字楼关于购物中心上开发写字楼酒店酒店住宅的利弊对比住宅的利弊对比:

住宅与商业的利弊对比：

优点：

去化速度快，分摊地价，降低风险；

缺点：

11不能实现投资回报最大化不能实现投资回报最大化;

22柱网设计复杂，限制商业的格局和规划柱网设计复杂，限制商业的格局和规划;

33入口和停车位的限制问题，也对商业不利。

入口和停车位的限制问题，也对商业不利。

写字楼与商业的利弊对比：

商业配套；

11限制区域（需要城市中心）限制区域（需要城市中心）;

22去化速度慢。

去化速度慢。

酒店与商业的利弊对比：

需要专业运营，成本回收缓慢。

至于开发哪种类型的产品至于开发哪种类型的产品,要综合财务指标和市场的去化速度才能做出最后的判断要综合财务指标和市场的去化速度才能做出最后的判断操作操作SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL注意事项的建议注意事项的建议1.SHOPPINGMALL1.SHOPPINGMALL开发流程；

开发流程；

2.2.建筑结构规划的重点；

建筑结构规划的重点；

3.3.开业后的几个危险时期。

开业后的几个危险时期。

SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL开发